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(PR)投資が成功した複数の理由

200戸近くの物件を持つ不動産投資家が教える「不動産投資、成功のカギ」

会社経営にも注力する不動産投資家のミアン氏
会社経営にも注力する不動産投資家のミアン氏

20代から不動産投資をはじめ、今では国内外の物件でおよそ200戸所有、収益を得ている――。多くの投資家の憧れとも言えるライフスタイルを実現しているのが、証券会社に勤務しながら、不動産投資もしているサミ・ミアン氏(36)だ。「不動産投資で成功するにはパートナーとなる不動産投資会社選びが重要」というミアン氏に、賢い不動産投資のコツをうかがった。

投資をはじめた頃は失敗続きだった

――不動産投資をはじめられたきっかけからお聞かせいただけますか?

大学を卒業して証券会社に勤めていたのですが、その頃からどういうふうに人生のプランを形成していくかを常に考えていました。そして最初に不動産投資をしたのが2007年の9月で、自宅を購入しました。当時ロンドンで債券運用の仕事をしていたのですが、仕事で稼ぐお金だけではなく、ほかにも収入源が欲しかった。いずれは日本に戻ってくる予定だったので、日本の不動産を購入しました。

海外での不動産投資はもっと早くからはじめていて、2004年くらいから購入しています。ドミニカ、モロッコ、アメリカなどに少しずつ不動産を購入していました。

――物件を選ばれるポイントはありましたか?

当初は自分が住みたいところですが、その選び方は今考えてみれば大失敗(笑)。最初に購入したものから6件くらいまでは、思うように収益を上げることができませんでした。

自分が魅力的だと思う物件を購入するのは、投資戦略としてはあまりいいものではないなと痛感しました。それ以降は当時の経験を生かして、自分が住みたい物件と投資用の物件は明確に区別しています。そこからは収益もしっかりと上げられるようになりました。

――最初は区分所有から始められて、そのあと1棟所有に移行された感じでしょうか?

私の場合はリゾートの購入からはじめたので、図面の時点で買う投資からですね。そこから次は自宅を購入しました。ここで反省して、まずは区分、次に鉄骨の1棟、次にもう少し大きなビルというふうに、一般的に言われている不動産投資の道筋に沿って購入を進めていきました。今では総戸数170~180くらいになっています。

担当者からのアドバイスが成否を分ける転機に

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――不動産投資の転機となったのはいつ、どんなことでしょうか。

2013年にアルファ・インベストメントとのお付き合いを始めたことですね。ちょうど不動産投資のコツが少し分かってきて、もっと勢いをつけたいなと思っていました。私は何かをはじめる前、できるだけたくさんの人に相談するようにしているのですが、不動産投資についてもいろいろな人に話をしていたところ、高校の同級生が紹介してくれたんです。

――担当者からのアドバイスで印象的だったものはありますか?

はい、ありました。それまでは1~2億円くらいの物件を購入することが多かったんですが、最初に紹介された物件は5億円近くするものでした。それまで2億の物件しか買ったことがなかったんですから、いきなり5億円の物件を買うのは少し抵抗があったんです。

実際に何か起きたときに自分で負債を背負うことになるのが怖くて、購入をあきらめる人が多いそうですね。でもそのときアドバイスしてもらったのは、「漠然とした恐怖感ではなくて、負債とリターンのバランスをよく見て投資をしてはどうですか」ということでした。今実際に成功することができましたので、背中を押してもらって感謝しています。

自分でリスクをコントロールできる1棟所有は魅力的な投資法

――数ある投資方法の中でも不動産投資を選ばれた理由はありますか?

ほかにもいろんなものに投資をしているのですが、不動産への投資は格段に質がいい。一番大きな理由は、私の中でのリスクの定義にあります。一般的に不動産投資には、空室やローンなどいろいろなリスクがあると言われていますが、私はそれらのどれもリスクだとは思わないんです。

私にとってリスクとは「想定できないこと」。逆に想定できることはリスクのうちに入らない。そういう意味では、空室もローンも想定できる。準備する時間も十分にありますよね。だから私にとって不動産投資は、限りなくリスクの低い投資なんです。

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ミアン氏が経営するイタリアン食堂(東京・五反田)

株や債券ではそうはいきません。想定できないことのほうが多い。不動産投資だと、読めないのは地震などの天災くらいのものです。それでさえ保険でずいぶんカバーできます。

リターンの面でも、不動産投資は賢い投資法だと思います。私はお金よりも時間のほうがより大切だと考えています。1日は24時間、これは誰にも変えることができません。不動産投資なら、よい物件を選んで購入して、信頼できる管理会社を見つけることができれば、あとは自動的に収益を生み出すことができます。1棟だろうか100棟だろうが1000棟だろうが、それは変わりません。ほかの事業や投資法では、ここまで時間を有効活用することはできないと思います。

――現在お持ちの物件についても、管理は管理会社にほぼ一任されているんでしょうか?

それもできると思いますが、私の場合は違います。私が不動産投資に力を入れている理由の一つに、「自分が影響力を及ぼしやすい」ということがある。1棟所有だと特にそう。修繕計画から管理方法まで、自分で決めて不動産の価値を上げていくことができるわけです。私はそこに面白みを感じているので、物件の管理には積極的に関わるようにしています。

不動産投資成功のカギは「パートナー選び」

――パートナーとなる不動産投資会社選びのポイントはありますか?

担当者ですね。今までいろいろな会社の担当者に相談してきましたが、私が不動産投資に何を求めているのかをくまずにアドバイスをされることも多かったんです。

アルファ・インベストメントでは、私がどういう目的で不動産投資、ひいては資産形成をしているのかというところまで理解してくれているので、アドバイスにも納得感がありましたし、実際に収益を上げることもできています。信頼しているので、勧められた物件で融資がつくものについては、ほぼ購入しています。

私にとって不動産投資は、今から20年先の年金。人生においても大事なものなので、やっぱり腹を割って話せる相手がいいと思って選びました。

――これから不動産投資をはじめる人が、特に注意すべき点はありますか?

しっかりと計画を立てること。私は不動産を購入するときは、事前に収支は5年分、税金分については10年分の計画をつくります。最初にそれをしておけば、リスクを最小限にできます。たとえ思い通りに進まなかったとしても、計画と照らし合わせてどこが悪いのか考えることができます。

税金分の計画もとても大事です。税金の支払いがはじまり時期はいつで、金額がどのくらいなのかしっかり把握しておかないと、いざ支払う段になって資金が足りないということにもなりかねません。ただ当初に計画を立てておけばいいことです。

まだ不動産投資をされていない方も、既に始めていてより拡大したい方も、是非アルファ・インベストメントと相談をして投資を成功させ、人生をより充実させていただきたいと思います。

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