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不動産投資【提供:アルファ・インベストメント】
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不動産投資コンシェルジュより

不動産投資はフルローンで実現できる?

不動産投資は多額の自己資金が必要とされていますが、物件価格をすべて借金で購入するフルローンという融資があります。フルローンを受けると大きなメリットがありますが、資産運用が思い通りに行かなかった場合のデメリットも大きいとされています。

ここではフルローンを受けるポイントを理解し、自身の投資状況によってはフルローンを活用することを検討してみましょう。

フルローンの概要

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(写真=ImageFlow/Shutterstock.com)

現在、不動産投資ローンによって物件を購入する際は、購入する物件価格の頭金に保証金などの諸費用を加え、2~4割の自己資本を用意する必要があると言われています。しかし、信用情報や収入・資産の状況、生活環境などが優れている優良顧客の場合には、自己資金を使わずに物件価格のすべてをローンによって購入することができるフルローンが利用できる可能性があります。

以前は多くの銀行がフルローンを提供していましたが、現在ではその数は大きく減少しています。2,000年前半に個人による不動産投資ブームが起こり、金融機関が個人への融資に積極的になりフルローンでアパートを購入する人が一気に増えました。しかし、サブプライムローン問題から生じたリーマン・ショックによって頭打ちとなり、金融機関の融資姿勢が消極的になったといわれています。

フルローンの方がお得?

フルローンを利用することで、自己資金を手元に残しておくことができます。そのため、条件のいい新たな投資を行うための資金に利用できる点や、緊急で現金が必要になった際に備えておくことができる点、より不動産価格が大きい物件を購入することができる点などがメリットとしてあげられます。

ただし、フルローンは借入金額が多くなるため相応のデメリットも存在します。フルローンで購入した物件の場合、返済の総額が増えるほかに月々のローン返済額が大きくなるため、家賃収入が想定より下回った場合のリスクも大きくなります。空室や家賃下落と言ったマイナス要素には十分注意しなければなりません。

また、事情によって返済中に不動産を売却しなければならない場合、売却価格よりローン残高が大きい場合は銀行の抵当権を外すことができずに売却することができない可能性があります。さらに、フルローンで購入した物件は高価な場合が多く、売却したくても購入希望者がなかなか現れないというケースもあります。なんとか売却しようと価格を下げようとしてもローン残高を下回ることはできないため、身動きがとれなくなってしまいます。

フルローンは計画的な運用を行うことができる場合には非常に大きなメリットがありますが、想定通りに運用することができなかった場合の柔軟性に乏しく、リスクが大きいといえます。フルローンを組む場合は慎重に計画を立てる必要があるでしょう。

フルローンを受けるポイント

フルローンはうまく活用することで効率的な資産運用が期待できることから希望者は少なくありませんが、受けられる人はあまり多くありません。フルローンを受けられるかどうかはオーナーの属性と不動産物件の価値によって決まります。

オーナーの属性として重視されるポイントは、年収と資産状況です。さらに、過去の投資や運用実績が優れていると判断されればフルローンは受けやすくなるでしょう。

また、不動産投資が初めてであっても、物件が優れていると判断されればフルローンを受けることは可能です。物件の評価は土地と建物を足し合わせた価格である積算価値と、家賃などによる収益性の双方が重視されます。

都市部などの物件には収益性が高いものが多く、経営が順調であれば資産が貯まっていきますが、売却の必要が出てきた場合に積算価値が低ければ、フルローンはリスクが高いと判断されるケースが少なくありません。

以前は優れた収益性のみでフルローンを受けることができましたが、現在は経営が想定通りにいかない場合に備えて積算価値も重要とされており、双方の高い評価がフルローンを受けるポイントといわれています。

負担の少ない投資を目指す

不動産投資は一般的に多額の自己資金が必要ですが、フルローンを利用することで手元に資金を残しておきながら、規模の大きい不動産投資を実現させることが可能となります。ただし、計画が想定通りに進まなかった場合のリスクが大きいため、慎重に行わなければなりません。

不動産投資においてフルローンを受ける場合と受けない場合、自身にとって負担が少ないのはどちらなのかよく考える必要があると言えます。(提供:不動産投資コンシェルジュ

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