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民泊投資ジャーナルより

国交省が規約文案で民泊の可否を明示促すと発表。管理規約と民泊の関係のまとめ

Propriety
(写真=PIXTA)

マンションを購入する場合には必ずついてくるのが管理規約です。この管理規約は、国土交通省が作成している雛型「標準管理規約」を元に作成しているマンションがほとんどです。

その雛型に今回、新たに民泊運営の可否を明示する事項を盛り込むとの発表がありました。

マンションの管理規約の性質と拘束力

「マンションには管理規約がある」というのはご存じの方も多いでしょう。しかしその内容をすべて把握している人は少ないのではないでしょうか。何かトラブルが起こったときに、慌てて管理規約を読み直すことが多いのです。最近話題の民泊運営に関しても、この管理規約問題が浮上しています。管理規約には以下のようなことが定められています。

● 標準的内容…建物の用途・区分
・ 管理組合の業務内容
・ 管理組合の運営方法・管理費・修繕積立金の使途など
・ 使用細則…標準的なものに加え、使用するうえでの詳細な決まり
※ペットに関すること、布団やベランダの干し物のルール、駐車場の利用や料金について、リフォームを行う際の制限(水回りの移設禁止、カーペットからフローリングの変更禁止など)、サッシ枠やドアの変更禁止

これらの規約は所有者だけでなく、その賃借人にも同等に拘束力が及ぶので、知らなかったでは済まされない重要な内容になってきます。この規約に「民泊の運営は禁止する」と明確に記されていればわかりやすいのですが、何も定めていない場合がほとんどだということが、今回問題視されているのです。

国土交通省の通達に待ったがかかった

実は先日、国土交通省の石井啓一大臣が「マンション規約に部屋の利用を【住宅】に限ると明記している場合は、民泊には使えないと解釈する」という通達を出そうと試みました。しかし民泊を推進する内閣府よりその通達に待ったがかかり、浮いた状態が続いていたのです。

事業用やオフィスなどに利用することを禁じる「住宅専用」のマンションは少なくありません。管理規約にこの旨の記載があるだけで民泊禁止物件だと判断すると、多くのマンションで民泊運営ができないと判断されてしまいます。

2015年の12月頃から両者の見解には相違があり、内閣府としては連泊を条件とする特区民泊は住宅として利用することに等しいと主張していました。民泊禁止マンションとするのであれば、管理規約に明確に記載すべきとの考えです。この議論の決着が「国土交通省の標準管理規約の新文案作成」という形になったようです。

特区民泊の認定申請にも深く関係してくるマンションの規約

先に施行され認定特区民泊が事業を開始している大田区と大阪府では、この「規約で明確にしていないマンション」に関しては、特段の手続きなしに民泊認定を行っていました。しかし先日施行開始された「大阪市の特区民泊認定」での管理規約についての取り扱いは次のようになっています。

・ 管理規約に民泊禁止の定めがある場合→認定不可
・ 管理規約に特段の定めがない場合又は住宅のみに使用との定めがある場合
→管理組合による「民泊として使用を承諾する旨の書面の添付が必要」

このように、大阪市で管理規約に定めのないマンションで特区民泊の認定申請をする場合には、「定めがないからできる」との判断をしてもらえないのです。規約の写しと併せて管理組合の承諾書を添付しなくてはいけません。

特区民泊の認定には近隣住民への周知も義務付けられていて、マンションの場合は一棟すべての世帯に知らせることが望ましいとされています。これに加え管理規約云々での規定が厳しくなると、政府の推進する安全で安心な民泊が増えていくことに歯止めがかかってしまう恐れがあります。

周知義務や管理規約に対する考えも含め、政府からの積極的なPRにより、一般市民にもう少し理解が得られやすい状況をも同時に整備してもらわなければ、この特区民泊制度も絵に描いた餅になりかねないようです。(提供:民泊投資ジャーナル

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