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民泊投資ジャーナルより

中古マンションは管理の内容でその価値を見極めることが大事

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(写真=PIXTA)

中古マンションは、その管理状況を重視して購入すべきとよく言われます。戸建てにはない価値の分かれ目が、そのマンションの管理状態にあるとも言えるのです。

この記事では、投資物件で中古マンションを購入する場合に注目すべき管理状況チェックの方法をご紹介したいと思います。

マンションの管理はその管理費用の差だけではわからない

マンション購入を考えるときには、価格だけではなくその維持費にも注目します。駐車場代、修繕積立金、そして管理費です。

相場は、都市部で60~70平方メートル程のファミリーマンションだと1万〜1万2,000円が平均とされています。タワーマンションやワンルームマンションなど、タイプによってその相場は変わります。しかし管理の質は、管理費用の額だけではわからないので注意が必要です。

「管理」と聞くと、すぐに管理会社が頭に浮かびますが、マンションを購入して区分所有者になれば全員が管理組合員となります。そのマンションの区分所有者全員でマンションを管理する責任があります。そして所有者全体で「このマンションを良くしていこう」という意識の高い物件は、築年数を重ねても価格が下がりにくく人気が高いという特徴があります。

自主管理と委託管理の違い。同じ委託管理なのに差がでるのはなぜ?

自主管理とは、マンションの日常管理業務を委託管理せずに管理組合員で行うことです。自主管理を選択しているマンションは、全国でも約5%しか存在しないと言われています。今では清掃などの日常管理業務は、ほとんど管理会社に任せているのです。それならば、マンションによってその管理の状態に違いがでる原因はどこにあるのでしょうか。

駐輪場が雑然としていたり、ごみ置き場が荒れていたり、壁やベランダが剥がれかかっていてそのままであったり、メールボックスエリアに常に不要なチラシが散乱していたりするマンションがあります。立地がよく新築分譲時にはかなりの価格で販売されていたマンションであっても、数年でゴースト化してしまうケースもあります。

これは明らかに管理の違いから起こります。委託している管理会社の違いではなく、それを決めている管理組合に違いがあるのです。区分所有者全員の意識が高く、理事会や総会も頻繁に行われ、委託している管理会社に問題がないか、修繕すべき箇所の確認や新たな問題点はないかなど、常に議題として話し合われている管理組合のマンションでは、このような事態は起こりません。

各区分所有者の意識が高いほどそれは管理に現れ、最終的にはマンションの価値を長く維持させることへとつながっているのです。

購入前に重点的にチェックすべき管理内容は

投資不動産としてマンションを購入する際には、この管理面をチェックしなくては入居者の募集に苦労することになります。空室物件が増えてきている都心では、特に管理の差で内覧された時の印象が変わってきます。

外観から見てわかる内容としては

・ 駐輪場、駐車場のルールが守られていそうか。故障車などが放置されていないか
・ ごみ置き場は清潔に保たれているか
・ メールボックス、エントランス付近の清掃や管理が行き届いているか
・ 外壁、ベランダ、共用部分廊下などで破損や傷みがそのままになっていないか

などをチェックします。

管理人が常駐しているマンションであれば管理について話を聞いてみるとよいでしょう。前もって問い合わせておけば、管理組合の総会資料や管理規約の内容を確認させてくれる場合もあります。リフォームやリノベーションを念頭に購入する場合はマンション独自の取り決めなどを確認しておきたいところです。

築古のマンションであっても、立地的に多少不便なところでも、なぜか売り物件も少なく、どの部屋も入居者で埋まっているマンションがあります。そんなところは管理がしっかりしていて、所有するにも住むのにも価値ある物件だと言えるでしょう。ぜひ管理面にも気を付けて物件を見るようにしてみてください。(提供:民泊投資ジャーナル

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