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不動産投資【提供:アルファ・インベストメント】
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(PR)考え方次第

不動産投資で重要な「立地」が悪くても投資を成功に導く考え方

不動産投資,女性
(写真=PIXTA)

不動産投資で重要な要素はいくつもある。その中でも「立地」は上位にくるはずだ。もしかしたら「立地こそすべてだ」という投資家、経験者もいるかもしれない。

しかし「立地がそんなによくなくても、不動産投資は成功させられる」という驚きの意見もある。果たしてどういうことだろうか。

都心のほうが不動産投資には向いている

マイナス金利の導入もあって、このところ不動産投資に対する注目が高まっている。投資資金の調達は地方でもしやすいだろうが、やはり不動産投資の中心は東京オリンピック・パラリンピックに向けて再開発が進んでいる東京など都心だろう。

もちろん地方都市で不動産投資を成功させている投資家は多数いる。都心と比べて物件の価格が安いため投資額は抑えられるし、家賃収入が高くなくても投資は続けられる。また広めの土地が得やすいことも工夫の幅を広げる。昨今、エネルギー問題に注目が集まっていることもあって、太陽光パネルを設置して売電したり、地熱発電に活用したりといった投資にも熱い視線が送られている。

だが上でも述べたように、物件の多さなど投資環境は都心の1都3県が主流だろう。物件も多いということは、それだけ人口も多いということ。やはり人がいて利用されて初めて、不動産は収益を生むものだ。

前述したように立地は重要だ。しかし立地を「たしかに大切なポイントです」と認めつつも、「あまり悪すぎてはいけませんが、たとえ立地条件がよくなくても不動産投資は成功させられます」と指摘するのは、アルファ・インベストメントの上山眞文社長だ。

同社は都心で数多くの1棟収益物件の投資を成功させている。顧客のほとんどが口コミ、紹介によるもので、それだけ既存顧客が満足しているということだ。

>> さまざまな「工夫」のできるパートナーを見つける

何をすれば投資を成功させられるのか?

上山氏は、まず立地などの条件が悪い不動産で収益を生むためには、「工夫」が必要だと指摘する。立地がよければ、特に工夫などしなくても利用者は見つかるだろう。しかし立地が悪いのであれば、何かしらの工夫が必要なことにはうなずける。

たとえば数年前に注目されたシェアハウス。上山氏は「東京にも一戸建ての空き家が結構あります。一戸建てをシェアハウスに転用するケースが多くあるようです」としたうえで、「ただこれは複数の人が住むことで生じる問題、たとえば人間関係などの面がハードルになるようです」と解説する。また最近では「民泊」が注目されているが、「たしかに増えているようですが、グレーな部分もあって慎重になったほうがよいでしょう」と話す。

ほかには「ストックルーム」としての活用も一案だという。いわゆる倉庫で、トランクルームとも呼ばれる。「マンションやビルの一階部分を使ったり、車庫に置いたりして活用するという手法があります」と上山氏。さらに最近にわかに注目されつつあるのが「保育園」だという。「保育園不足が深刻化し、規制緩和の流れがあります。1棟所有するビルの中で保育園を運営してもらうというのは時代の流れをとらえた工夫といえるでしょう」と述べる。

これらはあくまで一部だが、こうした「工夫」があれば、立地が悪くても入居者を得続けることは難しいことではないというのが、同社の意見だ。そしてこうしたアイデアは、流行にのっていれば何でもいいというわけではない。物件や周辺環境、時代のニーズなどをとらまえていなければ出てこないし、やはり多くの事例を成功させている不動産会社との相談は必須だ。

さらに上山氏は「とはいえこうした工夫が何でもできるわけではないでしょう。しかし物件の取得価格をおさえたり、資金計画を工夫したりすることで、悪条件をなしにすることは可能です」と付け加える。

実際、アルファ・インベストメントで取り扱ったケースでも、すべての物件の立地が「最高にいい」ものばかりではなかった。たしかに、取り扱い物件の多くが同社の目利き力と情報収集力から、比較的条件のよいものではあるというが、それでも厳しい条件の物件を取り扱ったこともある。しかし同社はあきらめることなく、さまざまな「工夫」を提案し、実現に導くことで多くの投資を成功に導いてきている。やはり不動産投資に必要なのは、こうした具体的な提案のできるパートナーの存在といえるだろう。

>> さまざまな「工夫」のできるパートナーを見つける

不動産投資で重要な「立地」が悪くても投資を成功に導く考え方
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