中古物件を購入したら気になるのが「中古物件でも住宅ローン減税を利用することができるのか」という点だろう。住宅ローン減税を受けることができればかなりの節税効果が期待できる。そのため、購入する中古物件が住宅ローン減税の適用対象であるかは非常に大切なチェックポイントだ(本文中、追記あり)。

中古物件は住宅ローン控除の対象?

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(画像=PIXTA)

住宅ローン減税は中古物件でも受けることが可能だ。ただし、住宅ローン減税を受けるには一定の条件をクリアする必要があり、住宅をローンで購入すれば無条件で受けられるというものではない。

せっかくの税制優遇は確実に利用したい。そのためには住宅ローン減税がどういったものなのか知っておく必要がある。

住宅ローン減税とは

もともと政府が住宅市場の活性化を促すために定めた「住宅ローン減税制度」の1つを指すもので、長期の住宅ローンによる金利負担を軽減する目的で作られた制度だ。「住宅ローン減税」のほかにも「すまい給付金」があるがここでは割愛する。

住宅ローンを組んだ場合に一定条件を満たすと10年間減税措置を受けられる。具体的には住宅ローン残高の1%に相当する額が所得税から控除される。1%と聞くと少なく聞こえるかもしれないが、不動産売買は大きな金額が動くことが多く、その1%というと相当な金額になる。

たとえば、3,000万円の住宅ローンがあったとすれば、その1%といえば30万円だ。所得税が30万円安くなると言われれば使わないわけにはいかないだろう。

住宅ローン控除を受けるには

住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要になる。会社員やパート・アルバイトの給与所得者であっても住宅を購入した年度の確定申告は必須なので、少々面倒かもしれないがしっかり手続きをすることをおすすめする。

ただし、住宅ローン控除は初年度だけ確定申告をしてしまえば翌年以降は年末調整で処理することができる。初年度だけの頑張りで10年間も所得税が減税されるのであればその価値はあるのではないだろうか。

中古物件で住宅ローン減税を受けるための条件

住宅ローン減税を受けるためにはいくつもの条件をクリアしなくてはいけない。とくに、中古物件の場合、新築の条件(第1条件)に中古の条件(第2条件)が上乗せされる形になるので注意が必要だ。まずは基本条件となる新築条件から見ていこう。

●新築の条件(第1条件)

新築物件で住宅ローン減税を受けるための第1条件は以下のとおり。

・ 借入期間を10年以上の住宅ローンであること
・ 床面積が50平方メートル以上であること
・ 自分が居住する住宅であること
・ 新築または中古住宅取得の日から6カ月以内に居住し、その年の12月31日まで継続して居住すること
・ 年収が3,000万円以下であること

新築の場合はこの条件をクリアすれば受けることができるが、中古物件の場合はさらに条件がある。

●中古の条件(第2条件)

新築の条件に加えて、以下の条件をクリアすれば中古物件で住宅ローン減税が受けられる。

・ 築年数が以下の規定の年数以内であること
(1) 鉄筋コンクリートなどで建てられた「耐火建築物」の場合:築25年以内
(2) 木造などで建てられた「耐火建築物以外」の場合:築20年以内

・耐震レベルが以下の基準をクリアしていること
(1) 耐震基準適合証明書を取得する
(2) 住宅性能評価書(耐震等級1以上)を取得する
(3) 既存住宅売買瑕疵保険に加入する

住宅ローン減税でいくら控除できる?

住宅ローン減税は年末の時点で住宅ローン残高に1%を掛ければ計算することができる。

(住宅ローン控除額)=(12月31日時点でのローン残高)×1%

住宅ローン減税の最高額は40万円なので、年末時点のローン残高が4,000万円を超えている場合は一律で40万円が控除額となる。

注意してほしいのは控除率の1%は最初に組んだローンの金額に対するものではないという点だ。例えば7月に売買契約を行い、8月から支払いがスタートしている場合は、12月までに支払った分は差し引かなくてはいけない。

次の年はさらに1年分の支払いが完了しているのだからローン残高は減っているだろう。つまり、ローン残高が4,000万円を超えていない限り控除額は毎年減っていくということになる。

●控除額が支払った所得税を超えている場合

注意が必要なのは控除額がその年に支払った所得税を超えてしまっている場合だ。この場合、翌年度に発生する住民税から差額が控除される。

(住民税控除額)=(住宅ローン控除額)—(支払った所得税額)

