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(PR)火の玉ガール+上山眞文

女性不動産投資家「金融機関40行の融資情報はお金を出しても聞きたい!」

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旅行会社で勤務しながら、区分マンションや戸建て、アパートなどを所有し、不動産の収入は年500万円ほどという「火の玉ガール」こと日野環さん。1棟収益物件を扱い、販売戸数、売上高ともに急成長しているアルファ・インベストメントの上山眞文社長が、女性不動産投資家の胸の内を聞くべく、日野さんを招いてお話をうかがいました。(対談司会・構成 ZUU online)

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火の玉ガールこと日野さん

プロフィール:日野 環  火の玉ガール(炎の不動産投資家)
東日本大震災を機に人生を見つめ直し、もともと好きだった「ひと」と「お金」に関する問題にもっと深くかかわりたい、と一念発起して社会保険労務士とAFPの資格を取得、2012年11月1日週末起業するも、その後2年間で不動産セミプロもどきへ転身。2015年宅建受験準備中。世帯手取り年収1000万円×3人目指して奮闘中。

1人目のお客様から始まった紹介制度 公務員の顧客も順調に投資

――本日日野さんをお招きした訳ですが、対談するにあたって事前に調べてくださったとのこと。上山社長に質問があるとか。

日野 Webサイトに詳しい取り扱い物件情報がなかったので、どういった物件を扱っていらっしゃるんですか? お客様はご紹介ですか?

上山 98%がご紹介ですね。この形を広げるきっかけになったキーパーソンは一人目のお客さまです。今から10年近く前、金融機関にお勤めで、永住権のない外国人のお客様だったのですが、その方からローンのご相談を受けました。銀行と相談したところ、所有権移転仮登記もつけてもよければ融資できると。お客様にしてみれば全然構わないと。

その金融機関は、ある地方銀行で金利が4.5%でした。ご本人にしてみればアメリカの7.5%と比べれば安いし、物件価格の90%まで出してくれると。アメリカならローンはついても50%、よくて70%なので「是非投資したい」となりまして。周りに不動産に興味を持っている投資家がたくさんいらっしゃって、彼が「アルファ・インベストメントに行くと物件紹介してもらえるし、ローンの紹介もしてもらえる」と紹介してくださった。その口コミから始まって、ちゃんと成約できたら紹介料もお支払いして。どんどん話が広がっていったんです。

日野 お客さんが営業マン状態ですね。

上山氏
アルファ・インベストメント上山氏

上山 そうです。ただ当社で買っていただいて、うまくいっているからご紹介いただけるんです。そもそもご紹介したオーナーでデフォルトしている方は一人もいないですが。

日野 管理もされているんですか?

上山 2015年の12月までやっていましたが、今は大手LIXILリアルティ社に委託しています。敷金や前金を預かることになるので、安心感がある大手にお願いしようと。

日野 この著書(『一生お金に困らないためのバイブル 働く女性の不動産投資入門』(前田潤著、幻冬舎。前田氏は同社創業に深く関わった人物)に「年収350万からの投資」とありましたが、そういうお客さんもいらっしゃるんですか?

上山 いらっしゃいます。最近では年収500万以下の公務員の女性。公務員は金融機関からの評価は高いですし、その方はちょっとずつでも貯めてこられた蓄えがあったので。それを全部使わない形で、でもオーバーにならないように、フルローンを組みましょうという形でアレンジしまして。

日野 ただ公務員は副業規定が厳しいじゃないですか。10室以上の物件は、紹介するのが難しいんじゃないでしょうか。

上山 その方も8室ですね。親御さんが健在なので、親の名前の法人にしてご本人に連帯保証人なっていただいて。連帯債務だと服務規程に抵触する可能性がありますが、保証なら問題ないので。

日野 物件は一都三県の首都圏が中心ですか。サブリースはつけてらっしゃらないんですか?

上山 物件は東京がメインですね。サブリースはやらないです。サブリースを付けると当社が儲かる仕組みになってしまうので。当社がそこで儲ける必要はないと考えています。

銀行の融資に関する情報を持っていることも大きな強み

――日野さんは区分所有もされていますが、「1棟収益物件」へのイメージはいかがでしょうか? 未経験者がなかなか不動産投資を始められないのはなぜでしょうか。

日野 効率がいいと思いますね。小さな物件を複数買っていくのは時間も手間もかかるので。私は好きだし、勉強の意味もあるので比較的小さめの物件を買ってきましたが。

なかなか広がらないということについて、一番障壁となるのは「借金は悪」という考え方ですね。私も「ローンは組むな」と言われて育ったので、メンタルブロックがなかなか外れませんでした。

