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不動産投資コンシェルジュより

個人で銀行の融資を受ける際のポイント!審査に通る確率を高めるには?

よほどの大金持ちでもない限り、個人が億単位の不動産投資を行うには、銀行など金融機関から融資を受ける必要があります。では、融資を申し込まれた銀行側は、何を重視して審査しているのでしょうか。個人が銀行から融資を引き出すポイントを解説します。

銀行の融資審査で最大のポイントとは

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(写真=Diego Cervo/Shutterstock.com)

銀行が債務者に返済能力があるかをはかることが審査ですが、主に3つのチェックポイントがあります。

1つめが「債務者の信用力」です。つまり、貸したお金を相手が返してくれるかどうかです。具体的には年収と勤務先によって決まります。銀行によって基準は異なりますが、年収の最低ラインは400万円でしょう。700万円から1,000万円以上としているところもあります。このラインについては一般的にメガバンクが高く、地方銀行やネット銀行は低くなります。

勤務先は規模や設立年、経営基盤が重視されます。医師や弁護士などいわゆる士業以外の個人事業主は、サラリーマンよりも不利になることが多いようです。

2つめは「物件の収益力」です。マイホームを買うための住宅ローンは個人の信用力が審査の軸ですが、不動産投資用ローンは個人の信用力に加え、物件の「稼ぐ力」が重視されます。駅に近かったり、人気の街にあったりなど、その物件に魅力があり、借りたい人が多い物件かどうかです。

ただ、いくら収益力があっても、運営コストがかかり過ぎては利益が出ません。銀行はそういうところもよく見ているようです。

3つめが「物件の担保力」です。不測の事態で債務者が返済不能となった時に、物件を売却したら残債を返済できるかどうかです。銀行によって基準はまちまちですが、築年数が長いほど不利になるといわれています。

「物件の利回り」が審査に通りやすくするポイント

不動産投資ビギナーが陥りやすい勘違いとして、自分が口座を持っている金融機関に相談しがちなことが挙げられます。長年の付き合いで、なじみも愛着もあることは想像できます。しかし実際には、そのことで審査が有利になるほど、銀行は甘くありません。

銀行は対象物件の利回りや資産価値など「物件の稼ぐ力」をシビアに審査して融資を判断します。ただ、収益物件を購入する人はここ5年ほどで増え続けているため、銀行は2017年も積極姿勢を継続しそうです。

「地銀」を積極的に活用する

口座を持っているなじみの銀行にこだわるべきでないとしたら、どこがいいのでしょうか。一般に金利と審査の通りやすさは逆相関になります。金利が低いほど審査が厳しいのです。具体的にはメガバンクを筆頭に、都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンク系の順で金利が低く、審査が通りにくくなっています。

金利と審査の通りやすさを総合的に考えると「地銀」が狙い目かもしれません。700万円程度の年収があり、物件の利回りが高ければ、アパート丸ごと1棟をフルローンで借りられることもあるといいます。

注意点として、対象物件・住居・勤務地などがその地銀の営業エリア内にあることが前提になっているケースが多いため、確認する必要があります。

また、不動産投資に使えることがあまり知られていないのですが、マイホームローン「フラット35」などでおなじみの住宅金融支援機構なども候補になります。いろいろと制約も多いのは事実ですが「新たに取得した土地に賃貸物件を建てる」というケースに当てはまる場合は検討してもいいでしょう。

一番安心なのは、不動産会社の紹介

審査通過に最も間違いがなく、手間も省けるのは、物件を購入した不動産会社から紹介された金融機関のローンです。不動産会社は融資の審査が通りやすい金融機関を熟知していますし、金利が優遇されているケースもあります。最初から提携ローンを狙うなら、不動産会社がどの銀行と提携しているか調べたうえで選ぶといいでしょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ

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