不動産オーナーになると、毎年必ず発生するのが固定資産税です。実家や賃貸で暮らしていると、固定資産税を自ら払うことはありませんから、親の相続や住宅を購入した人でないと馴染みが薄いかもしれません。今回は、固定資産税の基本的な仕組み、計算方法について調べてみましょう。

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(写真=Sensay/Shutterstock.com)

固定資産税とは?その仕組みを知る

不動産は、所有しているだけで毎年税金がかかります。固定資産税とは、毎年1月1日(賦課期日)に土地・家屋、償却資産などの固定資産を所有している人に対して課される税金です。

固定資産税は市町村が徴収する地方税です。東京23区は例外的に東京都が徴収します。固定資産税は不動産を取得した翌年から納めます。納付方法は、年4回の分割でも、一括でも可能ですが、納期は自治体によって異なります。

固定資産税の算出方法

不動産を所有し、実際に固定資産税を払うまでは、いくらぐらいかかるものなのか、見当がつかない人もいるかもしれません。そこで、固定資産税の算出方法について説明します。

固定資産税を算出する基本となる計算式は、以下の通りです。

●固定資産税=固定資産税評価額 × 標準税率1.4%

先述したように、固定資産税は地方税ですから、税額は各自治体が決定します。まずは、税額計算のための「固定資産税評価額」を求め、その評価額の1.4%を課税額とします。この税率は標準税率であり、市町村によって異なる場合があります。評価基準となる固定資産評価額は、原則として3年ごとに見直されます。

では、この計算の基となる固定資産税評価額はどのようにして決まるのでしょうか。不動産でも、土地と家屋では評価額の求め方が異なります。

●土地の固定資産税評価額の求め方

土地の課税額は、各自治体が決定・公示する「固定資産税路線価」を使って算出します。

この路線価を、対象となる土地の形状などに応じた補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じることで評価額は決定されます。補正率は、その土地が角地か飛び地かといった形状で異なるほか、宅地か商業地かなど用途によっても異なります。

路線価や補正率で細かい額は変わりますが、だいたい土地の時価の70%が固定資産税評価額となると考えておくといいでしょう。

●家屋の固定資産税評価額の求め方

家屋の課税額は、再建築費評点数を使って算出されます。

再建築費(再建築価格)は、対象となる家屋と同じ家屋を、その時点・その土地で新築する場合に必要となる建築費のことで、これを、再建築評点基準に基づいて算出したものが、再建築費評点数になります。再建築費評点数は、標準評点数に、築年数や損耗度合いを鑑みた経年減点補正率で補正されます。

こちらも計算が複雑ですが、だいたい家屋の時価の70%が固定資産税評価額となります。

固定資産税も踏まえて収支を考える

実際の税額計算では、上記のような時価の評価と細かい補正が入ります。よって、土地・建物の購入価格と固定資産税評価額は異なることになります。

実際に不動産を所有すれば、税の納付書が届きます。納付書を見れば、税額は分かりますので、個人で面倒な計算を毎回する必要はありません。

ただし、不動産投資を始める前には、毎年固定資産税をどの程度納めなければならないのかを把握しておく必要があります。毎年支払わなければならない固定資産税は、少なからず運用収支に影響します。また、この春にはある自治体の担当者が特例を誤解し、間違った税額で固定資産税を徴収していたことが発覚して、大きなニュースとなっています。

あなたの不動産がそうしたケースにならないとも限りません。そうしたことを防ぎ、十分な利回りを確保するためにも、一度は自分で算出してみて、固定資産税がどのように決まっているのか、理解を深めるようにしましょう。(提供:不動産投資コンシェルジュ


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