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不動産投資【提供:アルファ・インベストメント】
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不動産投資コンシェルジュより

利回り10%は不動産投資で可能か

不動産投資において、「利回りが何%か」ということは、選ぶ際の大きな基準となります。しかし、「利回りが高い」から「利益が高くなる」とは限りません。不動産投資の利回りや投資効率、物件の選び方について確認していきましょう。

不動産投資の平均利回りはどれくらい

(写真=Tang Yan Song/Shutterstock.com)
(写真=Tang Yan Song/Shutterstock.com)

利回りとは、不動産投資における物件の投資効率を図る指標のことです。利回りは状況に応じて以下の3種類の指標が用いられます。

・ 実質利回り=(年間収入-年間支出)÷購入価格×100
・ 表面利回り=年間収入÷購入価格×100
・ 想定利回り=年間収入(想定)÷購入価格×100

費用や支出なども考慮して最終的に得られた年間利益を不動産の購入価格で割った割合は「実質利回り」と呼ばれ、投資効率を正確に把握することができる最も重要な指標となります。

計算時点で正確な費用などが判明していない場合は、年間の収入を不動産の購入金額で割った割合の「表面利回り」が多く利用されています。さらに家賃収入も明らかでない場合は、年間の収入の想定金額を不動産価格で割った値が利用され「想定利回り」と呼ばれています。

不動産投資における利回りは、物件によって大きく異なります。基本的に不動産の投資効率の実態については実質利回りから判断する必要がありますが、諸経費はそれぞれの投資家によって異なり一概には言えません。たとえ表面利回りが7~10%の物件でも、諸経費などを加味すると実質利回りは4~7%ほどになってしまうこともあるので注意が必要です。

投資効率を下げる要因

不動産投資において、実質利回りが良くても実際の投資効率は非常に悪いというケースも多々存在します。利回り以外で投資効率を下げる最も大きな要因は物件の空室率にあります。

基本的に利回りを計算する場合、全ての部屋が満室であるという想定のもとで行われます。しかし実際は、家賃設定が相場より高い場合や人気のないエリアでは空室率が高くなる傾向があります。結果として、実際の家賃収入は想定をはるかに下回る可能性が考えられるのです。

広告などで高い利回りがアピールされている不動産物件などは、実質利回りなのか表面利回りなのかをよく確認する必要があります。同時に、実際に部屋を借りてくれる人が現れるのか、十分に考えておく必要があると言えます。

さらに、物件が古く想定以上の維持費がかかってしまったり、金利の上昇により不動産投資ローンの金利が高くなってしまったりということも投資効率を下げる要因となります。

投資効率を考える際は利回りの数値だけではなく、諸経費やローン、空室率など、さまざまな事情をバランス良く考慮しなければなりません。

海外投資で高利回りは現実的か

現在、日本の少子高齢化問題は深刻で、不動産の需要が減っており、不動産投資の効率も決して高い状況とは言えません。そこで、プロの投資家や不動産会社は海外に目を向け、需要が高まると予想される国の不動産に投資をしようという動きがあります。

海外物件は、たしかに日本より需要が高い物件も多いですが、海外投資には国内投資には無いリスクが存在します。海外の不動産に投資する場合、一般的にその国の通貨で資産運用を行うため、為替相場の変動により想定外の損失が生じる可能性があります。

また、国によっては不動産に関する法制度や慣習がエリアごとに異なるケースもあるため、物件の特徴をよく把握する必要があります。お得な物件を探すためには実際に現地を訪れなければならない可能性も出てきます。

高い利回りを期待できるかもしれませんが、実質利回りを算出してみると投資効率はあまりよくない可能性があり、現地にパートナーがいる場合や、専門家にサポートしてもらう場合を除くと、現実的とは言えないかもしれません。

中古物件であれば達成は可能か

利回り10%以上の不動産はたしかに存在しますが、現在の不動産投資業界の状況を考えるとそのほとんどが表面利回りであると考えられます。また、中古物件や地方の物件には利回りが高い物件が多数存在しますが、その代わり空室率が高かったり維持費がかかったりして、実際には投資効率が高いとはいえないケースもあります。

投資効率を把握するときは、新築物件同様、表面利回りではなく実質利回りに注目すると同時に、空室率や諸経費も十分に考慮しなければなりません。

(提供:不動産投資コンシェルジュ

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