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(PR)税金対策は早めに

地方の資産家や地銀も都心の不動産に注目している理由

(写真=Thinkstock/Getty Images)
(写真=Thinkstock/Getty Images)

2020年の五輪に向けて再開発が進む東京では、不動産投資が活発化して久しい。日銀の発表から、銀行の不動産向け融資が2016年度上半期は過去最高を記録したことも分かっている。投資が活況な都心の不動産物件、最近、地方の銀行や資産家が関心を持ち始めているという。それはなぜだろうか。

銀行は融資先を探している

今年2016年初頭に導入されたマイナス金利政策。銀行は日銀にお金を預けたままだと金利がとられてしまうため、融資先を従前よりも積極的に探すようになった。こうした中で、貸出先の開拓に苦労したのが地方の金融機関だ。都銀をはじめとした首都圏の銀行など金融機関は貸出先となる企業も多いが、地方はそう多くないからだ。

地銀の多くは東京にも支店を持っているが、それはあくまで東京に地元企業の東京支社・支店や財務省・金融庁があるからだ。地方の銀行が、東京本社の法人や在住の個人向けに営業活動することは、その本来の目的からしてもなかなか手は出せないだろう。

こう考えると、いまの東京の不動産市場の活況ぶりは地方の金融機関には関係ないように思える。しかし実はそんなことはない。冒頭に述べたように、地銀や地方の資産家が東京の不動産に着目し始めているのだ。

それは「相続税対策」のためだ。たとえば地方在住の資産家が亡くなり相続が発生した場合。地元の不動産があったとしても、昨今の状況ではなかなか地方の不動産には値はつきにくい。相続人にしてみれば、被相続人が持っていた不動産や事業を受け継ごうとしても、相続税が払えないということがある。

>> 都心の収益不動産での相続税対策を考えてみる

地方に居ながら都心の収益物件に投資

当然、銀行は納税のための融資はしてくれない。だが収益の生み出せる不動産物件をもっていれば事業として融資はしてもらえる。地方在住者でも東京の収益不動産を持つことで、相続税対策ができるし、地方の銀行にしても融資先が見つかる。

実はこうしたアイデアを地銀に提案して、実際に相続税対策を成功させつつあるのがアルファ・インベストメントだ。上山眞文社長は「たとえば北海道の原野でも港区の土地でも、額は異なりますが相続税はかかります。であれば、地方在住の方でも地元の収益の生まない土地を持ち続けるのではなく、東京の不動産を買うことで収益を生む事業をつくればいい」と指摘する。

同社が相続対策を提案した例では、ある地方の中核都市で、市街化調整区域に工場を持っていた人がいたという。相続税が2億円ほどかかる見込みだったところ、地元の銀行から融資を受け、東京都心に3億円ほどの物件を買った。その物件の相続税評価額は1億円だったので、借り入れ分の3億円と相殺して2億円分の赤字が計上できた。もともとの相続税の2億円と相殺して、差し引き相続税はかからず、さらに買った物件から家賃収入が得られることになり、喜ばれたそうだ。

アルファ・インベストメントは首都圏で不動産投資家をサポートしているが、別の記事でも紹介したように、首都圏の金融機関――地銀の東京支店を含む――に太いパイプを持っている。これは上で述べたような事業、ビジネスにつながる提案を銀行や信金などにすることで信頼を勝ち得ているからだ。金融機関の融資に対する考え方や現状などを聞き出しており、不動産投資家や物件の状況にあわせて金融機関を選び、いい融資条件を引き出している。

別の例では、顧客から紹介を受けた関東近郊の県に住む女性資産家が、1棟収益物件に興味があるとのことで相談を受けたという。聞き取りをするなかで、相続税まわりで困っていることを知り、横浜にある収益物件を提案。現在進んでおり、税金の悩みも解決できそうだという。

上山社長は「当初は、ほかのお客様と同様に、通常どおり投資先を探すつもりでいましたが、いろいろと伺ううちに相続でお困りであることが分かりました。そのときは『もっと早く相談してくださればよかったのに!』と思いましたが(笑)、解決できそうでよかったです」と胸をなでおろすように語った。

不動産など資産があれば、「相続」はいずれ必ず起きる。対策は早めに取り組んでおいたほうがいいだろう。そのとき不動産を使った対策は、地方在住だろうが、東京および首都圏在住者であろうがとることは可能だ。しかしそこには、不動産物件情報のみならず、金融機関との間に強固なネットワークを築いているパートナーの存在が不可欠といえるだろう。

>> 都心の1棟収益不動産での相続税対策を考えてみる

地方の資産家や地銀も都心の不動産に注目している理由
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