私、今は結婚して子どももいるんですが、シングルの女性がまったく誰にも、やるということを言わず、保証人も立てず、一人でローン借りるってなかなかハードルが高い。やり方を知らないですし。

上山 女性に限らず「借金は悪」という感覚は昔からありますね。あと象徴的な例として、5000万円のアパートと 2億円のマンションがあったとして、2億円の物件が買える方なのに、5000万の物件を「これなら万が一何かあっても、自力で返せる」という発想で選ばれる方がいらっしゃること。その方の考えですからそれは否定しませんが、「でもこういうやり方もありますよ」と提案はしたいですし、それを知らずに判断されるのはもったいないなと思います。

あまたある投資の中でも、銀行からお金を貸してくれてできるのは不動産ぐらいなんですよ。株式やFXなどは基本的には自分の手金でやるものですが、不動産は金融機関が貸してくれるんだから、それを生かさない手はないのでは。

ただわれわれも、投資に対する考え方が違う方を一生懸命、口説いて、口説いて1棟を勧めるということはしません。投資とマインド分はその人次第。押し付けはよろしくない。ご本人が勉強されて、「面白そうだ、それだったらやってみたい」となれば、そこからのお話です。

――もっと女性が不動産投資をするようになるには、何が必要でしょうか。

日野 一番いいのはロールモデルを打ち出すこと。セミナーなら、来場者に近しい属性の方で、ロールモデルとなるような成功例を持った方に話してもらう。来場者は年収500万円以下なのに、年収2000万円の人の投資成功談を聞いても説得力がないですから。

――不動産投資家の皆さんは熱心な勉強家が多いと思いますが、銀行や信金の情報はどれぐらい情報持っているんですか?

日野 私、大家さんとの交流もわりとあるほうだと思うんですけど、皆さん一番興味あるのは銀行なんです。それは情報の入れ替わりがすごく激しいからです。3カ月前にできた手法が今できないとか、結構それが普通だし、やった人しか分からないということもあります。

大家さんたちは、情報発信力もありますし、情報収集の感度が高いです。SNSで情報発信したり勉強会を開いて人を集めたりしますが、銀行員を招いたシークレット勉強会をやるとあっという間に埋まります。

ところで、ファイナンスのアレンジもすべての物件に対してされるんですか。

上山 はい。40行ぐらいの金融機関をリストにしてあって、日夜コミュニケーションをとってそれぞれの手法や情報を得て分析しています。銀行や信金など金融機関は、他行のやり方をご存じないんです。今どういうやり方をしているか、どういう条件なら今ローンを付けるか……。詳しい金融機関の名前ややり方についてはここではお話できませんが(笑)。

日野 お話をうかがって、御社の一番の強みはそこじゃないかなと思いましたね。おそらくほとんどは記事には載らないと思いますが(笑)。銀行に関するセミナーやったらあっという間に埋まりますよ。受講料は無料ではなくて有料の方がいいですよ(笑)。

離婚目的も含めて女性の相談も増えている まずゴールを決めることが大事

――これから不動産投資を始めるという人にアドバイスを。

日野 私は不動産自体が楽しくて、自分でいろいろやってみたいと思ってやっているので参考になるか分かりませんが、どういう物件を買うかという前に、「最終的にどうなりたいか」というところからスタートしないと話にならないと思います。すぐにでも仕事を引退したいなら、小さな区分所有を1つずつ買っている場合じゃないですしね。勉強したいとかならいいけど、それではリタイアできません。

上山 私どももご紹介いただいてまず必ずうかがうのは、「どうなりたいですか?」「どうしたいですか?」という目的であり、ゴールです。そこから始めないとおかしくなる。

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――住宅ローンを組んでいる人も不動産投資もできるのでしょうか?

上山 もちろん、やり方次第でできますよ。ただ順番は大事です。たとえば3000万円の住宅ローンを組んだ方が、もしそのローンがなかったら2億円分の不動産投資ローンを組めたのに……というケースもあります。逆に、先に1億円の不動産投資ローンを組んだ年収700万のOLが、そのあと住宅ローン組めないかっていったら、組めますからね。

日野 順番はほんと大事だと思うんです。

上山 ご結婚されている女性からの相談で多いのが離婚目的で財産残す方法です。具体的にお教えてしているんですが、実はいろいろあるんですよ。

日野 それを聞きたいという女性は結構いらっしゃるでしょうね、それもここには書けそうにない(笑)。

上山 ただ一方的に男性側に負担を強いる仕組みではないですし、お互いにとっていい形にもできるんです。そうした使い方も含めて、不動産投資に興味がある女性には、当社に一度ご相談いただければと思いますね。

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