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不動産投資【提供:アルファ・インベストメント】
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不動産投資コンシェルジュより

利回りがいい不動産投資とは?選び方のポイント

不動産投資は「資産運用」や「節税」と、大きなメリットがありますが、不動産選びに迷う方も少なくないでしょう。一般的には、投資用不動産に優劣を付けるため「利回り」という指標が用いられ、投資効率に大きく影響を与えます。

不動産投資の平均的な利回りや、利回りが高い物件の条件、選び方について知っておきましょう。

不動産の平均利回り

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(写真=Peshkova/Shutterstock.com)

一般的に、不動産投資の物件の優劣を比較する際には利回りという指標が注目されます。なかでも不動産の購入金額に対する年間の利益の割合を「実質利回り」と呼び、投資効率を正確に把握することが可能です。

一方で、管理費や修繕費、管理代行手数料などが明らかでない場合は、不動産の購入金額に対する年間の家賃収入の割合である「表面利回り」が利用されます。また、年間の家賃収入を想定金額で算出したものは「期待利回り」や「想定利回り」と呼ばれます。

一般的に不動産の実質利回りの平均は、東京都内の中古マンションで5%前後、新築マンションで3%前後といわれています。入居希望者が多い都内の不動産ほど利回りは低い傾向にあり、地方の不動産ほど利回りは高くなりますが、入居希望者が現れないリスクも当然高くなるため、投資物件は利回りのみで選ぶことはできません。

提示された利回りが「実質利回り」なのか「表面利回り」なのかよく確認し、空室リスクを考慮した不動産選びが必要です。

利回りが高い物件の条件

利回りが高いほど効率がいい投資物件といえますが、高利回りの不動産は年間の家賃収入が多いか、不動産価格が低い場合に成立します。

ただし、不動産の家賃収入が相場より高い場合は当然空室リスクも高くなるため、実際に投資に利用できるとは限りません。現実的には、相場より不動産価格が安い物件を見つけることで、利回りが高い物件を運用することが可能となります。都会から少し離れた土地の不動産は価格が安い傾向にあり、空室リスクとの兼ね合いによっては高利回りで運用することができます。

また、利回りは不動産購入時が最も高いことも意識しておかなければなりません。不動産は築年数の経過によって価値が下落するため、家賃収入も減少する傾向にあります。

一方で、管理費や積立金のような費用が減少することはありません。不動産投資を行う際は、購入当初の利回りが続くわけではないことを考慮して資産運用プランを立てる必要があります。

さらに、長期入居者がいる物件では、周囲の家賃相場とズレが生じているケースが少なくありません。場合によっては、算出した利回りより大幅に減少してしまうことがあるので、事前によく確認しておきましょう。

中古物件はねらい目?

不動産投資のために購入する不動産は、新築と中古どちらを選べばいいのでしょうか。

新築物件の場合は、空室率が低い点や資産価値の高さがメリットとしてあげられますが、デメリットとしてはやはり不動産価格が高く、利回りが低い点です。一方で、中古物件ではそのままメリットとデメリットに置き換わることになります。

ここで注目すべきは、不動産価格の違いです。中古物件では手元に多くの資金が残ることになりますが、その資金をそのまま別の投資に利用することが可能で、資産運用の幅が大きく広がります。

新築の場合は手元に資金が残りづらく、新たな投資を行う機会が与えられません。この考えは投資の世界では機会損失と呼ばれ、よりよい資産運用のチャンスを投げ捨てている可能性があります。

総合すると、新築物件は安定していますが資産運用としては柔軟性に乏しく、節税としての利用であれば非常に魅力的な物件といえます。一方で、中古物件は運用次第では非常に効率がよい投資であり、物件のリフォームなどで利回りの大幅上昇や余剰資金で新たな投資を行うことが可能です。

どちらも一長一短ありますが、投資本来の目的を考えるのであれば中古物件を選ぶ人が多いといえるかもしれません。

投資効率を意識する

不動産投資は利回りを比較することで投資物件としての優劣をある程度決めることができますが、それだけで投資効率が決まるわけではありません。利回りを確認するとともに、物件の空室率や周囲の環境によって与えられる影響がないかをチェックしておく必要があります。

また、最適な不動産を見つけるため、自身の投資目的を明確にしておくことが大切となるでしょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ

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