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(PR)初心者でも考えたい

数ある不動産投資の中で「1棟所有」の収益がいい理由

1棟収益
(写真=Thinkstock/Getty Images)

世の中に数多の投資がある中、不動産は長期投資に向いた堅実な手法である。たとえば株やFXは一瞬で大儲けできる可能性もあるが、逆に一瞬で大損するリスクもある。その点、不動産は値動きがゆるやかで、資産性が高い。

ただ一口に不動産投資といっても「1棟まるごと」「区分所有」など投資対象は様々で、それぞれにメリット・デリットがある。

「区分所有」マンション投資はどうか?

まずポピュラーな投資対象の一つが「区分マンション」だ。少ない金額から始められるという点で、ハードルが低く初心者向きでもある。代表的な投資物件はワンルームマンションだが、手軽な反面、意外とリスクが高い。

ワンルームは競合が多く、競争に勝ち抜くには立地の良さがモノを言う。人気エリアで駅近なら競争力はあるが、物件価格が高く必ずしもそれに見合う家賃が確保できるとは限らないのだ。

一般的には、好立地の物件ほど利回りが低くなる傾向があるので、借入比率が高いと採算が取れなくなる可能性がある。それに、いくら立地が良くても、常に100%の入居率を維持することは現実的とはいえない。

好立地にこだわらなければ、価格が安く高利回りの物件もなくはない。その場合、マイナス要素をガバーする何らかの付加価値がなければ、入居者確保は難しいだろう。だからといって、リフォームや募集広告に高いコストをかけては収益性が悪くなるだけである。

いずれにしても、区分所有では空室か満室のどちらか一つしかない。空室になった時点で、収入はゼロになる。それが区分所有の特徴であり、最大の弱点でもある。

1棟所有なら入居率の面でも余裕が

区分所有の入居率は0か100のどちらかでしかない。年間を通して入居率を見ることもできるが、1年の内に入居者が変わるようでは、募集やリフォームのコストが収益を圧迫する。

1棟物で10室ある物件の場合、2部屋空いても入居率は80%である。仮に半分が空室になっても5割の家賃が確保でき、余程のことがない限り全室が空室になることは考えがたい。

退去者が出て募集やリフォームをするにしても、そのコストが全体の収益に占める比率は低く、区分所有ほど利回りに影響を及ぼさない。

1棟物件は融資を受けやすい

たしかに1棟所有にもデメリットはある。まず区分所有に比して物件価格が高額になるという点だろう。

しかしこの点についても、ワンルームの区分所有より高額な買い物にはなるが、実は区分所有に比べて融資を受けやすいというメリットがある。

1棟物件には土地がある分、担保評価が上がり有利な条件で融資が受けられるのである。

1棟物の運用実績があれば、次の投資物件を購入する際、更に融資が受けやすくなるというオマケが付いてくる。資産を増やすという意味でも、土地が付いている1棟物への投資は有効といえるだろう。

管理の柔軟性と節税効果

区分所有の場合、専有部の管理はオーナーだが、共有部は管理組合の管轄。だが1棟所有であれば、管理全般に渡ってオーナーが全権を握ることになる。そのため、1棟所有のオーナーは修繕の額や時期を調整することで、節税につなげることが可能だ。

大規模修繕工事をする際も、一定の条件を満たせば、その年に一括で経費計上できる制度がある。

3000万円のアパートなら300万円まで経費計上できる。修繕工事費が500万円になった場合、2年に分けて250万円の工事をすれば、全額経費として計上できることになる。こういった節税手法は、1棟所有だからこそできることである。

1棟収益物件への投資はパートナーの良し悪しが重要

1棟所有は自由度が高い反面、業務は多義に渡りオーナーの負担が大きくなる。そのため、有能で信頼できる企業をパートナーにすることが必須である。

理想的なのは、物件購入から運用管理、出口戦略までワンストップでサポートしてくれる企業をパートナーに選ぶことである。

そこで注目したいのがアルファ・インベストメントだ。同社は、資産管理の視点から不動産収益を最大化するマネジメント・コンサルティングまで、総合的にサポートしてくれる。

市場分析や管理運用、保険、税務などそれぞれの分野の専門知識を持ったスタッフがそろっており、顧客の資力やニーズに合わせたプランを提案し、継続的にサポートしてくれるのはありがたい。

また投資物件を購入したオーナー向けに、コンシェルジュサービスを展開。不動産投資に有益な情報の提供など、あらゆる形で手厚くサポートしてくれる仕組みだ。

アルファ・インベストメントのように投資家目線でトータルサポートをしてくれる企業は、そう多くはないのが現実である。1棟収益物件への投資に関心を持ったら、一度気軽に話を聞いてみてはいかがだろうか。

数ある不動産投資の中で「1棟所有」の収益がいい理由
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