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(写真=PIXTA)

銀行の預金金利がほぼゼロという時代。せっかくお金を貯めてもほとんど増えないと悩んでいませんか。効率的にお金を増やすには、貯めるだけでなく運用術も大切になってきます。

すでに「貯蓄」と「資産運用」の2本柱で資産を増やそうとしている方も多いかと思いますが、住宅ローンを抱えていると、貯蓄・運用資金の捻出も大変です。だからこそ、まず住宅ローンを借り換えることによって、実質的に資産運用と同じ効果を発揮出来る可能性があります。その実例を紹介していきましょう。

住宅ローン、借り換えの意義は

住宅ローンの借り換えがどうして資産運用術と同じ効果があるといえるのでしょうか。

住宅ローンは借金であり、利子を付けて返済する必要があります。これは担保となる不動産の値動きを考慮しないとすると、通常の資産運用とは逆の作用といえます。つまり、住宅ローンは資産運用という意味では大きな足かせとなりうるのです。しかし逆にいうと、現状よりも借り換えによってより低い金利を適用することで、相対的に資産運用をしたような効果が得られるともいえます。

もちろん、何千万円という金額のマイホームを購入するために住宅ローンを活用するのは有効であり否定などできません。しかし、本当に資産を増やしたいのであれば、まず負の資産である住宅ローンを見直すことが必要なのではないでしょうか。

メリットはそれだけではありません。住宅ローンの返済が、毎月の収支で大きな割合を占めているという世帯は多いでしょう。固定費である住宅ローンの返済額を減らすことができれば、家計にとって大きな効果が出ます。返済が減った→お金を貯める→積立運用する、という流れで資金を回せば、現状から特別な節約や我慢をすることなく、毎月確実に資産を増やすことができるでしょう。

繰上返済との比較

繰上返済により、毎月の返済額を減額させることも可能です。ただし、繰上返済にはそのための原資が必要なため、物理的に難しい人もいるでしょう。また、自ら繰上返済した部分の金利が軽減されるのであり、金利そのものが低くなるわけではありません。原資さえあれば同じような効果は得られますが、その手法は借り換えとは大きく異なるものといえます。

住宅ローンの借り換えは諸経費がかかりますが、一旦借り換えを行えばその効果は継続されます。だからこそ“究極の資産運用術”といえるのではないでしょうか。

どれだけ儲かるのか?究極の資産運用術の効果とは?

では、実際に借り換えによってどの程度の効果があるのか見てみましょう。

【1.当初借入れ条件】
借入れ額 3,000万円
返済期間 35年
借入金利 3.0%(35年返済・全期間固定金利)

この条件で、返済7年目(残りの返済期間28年)に以下の条件で借換えを行ったとします。

【2.7年後の借換え条件】
借入れ額 2,622万円
金利 1.20%(全期間固定金利)

返済額を比較したのが以下の表です。

表1【JS】_1700_002_79万円で712万円儲かる?! 究極の資産運用術とは

表により、総返済額の差額は約791万円……(A)
仮に諸費用が借入額の0.3%とすると、
2,622万円×0.3%=78万6,600円 ≒ 約79万円……(B)
諸経費79万円に対して、791万円の効果が出たことになります。

諸経分を差し引くならば、以下のように712万円のコスト減となります。
(A)-(B)=約712万円

毎月返済額で見ると?

先ほどの712万円は、月々の負担感でいうと毎月2万1,190円の減額になります。ここでさらに大事なのは、負担軽減分をしっかり貯蓄や運用に回すことでしょう。仮にそのうちの2万円を年率1%で10年間、複利運用したとすると、10年後には元金240万円が約251万円に増えることとなります。

もし、預貯金に回したとしても、金利水準がこのままならほとんど「増える」効果は期待できません。もちろん、預貯金ならば運用リスクはないですし、換金性が高いというメリットはあります。しかし、本来住宅ローンとして支払うはずだったお金です。せっかくの余剰金ですから、そのまま預貯金に回すよりも少しリスクを取って運用していくことも1つかもしれません。

負の資産の見直しをまず検討してみましょう

住宅ローンの借り換えには多くのメリットがあることをおわかりいただけたのではないでしょうか。家計の「負の資産」を見直すことから、家計の月々の負担を現実に軽くすることができます。さらに負担軽減分を運用に回すことができれば、家計全体の利回りも向上することでしょう。

究極の資産運用術ともいえる住宅ローンの借り換えをまず検討してみてはいかがでしょうか。(提供: 住宅ローンのすすめ

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