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(写真=Sergey Nivens/Shutterstock.com)

不動産投資で最初に重要となるのが物件選びです。優良物件を探して選ぶことができるかどうかに、不動産投資の成功がかかっているといえるでしょう。今回は、そんな優良物件の選び方を解説します。

不動産投資における優良物件とは

不動産投資において、優良物件の定義はさまざまですが、立地が良く治安や自然環境が整っており、基本構造がしっかりとしていて設備もよく築年数の浅い、資産価値の高い物件が優良物件と呼ばれているでしょう。また投資をするうえで、空室や賃料下落といったリスクが低いことも挙げられます。魅力的な物件は入居者がつきやすく、継続的に賃料を得ることができるため、常に安定した利回りを出してくれます。

投資家にとってお買い得な物件でも、借りてくれる人がいなくては利益が出ません。部屋を借りたいと思う人たちに、需要のある物件であることが大切です。不動産投資として物件を選ぶ際には、この需要を把握しておくことがカギとなります。

需要に関しては立地と建物の2つの視点から判断します。例えば、便利で人気のある駅が近いかどうかは借りる人にとって重要な判断材料となります。特に単身者や夫婦二人暮らし向けのアパート・マンションの場合は、交通の利便性が高いエリアのほうが人気です。ファミリー向けの広いマンションや戸建ての場合には、子育て環境を重視し、駅から離れていたとしても閑静なエリアが好まれることもあります。

建物は前述した基本構造や設備、築年数の他、間取り・外観・面積などが借りる人にとって魅力的かどうか、賃料とバランスがとれているかどうかを見極めることが重要でしょう。

優良物件の選び方

気に入った物件を見つけたら他人に先を越される前に行動を起こしたくなりますが、優良物件と言われる不動産を選ぶ際にはコツがあります。

1. 良い物件を見つけたら迅速に行動する
優良物件を逃さないためには迅速に動く必要があります。とはいえ、慌てて購入して失敗しては大変です。融資が必要な場合には前もって金融機関に相談しておくことで、借入額の目安を把握することができます。また不動産会社の営業担当者とコミュニケーションを取ってどんな物件を探しているのかを伝えておくことで、他の投資家より先に情報をもらえることもあります。優良物件に出会ったらまずは早めに見学をしましょう。

2. 賃料相場を正確に算出し、物件価格に惑わされない
相場よりも安い価格の物件はお買い得に思えますが、安い場合には何かしらの理由があるものです。不動産会社が客寄せをするためのおとり物件ということもあります。反対に収益性が期待できても、高すぎる物件はリスクが高くなります。賃料の相場を把握し、期待利回りが高い物件を選ぶようにしましょう。

3. 周辺エリアの環境を確認する
物件投資の際には、その物件そのものではなく周辺地域の賃貸市場や環境もチェックするようにしましょう。特に人口の推移や世帯数の増減を調べておくことで、見込みの借りてくれる人たちがどのくらいいるのかを予測することができます。若年層に人気があるのか、ファミリー向けの環境なのかによって最適な物件のタイプを選択することが大切です。

判断すべき投資物件情報

優良物件と言われるような条件をすべて満たす物件を見つけるのは至難の業です。どの投資家にとっても喉から手が出るほど欲しく、探そうと思っても情報がなかなか表に出てこないのが実情です。常に投資物件にアンテナを張ってチェックすることが大切ですが、その際は以下のポイントに判断軸を置き、物件情報を取捨選択しましょう。

● 想定賃料とその設定要素
投資用物件情報には想定賃料や、想定賃料による想定年間収入が記載されています。この想定賃料が現在の賃料である程度満室になっていれば問題ありませんが、空室が多くなっていたり根拠のない賃料を掲げていたりする場合には注意が必要です。

また、その賃料に設定している要素にも注目しましょう。たとえば、「大型商業施設が近くにある」などの理由で高い賃料設定になっているとします。しかし、その要素だけだと、大型商業施設がなくなったときに賃料が下落するリスクが高くなります。そのため、1つの理由だけで高い賃料を設定している物件は場合によっては避けるべきです。物件投資の際には収益を生む賃料の分析が必要です。

● 自分で詳細の確認を
陽当たりや眺望、周辺環境といった細かな情報を必ず確認しましょう。最寄り駅が同じで駅からの距離も同じくらいの物件でも、陽当たりなどの条件が異なれば物件としての価値も異なります。投資物件の一次情報ではざっくりとした立地しか分かりませんので、必ず自身で確認するようにしましょう。

失敗する不動産投資とは

不動産投資で失敗する原因として考えられるのが、入居者側の視点に立つことができない場合です。投資物件として自分が購入したい物件、魅力的だと思う物件を選ぶのは一つの方法ですが、そればかりに偏ると失敗につながることがあります。

たとえば、「自分が住む」という視点で物件を探すと、駅近や南向き、眺望などが気になるポイントかもしれません。しかし、入居者によっては、日中は帰宅しないため陽当たりはあまり気にしない、車やバイクで移動するので駅は利用しない、など条件が異なります。また投資家は物件を購入しますが、入居者は永住ではなく短期間の賃貸で借りるだけです。少し条件が悪くても賃料が安いほうがいいという考え方をする人も少なくないでしょう。

より優良な物件を求めて高い判断基準で物件を購入すると、条件が良すぎることから結果として高い賃料の物件を選ぶことにつながります。その結果、なかなか借りてくれる人がつきにくくなってしまうリスクを負うことになるのです。自分にとっての完璧な物件を求めすぎないようにしましょう。

多角的な視点から物件を選ぼう

投資用の物件を選ぶ際には、いくつもの視点から物件をチェックする必要があります。優良物件の情報を逃さないよう、不動産業者と連携を取りながら、自分でも日頃から情報を集めるようにしましょう。(提供: アパート経営情報

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