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不動産投資【提供:アルファ・インベストメント】
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(PR)「初めは区分所有」の理由?

サラリーマンこそ「不動産投資」を考えるべき理由 1棟所有の収益性の魅力

(写真=Thinkstock/GettyImages)
(写真=Thinkstock/GettyImages)

不動産投資に挑戦するサラリーマンが増えている。株やFXなどに比べて、不動産投資はサラリーマンに向いた資産形成方法といえるからだ。そして収益性を考えると、不動産投資でも最初の物件は区分所有より、思い切って1棟所有に挑戦したほうがいいという見方もある。

不動産投資はサラリーマンに向いた投資法

豊かな老後を暮らしたい、資産を増やしたいと考えるサラリーマンは多いだろう。株やFXは資産を大きく増やすことが可能だが、ハイリスクでもある。しかも時間のないサラリーマンにとって常に動向をとらえる必要があるのは大変なことだ。かといって、国債や預貯金ではリターンが小さい。

そこで注目したいのが不動産投資だ。株やFXほどのリターンは見込めないが、預貯金の金利と比べると大きいリターンが期待できる。物件の選定には労力がかかるが、日ごろの管理や運営は管理会社に委託できるので、普段それほど手間がかかることはない。忙しいサラリーマンにはありがたいのだ。

本業があり、収入が安定しているサラリーマンは、金融機関からの融資を受けやすい。さらに、不動産投資をすれば、給与収入と損益通算することができるので所得税、住民税が節税できる可能性がある。このように、不動産投資はサラリーマンこそ検討するべき資産形成方法なのだ。

投資対象を何にするべきかを収益性で考える

不動産投資をしようと思った場合に、投資対象を何にするかというのは一番初めに直面する問題だ。区分所有、一棟所有、戸建てなど投資の対象はさまざまなものがある。

不動産投資をする場合に最も大切なのは、収益性。少ない資本で大きな収益を上げることを基本に考えたい。初心者はつい初期費用の額が気になるが、利回りが悪いと資産形成の意味がないのだ。投資対象で最も一般的なのが、区分所有マンションだ。

たしかに区分所有マンションは、安く手に入れられるので初心者でも始めやすいというメリットがある。しかし、収益性の面ではあまり評価できない。

区分所有マンションは、価格が安く1Rで中古の物件なら1000万円を切る物件も多い。さらに市場にも出回っているので売却しやすい。また、共用部分のメンテナンスの手間もない。

だが競合が多く、立地条件が良くなければ入居者は見込めない。立地条件の良い物件は物件の価格も高く利回りを確保するには家賃も高めに設定しなければならないが入居者を確保できるとは限らない。好立地にこだわらず低価格の物件を探すのは一つの方法だが、なんらかの付加価値がないと立地条件の悪さはカバーできない。しかも区分所有ではできることが限られているので、結果的に利益率は下がってしまうのだ。

そして最大のリスクといえるのが、区分所有では空室になった場合に収入がゼロになる。しかも管理費や修繕積立金の支払いは残る。その上ローンの返済もしなければならない。退去したとたんマイナスになってしまう可能性があるのだ。

>> 1棟投資について詳しい話を聞いてみたい

1棟所有は収益性が高い

ここで考えたいのが、土地付きのアパートやマンションを1棟そのまま所有することだ。1棟所有の場合、同一条件下なら部屋数に比例した収益を得られるので区分所有よりも収益性が高くなるのが普通だ。

初期費用は区分所有と比べて高くなるが、1棟所有なら、土地付き建物となるので評価額が区分所有よりも高くなるためローンを組みやすく、自己資金は少なくて済む。場合によっては自己資金なしでも可能だ。

さらにローンの額が大きいため税金の控除額も大きくなる。アパート、マンションの場合は10部屋以上になれば不動産所得ではなく事業所得となるので、税金の優遇制度が利用できる。サラリーマンの場合数年は所得税が全額還付されるだろう。結果的に利益率が高くなるのだ。その上、1棟所有ならすべての部屋に空きがでることは少なく、長期間にわたって安定した収入を得られる。

1棟所有なら1回の契約でローンを組み、管理も一元化できる。また家賃の設定も自由に行えるし、老朽化した場合には大規模な修繕もオーナー自身のペースで行える。大規模修繕の場合には修繕費を経費として計上できる。

もし自然災害で建物が滅失した場合、区分所有では土地の持ち分しか残らないが、1棟所有なら土地が残るので、再建築の際の担保にも売却することも可能になるというメリットもある。

1棟所有でもパートナー選びが重要

収益性の高い1棟所有だが、初めにかかる費用は高くなる。これを不安に思う人も多いだろう。だが物件の選び方を間違えなければ区分所有比べて大きな収益が得られる。また、管理も一元化できるが、管理の範囲は広くなる。そのため、信頼できるパートナーに物件の選定から一貫してマネジメントしてもらうのがおすすめだ。

その点、アルファ・インベストメントは1棟投資物件に特化した不動産会社で、多くの投資家を成功に導いている。売買だけでなく、投資家の資産の状況を分析し、節税対策などを含めて提案、問題解決まで、投資家の“生涯パートナー”として、様々な相談にのってくれ、一貫してサポートしてくれる。管理も国内大手LIXILリアルティとアライアンスを組んでおり安心できる。1棟丸ごとの投資に関心を持ったら、一度相談してみてはいかがだろうか。

>> 1棟投資について詳しい話を聞いてみたい

サラリーマンこそ「不動産投資」を考えるべき理由 1棟所有の収益性の魅力
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