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(PR)綿密な計画が必要

今でもできる!? 消費税還付 おトクな方法

消費税還付,ゴールド
(写真=PIXTA)

2億円の中古1棟マンションを購入する際、土地は9,200万円、建物1億800万円ならば、建物の消費税800万円が還付できると聞けば、多くの不動産投資家が色めき立つのも頷ける。

不動産業界に起きた自動販売機設置による消費税還付ブームは、2010年度税制改正により下火となった。

ただしこの改正には抜け道が見いだされ、一部では還付は受け続けられた。

しかし、その方法を封じ込めようと2016年度税制改正が行われた。「もう打つ手なし」と語る税理士も少なくないが、法人ならばまだ受けられる方法が存在する。

そもそも消費税還付とはどんなものなのか。今も消費税還付を受けられる方法とはどんなものか。

消費税課税業者が課税売上割合を高くして、大きな還付を受ける

消費税還付とは払い過ぎた消費税を還付してもらうことだ。売上100万円(消費税8万円)、仕入50万円(消費税4万円)の場合は消費税4万円を納付しなくてはならないが、設備500万円(消費税40万円)を導入したら36万円が還付される。

ただし不動産投資では家賃収入が非課税なので、通常は消費税の支払いが免除されるため、払い過ぎは起こりようがなく消費税還付は受けられない。

しかし、物件購入時のみ「消費税課税事業者」となって還付を受ける手法があった。その一つ、自動販売機の設置とは、課税事業者を申請後に不動産を購入・新築(建物価格:1億+消費税800万円)し、その期には家賃を発生させずに、自販機で売上(1万円+消費税800円)を発生させれば、建物の消費税(800万円-800円)を丸ごと還付できた。

つまり、課税である自販機の売上を利用し、課税売上と非課税売上の割合で決まる還付額を課税売上100%とすることで最大とした。

残念ながら、この手法は2010年度税制改正によって困難となった。

しかし、法人が課税事業者を選択して3年後に建築するなどの抜け道があった。そして、2016年度税制改正では、物件を購入した年の初日から3年間は免税事業者にはなれないことで、還付は封じ込められたかに見えた。しかし、まだ、道はないわけではない。

3年間課税売上割合を高い水準で維持すれば、調整なし

そもそも取得物件が商業用ビルならば、賃貸収入は課税売上なので還付が可能である。また、調整は、3年後の末日に保有している場合に行われるため、それまでに物件を売却していれば対象にならない。

では居住用物件を3年後も持ち続ける場合に、消費税還付の方法はあるのか。物件購入後、3年間課税売上割合を高い水準に維持できれば、「課税売上割合が著しく変動したときの調整」を免れ、消費税還付を受けられる。

こう書くと簡単なようだが、クリアすべきポイントはいくつかある。冒頭にも書いたが、家賃収入は非課税なので、通常は消費税の支払いが免除される。免税事業者では還付が受けられないため、課税事業者選択届出書を提出するなどして課税事業者になるという前提がある。さらに課税売上割合が95%未満では制限があるため、設備投資をした事業年度においては、95%以上にしなければならない。事業年度ごとに計算して95%を超えるかどうかの判断も毎年必要だ。そして、3年の実績である通産課税売上割合が50%を下回ると一部を国に還付する必要がある(取戻課税)。

これらをクリアするには、細かなポイントがいくつもあり、売上の額や計上するタイミングを精緻にシミュレーションする必要がある。さらには国税当局による厳しい税務調査もある。なかなか投資家が自分で判断して実行に移すのは難しいだろう。

課税売上を高めるためだけに、新たな事業を起こすのは困難であるが、方法がないわけではない。

消費税還付のデメリットも踏まえ、専門家に相談を

消費税還付にもデメリットがある。還付のために周到な準備が必要になる、消費税還付により税務署に目をつけられることがある、融資を受ける際に金融機関が嫌がることがある、物件価格を税抜とする会計処理を行うと消費税分の減価償却額が少なくなる――などである。

2016年度税制改正により、消費税還付はさらに複雑になり専門性が求められるようになったが方法はある。最初から諦めるのではなく、メリットとデメリットを考慮しながら、税金のみならず不動産投資と融資にも詳しい専門家に相談することで、消費税還付への道は開けるのではないだろうか。

こうした手法を含め融資や税金対策に対して豊富な知識と経験を持っているのがアルファ・インベストメントだ。同社は主に首都圏の相当数の金融機関と密に連携している。都銀や地銀、信金など、それぞれの融資動向を踏まえており、金融機関の選定を含めた融資アドバイスが的確にできるほか、税金対策なども具体的かつ実践的なものを投資家に提案できる。同社に相談すれば、消費税還付を受けるためのシミュレーションを含めた詳細な計画が立てられる。

消費税還付に関心がある不動産投資家や、賢く不動産に投資したい初心者は一度アルファ・インベストメントに相談してみてはいかがだろうか。

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