相続 ,土地,不動産
(写真=Thinkstock/GettyImages)

相続に際して発生する手続きは、遺産分割協議書の作成や相続税の申告など、一筋縄ではいかないものが多い。

今回はその中でも、特に相続財産の中に土地などの不動産が含まれていた場合において必要となる相続登記について解説する。土地などの不動産を相続した場合、適した手続きを行わなければ思いがけぬトラブルが発生する可能性があるということに注意してほしい。

不動産の相続登記が必要な理由

相続登記とは、相続財産の中に土地や建物などの不動産が含まれる場合に、登記簿上の名義を被相続人(亡くなった人)から相続人へと変更するものである。相続登記には特別な期限は設けられておらず、永年行わなかったとしても罰則等が課せられることはない。

土地などの不動産を相続した場合にこれらの財産について相続登記しなければならないとされる理由は、主に遺産分割協議などにおいてその権利を主張するために必要となるからである。

もしもそれらの相続財産について相続登記が行われていなければ、これが相続した財産(相続人の所有財産)であることを客観的に証明することができなくなってしまう。その不動産を売却したい場合や、不動産を担保として融資を受けたい場合などには、その財産の相続登記が行われていなければ各機関はこれに対応することができない。

加えて、相続人が増えるというデメリットもある。相続登記を行わなかった場合、被相続人の相続において相続人となった親族は将来的にもその被相続人の財産について相続分を持つ。

このため、いざというときの手続きに際して関わる相続人が増えてしまい、手続きそのものが煩雑化してしまうのである。

相続不動産の名義変更の方法と流れ

相続開始から相続登記を行うまでの大まかな流れは次の通りである。

1.遺言書の確認。遺言書による指定相続分などがある場合、これに従って相続分を配分する

2.遺言書による指定相続分がない場合、遺産分割協議によってこれを配分する

3.遺産分割協議において相続人の間で合意が得られない場合、家庭裁判所の審判などにより法定相続分に従ってこれを配分する

4.財産配分後、相続登記申請書類を作成し、これを管轄法務局(被相続人の所在地)へ申請する

相続登記に際して必要となる申請書類は、上記1~3のいずれの段階において相続が行われたかにより異なる。

相続登記に必要な書類

相続登記の申請に必要な書類は、次の通りである。

まず、相続登記の申請書。遺言書による相続において、遺言書が公正証書遺言である場合は「所有権の移転の登記(相続・公正証書遺言)」、それ以外の自筆証書遺言である場合は「所有権の移転の登記(相続・自筆証書遺言)」を提出する。

遺産分割協議による相続においては「所有権の移転の登記(相続・遺産分割)」、法定相続分による相続においては「所有権の移転の登記(相続・法定相続)」、数次相続が発生している場合は「所有権の移転の登記(相続・遺産分割)(数次相続)」の提出がそれぞれ求められる。

また、申請書に正確な登記情報を記載するため、登記事項証明書を取得する必要もある。

登記原因証明情報を確認するには、被相続人の死亡確認、および相続人の確定のため「被相続人の戸籍謄本」、「改製原戸籍」、「除籍」などがある。相続人が現存することを証明するための「相続人の戸籍謄本」、その相続分を定める基準となった書類(遺産分割協議書や遺言書)などを参考にするとよい。

住所証明情報は、相続人の住所を証明するための「相続人の住民票」から確認できる。

固定資産税評価額は、登録免許税を証明するための「固定資産税評価証明書」を見る。管轄法務局によってはこれを既に把握しているケースもあるため、事前に確認すると良いだろう。

相続登記にかかる費用

これら書類の取得にかかる費用は、相続人の数などによっても異なるため一概にこれだけと示すことは難しいが、各書類取得費用が1通当たり数百円であることを考えると、おおよそ数千円~1万円程度見積もれば十分と言えるのではないだろうか。

一方、登録免許税は「固定資産税評価額の0.4%」という税額が課せられるため、固定資産の価額に合わせて資金を用意しなければならない。

相続登記はできる限り早めに済ませよう

相続登記をしないままにしておくと、相続人にさらに相続が発生するなどした際、登記の手続きを行うのに必要な関係者(相続人)が増え、手続きが複雑化してしまう可能性がある。相続登記の必要がある状況においては、速やかにこれへ対処することが重要だ。

また、相続財産を遺す被相続人の立場からすれば、相続登記に際して発生する登録免許税などの諸費用へ充当する資金の用意も検討すべきだろう。