資産運用に有効といわれる不動産投資ですが、もう一つのメリットに節税対策があげられます。毎年経費を計上することによって所得税の低減が期待でき、さらに現金を不動産に換えておくことで相続税の圧縮につながる可能性があります。

また、所得税は高所得者ほど多く課せられることから、不動産投資は資産家に人気の投資方法と言われています。そこで、不動産投資による節税方法について紹介しましょう。

不動産にかかる税金とは

(写真=areeya_ann/Shutterstock.com)
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不動産を取得する際には、不動産取得税や登録免許税、印紙税、相続税、贈与税などがかかります。また、不動産を所有している間も固定資産税や都市計画税が課されます。不動産経営による収入には所得税や住民税がかかり、不動産と税金とは切っても切り離せない関係なのです。

不動産に関連した税金は数多くありますが、不動産投資を行うことで特に注目されるのが所得税です。所得税は累進課税を採用しているため、高額所得者ほど税負担が高くなる傾向にあります。例えば、所得が330万円を超え695万円以下の場合は税率20%となっていますが、所得が4,000万円を超えた場合の税率は45%と定められています。

不動産経営に携わっている方は、不動産の購入費用を減価償却として経費計上することにより、不動産経営による収入だけでなく本業の所得にかかる税金を圧縮することが可能となります。不動産投資が高所得者に人気の理由の一つとして、こうした節税効果があげられます。

相続にも税金がかかる

所得税と同じく、関心を持つべき税金として相続税があります。2015年1月に相続税法が改正され、相続税の基礎控除が大幅に引き下げられました。相続によって財産を取得した場合に税金を支払う必要があります。現在定められている相続税の計算方法は国税庁の公式サイトで公開されています。

不動産を購入することで、相続税を減少させる節税方法があります。土地や建物、地域によって異なりますが、一般的に不動産の評価額は購入金額の70%ほどになります。そのため、現金で相続するより不動産で相続した方が税金は大きく減少します。

例えば、9,000万円の相続財産を子ども一人が現金で受け取った場合と不動産で受け取った場合を考えると、相続税に大きな差が生じます。式にある税率と控除額は、取得金額に応じて変動する数値です。

現金の場合は以下の計算となります。

(【相続財産】9,000万円 -【基礎控除額】3,600万円)×【税率】30% -【控除額】700万円
= 【相続税額】920万円

また、9,000万円で購入した不動産の場合は評価額が約70%の6,300万円となり以下のように計算されます。

(【相続財産】6,300万円 -【基礎控除額】3,600万円)×【税率】15% -【控除額】50万円
= 【相続税額】355万円

トータルの節税を考える

不動産投資は所得税と相続税の圧縮に利用することができますが、そもそも不動産の購入に多額の費用がかかるため、手元に現金が少なくなるというリスクがあります。相続税対策の場合は現金を少なくすることが目的であることから問題ないといえますが、所得税対策のみを検討している方は節税となる金額を推定し、総合的に判断する必要があります。

不動産を所有することで節税ができるという話は有名ですが、政府の税制改正によってはそれまで行われてきた手法に効果がなくなる可能性も考えておかなければなりません。

実際、タワーマンションなど超高層物件では、高階層と低階層の取引価格が大きく異なるにもかかわらず、固定資産税評価額は同一という点をついた節税方法がありました。しかし、2018年以降に引き渡す物件に関しては活用することができなくなっています。

不動産投資での節税は計画的に

不動産投資は資産運用だけではなく、節税にも効果がある投資方法です。特に不動産投資による節税は高所得者へのメリットが非常に大きいものとなっており、個人で投資を行う方も増えてきています。

不動産投資を行う際は漠然とした計画ではなく、具体的な節税金額を推定して算出することで想定外の自体を回避することが可能となります。メリットだけではなくリスクも考慮して節税対策を行うことが重要と言えるでしょう。

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(提供: 不動産投資コンシェルジュ

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