多くのサラリーマンは、もっとお金を稼いで豊かな生活を送りたいと思っていることだろう。しかし現実は甘くない。年収1,000万円の人であっても、妻は専業主婦、高校生と中学生の子供2名がいたとすると、税引き後収入は700万円弱だ。

ここから日々の生活費や住居費、子供たちの学費を支払うとしたら、日常生活には困らないとしても、手残りは多くないだろう。今回はそんな「ある程度の収入はあるけど資産が形成できていないサラリーマン」向けに「10年で1億円を作る方法」を紹介しよう。

アルファ・インベストメント,
(画像=PIXTA)

10年で1億円を作る方法

資産というと現預金や株式を想像するかもしれないが、必ずしも手元資金である必要はない。より重要な視点は、個人のバランスシート(B/S、貸借対照表)における純資産額(資産総額から負債を引いた額)だ。

例えば年収1,000万円の人が、その属性の良さを活かして金融機関から融資を受け、2億円のAマンション(東京都23区内)を一棟購入したとしよう。購入時点で2億円の物件が資産として計上され、個人B/Sの高さが一気に上がる。もちろん、個人B/Sの右側には2億円分の「負債」が計上される。

仮に毎年1,000万円ずつ借入元本を返済できたとすると、10年間で1,000万円×10年=1億円を返済できる。10年前に2億円で買った物件の残債が1億円となるので、個人B/S上は2億円-1億円=1億円のプラス(含み益)となるわけだ。

年収1,000万円でも毎年1,000万円ずつ貯金できる?

ここで考えてみたいのが「年間1,000万円の返済原資は何だろうか?」ということだ。当然、毎月のお給料の中から支払っているわけではない。あまりにも空室が多い場合は別だが、基本的には入居者から受け取る賃料収入の中から支払っている。

年収1,000万円の人が、毎年1,000万円を貯金することは実質不可能だ。しかし、不動産投資であれば「手元のキャッシュ」と「個人B/Sの含み益」という違いはあれ、同等の金額を積み上げることが可能になる。

融資を活用することで手元資金をあまり減らさず資産を買い、他人(入居者)のお金(賃料収入)で返済を賄う。時間が経てば経つほど自分の純資産が増えていく。不動産投資のメリットを最大限に活かした資産形成方法だ。

今の不動産価格は高いのでは?

こう聞くと「それは10年後、Aマンションの価格が横ばいの場合だろう」「今の不動産価格は高いのではないか?」と疑問に思うのではないだろうか。

まず前者についてだが、指摘はごもっともだ。しかし、「不動産価格の下落率」が「残債の減少率」を上回らない限り、個人B/Sの含み益を作れることには変わりない。上記の例では、10年後に東京都の不動産価格が半額になってトントンだ。1〜2割の下落であれば、十分な含み益を享受できる。「国策に売りなし」という相場格言があるように、インフレを国策に掲げている日本の10年後の不動産価格は、今日より上昇している可能性もある。

後者に関しても、確かにアベノミクス前と比べて不動産価格は上昇している。しかし、東京都港区虎ノ門に本社を置く不動産会社のアルファ・インベストメントによると、日銀の大規模緩和によって借入金利も低下しているため、物件利回りから借入金利を引いたイールドスプレッドは横ばいのまま、むしろ拡大している場合もあるそうだ。相続対策でもない限り現金一括で買う妙味は薄れているかもしれないが、融資を活用したスキームは、より輝きを増す時代とも言えるだろう。

1億円を作る鍵はパートナー選び

もちろん、購入したAマンションが、市場平均を大きく上回った購入価格だったり、資産価値が下落しやすい立地だったり、購入後の管理がずさんだったりしたら、含み益の実現は難しい。特に一棟収益物件は個人投資家が慣れていないマーケットであるため、パートナーとして選ぶ不動産会社の存在が重要だ。

前述のアルファ・インベストメントは、首都圏の一棟収益物件を専門に扱っているエキスパートであり、物件の選定、融資のアレンジ、タックスプランニング、購入後の管理、確定申告のサポート、売却や買い増しの対応など一気通貫のサービスを展開している。「売ったらサヨウナラ」の販売会社とは異なり、オーナーのライフパートナーとして長きに渡り支えてくれる存在だ。

目安は年収700万円〜、詳細は5/26六本木ヒルズ49階にて

もちろん勝率100%の資産形成方法はない。どんなに厳しい目で物件を選定しても空室リスクをゼロにすることはできず、地震リスクや災害リスクは常につきまとう。また、この手法は、自分が労働収入を稼ぎ続けることが大前提だ。今すぐ強烈なキャッシュフローを叩き出して、左うちわで生活できるようになるわけではない。だからこそ、高属性サラリーマンに適した資産形成方法とも言えるだろう。

融資の関係から誰でも行えるスキームではないため、最低でも年収700万円は欲しいところだ。もちろん資産規模や家族構成によって条件は異なる。詳細はぜひ5月26日(会場:六本木アカデミーヒルズ49階)に行われるアルファ・インベストメントのセミナーで確認して頂きたい。