不動産投資の成否は、管理会社の働きが大きなカギを握っています。それにもかかわらず、管理会社を選ぶ際、積極的に自分で選んだという人は意外に少ないようです。建設会社から紹介されたり、親から引き継いだ業者に委託を続け、収益が伸びなかったり悪化したりというケースもあるようです。

しかし、マンション経営はビジネスですから、オーナーは経営者として正しい選択をしなければなりません。今回は管理会社の変更時にすべきことを3つ考えてみます。

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(写真=Freedomz/Shutterstock.com)

ポイント1 管理会社変更には3〜4社を比較・検討

経営は安定しているのか、地域に密着しているのか、担当者や経営者は信用できるのか、管理戸数と稼働率は優れているのか……。継続性や信頼性以外にも、管理会社の質を見極めるポイントはあります。なかでも大切なのが「募集力」と「提案力」です。

・ 募集力
「募集力」では仲介会社との間に太いパイプがあるかどうかが重です。とくに、物件にマッチした層に訴求力があることが重要です。たとえば、大学周辺のワンルーム物件にもかかわらず、学生が不得手の仲介会社、管理会社では話になりません。大学生向けなら、大学生協とのパイプもひとつのポイントです。

・ 提案力
「提案力」とは、入居者のターゲットを明確にしたうえで、投資効果を考えた物件の改善を提案してくれることです。リフォームをするにしても、そこにターゲットとなる入居者の特性を把握した上でやらないと、物件供給過多の時代に入居者は見つからないでしょう。

「部屋の質は低くていいから、家賃を下げてほしい」「高収入の人が多いから、設備レベルを上げたほうがいい」「女性が多いから、おしゃれでセキュリティを高めるべきだ」などの空室リスクを抑えるための提案ができる管理会社は信頼できます。

こうした能力を見極めるためには、複数社、できれば3〜4社で比較・検討しましょう。できれば、より正確に見極めるためにも、管理会社の繁忙期は避け、いろいろと相談・交渉しながら見極めることをおすすめします。

ポイント2 管理会社変更の際は契約書や滞納保証などを確認

新会社と契約する際には、いろいろと注意点があります。まず確認すべきは、解約条件です。中途解約時には高額な違約金を請求されることがないかどうか、契約書面をみて必ず確認してください。また、管理会社が行う業務範囲と管理費以外にかかる費用の有無についても明確にしましょう。これを疎かにすると、後々「聞いてない」ということになりかねません。お互いに不信感が生まれてしまいます。

なお、急なトラブルの対処で、オーナーの了承なしに管理会社がやむを得ず工事などを行う場合の費用の上限額も確認してください。もし高額すぎると感じるなら、契約前に話し合って、上限を設定しなおすべきです。

ポイント3 管理会社変更時には入居者への通知も忘れずに

新たに委託することになった管理会社と、前の管理会社との細かい引継は、基本的に管理会社同士に任せても大丈夫でしょう。ただし、最終的どのように引き継いだのか最終的な報告は受けるようにしてください。

管理会社の引継を行う際には、入居者への通知を忘れずに行いましょう。管理会社の変更時には家賃の振込先が変わることがあります。そのため、新しい管理会社との契約が決まったら、新管理会社とオーナーとの連名で管理会社の変更とともに、新しい振込先などの通知を入居者に送りましょう。家賃が銀行口座などから自動引き落としされる場合は、変更手続きをしてもらえるように、入居者に協力を求める必要があります。

管理会社変更は失敗しないよう慎重に

不動産投資家が管理会社の変更を決断してから、新会社による管理開始まで、だいたい3ヵ月程度の時間がかかります。不動産投資を行う上で、管理会社はもっとも大切なパートナーです。失敗しないように慎重に選ぶことが大切です。(提供:不動産投資コンシェルジュ


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