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2013年度の税制改正で相続税法が改正されましたが、その対策の一つとしてマンション等の賃貸不動産経営が注目されていますね。マンションからの一定の家賃収入が期待できるうえ、その敷地は自用の土地と比較して課税評価が下がるという利点があるからです。しかし一方で、不動産は常にリスクを伴っているものです。

将来にわたって維持・管理のための費用が発生すること、また空室が生まれることによる収入減のリスクがあることを忘れないでください。 ここからは、そのようなリスクを予測するための基本的な考え方・情報収集法をご紹介します。


まずは賃貸需要が見込めるかどうかを知ろう

賃貸不動産も他の市場と同様に、需要と供給のバランスから成り立っています。需要が少なく供給過多の状態になってしまうと、空室が生まれる可能性が高くなりますね。この場合の需要とは、そこに住みたいと思う人達がどれだけ多いか、ということです。いくつか例を挙げてみましょう。

①都心に近く通勤圏内である
都市中心部やその周辺では当然の事ながら人口が集中しますから、多くの需要が見込まれます。ただし中心となる都市が景気減速などで衰退し始めると、徐々に人が離れていくことがあるでしょう。

②住環境が良く人気のあるエリアである
ショッピングに便利・緑豊かな公園がある・治安が良い等で住環境が優れたエリアでは、主にファミリー層の需要が多いでしょう。ファミリー層は単身者に比べて比較的高い賃料が設定できることや、居住期間が長いため安定した家賃収入が見込めるといった利点があります。ただいったん空室が生まれてしまうと、場合によってはなかなか入居者が決まらず空室が長期化するといったデメリットも考えられますね。

こういった観点から、所有する不動産にニーズがあるかどうかを知りましょう。


「人口統計」で人の動きを知ろう

いま日本では少子高齢化が急速に進んでいて、全国の人口も減少傾向にあります。人口が減れば賃貸不動産の需要も当然の事として減っていきますから、市場は縮小傾向にあるというのが現実です。ただその中でも、地域別に見ると流入が多く将来にわたって人口増加がみられるエリアもあることも事実。そのような傾向をデータで示してくれるのが、国や各市町村等で集計している人口統計です。

ほとんどの場合、自治体ホームページで公開されていますからチェックしてみましょう。年度ごとの推移で増加しているかどうか、年齢別人口のバランスが良いかといった観点から見てみると、その地域の将来像がわかるでしょう。


「地価公示」で不動産価値の推移を知る

地価公示とは毎年1月1日を基準日として土地の適正な価格を調査・発表する制度です。ここで注意していただきたいのですが、土地の価格と賃料は必ずしも比例するものではありません。しかし各々の地域の標準的な土地を継続的に調査していますので、不動産価値の推移を知るには良い指標だと言えます。

国土交通省の土地総合情報システムのホームページで、全国の地点を検索することができます。同じ地点について過去10年くらいの価格推移を見てみると、その地域の将来性を予測することができるのではないでしょうか。


「都市計画」も調べてみる

一昨年(2012年)のことですが、「JR東日本が東京・山手線の品川~田町間に新駅を作ることを検討している」という報道が話題になりましたね。
こういったインパクトのある報道があると周辺での不動産取引が活発になり、土地価格や賃料が上昇する大きな要因となります。このような大きな開発を行う場合には、自治体などが連携して何年も前から計画されているものです。

例にあげた山手線の新駅についても、以前から東京都が主体となって「品川周辺地域都市・居住環境整備基本計画」を策定していました。このほか道路計画や再開発事業についても自治体の都市計画担当窓口などで聞くと、地域住民でもあまり知られていない情報を教えてくれることがあります。もちろん計画がそのまますぐに実行されるとは限りませんが、地域の将来性をはかるうえで有益な情報となることでしょう。


最後に成否を分けるのは「WEB告知力」

賃貸不動産経営を考える上で必要となる、いくつかの情報収集法をご紹介しました。これらは不動産鑑定士が価格・賃料を評価する際の、基本的なものです。賃貸不動産経営で重要なことは、まず所有する不動産の経済価値を知ることです。また、決して小さくはないリスクを回避するために、事前の準備は怠らないよう注意したいところです。

加えて、事前の情報収集をした上で最終的に成否を分ける重要ポイントは、その物件の情報を広める「告知力」です。どんなに入念な調査を行い不動産価値のある場所で賃貸経営を開始したとしても、ターゲットとなる顧客にリーチ出来なければ元も子もありません。

入居物件を探す顧客の7割以上がインターネット経由で物件を探す中で、インターネットでの告知力のあるサイトに掲載することは非常に重要になります。不動産価値について入念なリサーチを行った上で、その価値を顧客へ告知する最適なインターネットサイトも探されてはいかがでしょうか。(ZUU online 編集部)

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