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(PR) 賃料収入だけでなく……

収益不動産価格は上昇! 売却を視野に入れた不動産投資

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)

アパートや賃貸マンションなどの1棟収益物件への投資。区分所有より空室リスクが抑えられることや、土地があることに魅力を感じる人は多いだろう。不動産投資では手堅く家賃収入を得ることが基本だが、これから1棟収益物件に投資するなら、キャピタルゲインの面でも魅力がある物件を探しておきたい。

銀行は担保を取りやすい住宅ローンに融資したがる

マイナス金利政策もあって、金融機関は従来以上に融資先を探している。このため住宅ローン市場は有望で、各行とも金利を下げて顧客の争奪戦を繰り広げている。そして首都圏を中心にマンションの建設ラッシュが起こった。

だが金融機関は、住宅ローンほどには不動産投資ローンの融資に積極的ではない。融資基準のハードルは高く、住宅ローンに比べて金利も高い。このため投資用資金の調達は容易ではない。

そういった厳しい環境下で、銀行から融資を受けやすくするためにはいくつかの方法がある。その一つは、値上がりが見込めるような資産価値の高い物件を選ぶことだ。その際のポイントは建物ではなく土地。銀行は建物をほとんど評価せず、土地に担保価値を求める傾向が強いからである。

区分所有と違って1棟物の収益物件には土地があるので、その評価が高ければ融資が受けやすくなる。

1都3県の物件ならキャピタルゲインが狙える

首都圏ではマンション価格は頭打ちもしくは下落傾向にあるが、収益物件となると少々事情が違ってくる。

このところのマンション価格下落は、富裕層をターゲットにした高額物件の販売が一段落したこと、それに加えて高騰した価格が一次取得者の購入意欲を削いでいることが主な要因になっている。

しかし分譲マンションと収益物件とでは、そもそもマーケットが違う。地方都市における収益物件の需要は弱含みだが、1都3県における需要はいまだ高いものがあり、少子高齢化により核家族化が進み、賃貸需要は高まる傾向にある。

それに首都圏におけるマンション価格の高騰を嫌う一次取得者が購入を控えれば、その人達が賃貸マーケットに留まることになる。人口が減っている日本だが、賃貸需要はまだまだ見込めるといえるだろう。

>> 売却を視野に入れた不動産投資を考えたい

素人には難しい物件選び

需要の高い1都3県での投資では、家賃収入というインカムゲインだけでなく、転売益というキャピタルゲインが狙える可能性がある。

しかしキャピタルゲインが狙えるような物件かどうかは、素人が容易に見分けられるものではない。物件の収益性を見極めるには、所在するエリアにおける需要の動向や賃料相場など幅広い情報を収集し、マーケットを分析してターゲットを絞り込む必要がある。

そのためには、専門的な知識と豊富な経験、そして緻密な分析が欠かせない。それに加えて、入居者の満足度を高めるための管理体制の充実が求められる。自分で起業して優秀な人材を雇い入れマネージメントできるなら良いが、個人でそこまでするのは難しいだろう。

そこまでコストをかけても必ずしも成功するとは限らない。やはり既存の企業で実績とノウハウのある、信頼できる会社をパートナーにする方が賢明である。

豊富な実績があるアルファ・インベストメント

そうした実績やノウハウを持つのがアルファ・インベストメントだ。同社はこれまで、成功した投資家同士のネットワーク、口コミで拡大してきている。

1棟収益物件は投資額も大きいだけに、いくら信頼できるパートナーであっても、やすやすと知人に紹介などできないだろう。だがこれまでほぼ口コミだけで輪が広がってきたという事実が、同社に物件選定力や、出口戦略まで見据えたコンサルティング力があることを証明している。

ことに同社の強みは、金融機関の厳しい審査を経て融資がつく物件を紹介できる点だ。先に述べたように、銀行の不動産投資用の融資は厳しいという現実がある。それをクリアーできるのは、担保価値の高い物件を仲介する能力があるということだ。

それだけではない。中には担保価値がそう高くない物件――たとえば立地条件がよくない、設備が最新ではない--というものもある。

だがそうした物件でもしっかりと収益を出すことは可能なのだ。たとえば物件の仕入れ価格が抑えられれば、収益が出る計画は作ることができる。同社にはそうしたコンサルティングをし、実現する能力があるのだ。

金融機関とのパイプと交渉力、物件の情報収集力、そして収益を生み出す計画をつくるコンサルティング力。これらを持った同社には、キャピタルゲインを狙いたいという投資家からの相談が以前より増えているといい、同社も注力している。

そもそも豊富な経験を積んで実績のあるプロの集団でなければ、億単位の投資をする人が口コミで集まることはないだろう。インカムゲインはもとより、キャピタルゲインも狙える収益物件へ投資したいと考えるなら、一度相談してみてはいかがだろうか。

>> 売却を視野に入れた不動産投資を考えたい

収益不動産価格は上昇! 売却を視野に入れた不動産投資
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