賃貸アパート経営、賃貸マンション経営で、成功のカギを握るのは、いかに優秀な不動産会社と提携するかにかかっているといっても過言ではありません。しかし、オーナーの中には、管理会社の選び方を間違えているせいで、苦労しているという人も少なくありません。その管理会社の善し悪しを見分ける方法はあるのでしょうか。今回は、管理会社の実力をチェックするポイントについて考えてみました。

事業継続性と信頼感のチェックポイント

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(写真=Youimages/Shutterstock.com)

不動産投資はビジネスです。そして、オーナーは経営者です。だからこそ、ビジネスパートナーとなる相手が信用できるか会社かどうか、また、ある日突然いなくなったりしないかという基本的なところから確認する必要があります。

まず、「事業継続性」の観点から、管理会社のチェックポイントを挙げます。

最初に会社が財務面で安定しているかどうかを調べましょう。会社の外観や経営者の身なりだけで判断するのではなく、財務諸表を調べるようにします。また、あくまで管理会社ですから、仲介業を行っていたとしても、管理部門での収入が多い会社を選ぶのが賢明です。

担当者の入れ替わりが頻繁にある会社は、社員の離職率が高いということです。不動産は人材が流動的な業界ですが、あまりにも多い場合その会社はブラック企業かもしれません。ブラック企業はさまざまなリスクにさらされています。長続きしない可能性もあります。そういう会社との取引は慎重になるべきです。

次に、国の定める制度に登録しているか、不動産関連の各種団体に加盟しているか、確認しましょう。管理会社が登録すべき制度として、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度があります。各種団体としては、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が知られています。

仕事力のチェックポイント

管理会社の仕事力もチェックしましょう。仕事の仕方が丁寧かどうかに加え、専門性が高いかどうかも見極めたいものです。

仕事の仕方は、書面主義を取っているかがポイントです。管理会社は、通常、オーナーに毎月の業務報告を行いますが、その書面内容が明快かどうかをみましょう。彼らの業務が、管理料の範囲内できっちりと行われているのかどうか、余計な追加料金を何かに紛れさせて請求してきていないかを、きっちりと検証するためでもあります。

宅地建物取引士や賃貸住宅経営管理士、ファイナンシャルプランナー、マンション管理士などの有資格者が多いと、法的に間違いがないかどうかを専門家の目線できっちりと答えてくれます。さらに、相続や納税に詳しい税理士や弁護士と提携している会社であれば安心です。

空室解消力が最重要

家賃収入が途切れる空室発生は、オーナーの悩みの種です。物件の入居率が高く維持されるかどうかは最大の関心事でしょう。

管理会社の力を客観的に測るためにも、入居率を定期的に公表しているかどうかを尋ねてみましょう。直近だけではなく、過去の入居率も尋ねましょう。9割を超えていたら、まずまずです。ある専門家は、「93%以上」としています。

入居率を高めるためには、退去者が出た後すぐに次の入居者が入れるよう、速い原状回復工事が求められます。繁忙期でも2週間で済むならば合格です。しかし、ただやみくもに速いだけではいけません。そのエリアのトレンドを把握し、ターゲットが何を求めているかを把握し、それに合わせたリフォームやリノベーションを、管理会社が提案できるかが大事です。

入居率を高めるためには、空室情報を常に市場に提供していないといけません。入居者募集の広告を効果的に行っている管理会社なら安心して任せられるでしょう。上記のようなチェックポイントに留意して、管理会社を選ぶことが大切です。

(提供:不動産投資コンシェルジュ

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