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(写真=PIXTA)

不動産投資物件を探す時は、誰もが「利回り」を参考に探されていると思います。投資物件専用サイトでも表面利回り、実質利回り、満室想定利回りなどがセールスポイントとして記載されています。

成功している投資家は、この利回りをうのみにせず、もっと綿密な数字を自らたたき出します。そして、このスピードが他の投資家より格段に速いのです。魅力ある物件にすぐにたどり着くためには、是非とも習得したいスキルです。

限りなく実質に近い利回りとキャッシュフロー

単純に利回りだけをみていても、本当にその物件で利益を得られるかどうかはわかりません。例えば、2,000万円で購入した物件なら、年間120万円(月々10万円)の家賃収入があれば、表面的な利回りは6%です。

ただ、これは固定資産税や将来にかかる修繕費の積み立て、ローンを組んだ場合の金利、急な空室を抱えた時の損失、そして管理費などの諸経費を考慮していません。それらを引いたうえで、手元にお金がいくら残るのかを検証し、キャッシュフローが見えてきて初めて購入するか否かの検討に入れます。

この判断に慣れるためには、電卓とにらめっこをするよりも、便利なアプリを使って数字をどんどんたたき出すことが得策です。