ただし、住民税控除額にも上限があり、前年分の得金額の7%(136,500円が限度)までしか控除することができない。それ以上の住宅ローン控除額は受けられなくなるので注意が必要だ。

なるべく無駄なく受けたい人もいるかもしれないが、そのためだけに自分が住みたい家を妥協するかどうかは検討の余地があるだろう。現在の所得が510万円(消費税が10%に引き上げられた場合は775万円)以下であれば「すまい給付金」を受けることができるので、そちらもチェックすることをおすすめする。

詳しくは次のシミュレーションで確認してほしい。

●シミュレーションしてみよう

どのくらいの税金が戻ってくるのかは以下の手順で行う。

1 年末時点の住宅ローン残高の確認
2 その年の支払った所得税の確認
3 翌年支払う予定の住民税の確認
4 計算

・Aさんの場合 所得400万円
2018年12月31日の住宅ローン残高:3,500万円
2018年に支払った所得税:28万円
2019年に支払う予定の住民税:40万円

Aさんの場合は年末時点での住宅ローン残高が3,500万円なので控除35万円となる。そのため、2018年に支払った所得税は28万円全額戻ってくる。さらに、7万円が控除しきれていないので翌年の住民税から差し引かれることになる。住民税控除の上限は400万円×7%となり28万円なので上限の13万6,500円が適用されるが7万円なら問題無い。40万円−7万円=33万円だけ住民税として支払えば良いということになる。

・Bさんの場合 所得500万円
2018年12月31日の住宅ローン残高:4,500万円
2018年に支払った所得税:25万円
2019年に支払う予定の住民税:48万円

Bさんの場合は年末時点での住宅ローン残高が4,500万円なので上限控除の40万円となる。そのため、2018年に支払った所得税は25万円全額戻ってくる。さらに、15万円が控除しきれていないので翌年の住民税から差し引かれることになる。住民税控除の上限は500万円×7%となり35万円なので上限の13万6,500円が適用される。48万円−13万6,500円=34万3,500円だけ住民税として支払えば良いということになる。

4,000万円以上の住宅ローンの場合は最大で40万円までしか控除されないためこのような計算になる。ただし、次の年もローン残高が4,000万円を超えていれば満額の40万円の控除を受けられる。仮に10年間ずっとローン残高が4,000万円を超えていれば10年で400万円まで控除が受けられるということだ。

【追記】なお中古住宅の場合に注意が必要なのが、個人間の売買の場合だ。個人から購入した場合などで消費税(8%)がかからないケースは「特定取得」にあてはまらないため、年間控除額上限は40万円ではなく20万円となる。

住宅ローン控除のポイント

中古物件で住宅ローン減税を受けるためのポイントをまとめておく。

●控除は夫婦で受けられる

住宅ローン減税は夫婦で受けることができる。そのため、住宅を購入する時は夫婦共有の名義にしておこう。こうすることで、控除額が持ち分の割合で分割されるため、1人で控除を受けるよりも多めの控除を受けることができる。自分の所得税と住民税だけで控除を受けきれないという場合にも夫婦で控除を受けることでフルに活用することが可能だ。

●取得6か月以内に引っ越して年末までに居住すること

住宅ローン減税を受けるための条件として「取得から6か月以内に住んでその年の年末まで継続して居住すること」という条件がある。たとえば、年の初めに購入したのに年末に引っ越した場合は適用外になる。

さらに、年末に購入して引っ越しが年明けになってしまった場合は翌年度の確定申告で住宅ローン減税を申告することができるが、1年分の支払いが済んでしまっている分控除額は少なくなってしまうので注意しよう。

ちなみに「居住している」という判断は住民票記載の住所がその家になっているかで判断される。年末に引っ越して住民票の処理が間に合わない場合は水道光熱費の支払いで確認することもある。

●10年以上のローンを組むこと

ローンを早く完済したいという気持ちは分かるが、9年のローンを組む場合は10年以上のローンを組んだほうが1年分の金利負担よりも控除額の方がお得なケースもあるだろう。無理して短いローンを組むのなら10年以上のローンを組んで住宅ローン減税を受けるように検討してみよう。

●金融機関から0.2%以上の金利で借りること

あまりに低金利、もしくは無利子で受けたローンは住宅ローン減税の対象にならない。たとえば、親類から借りたお金や、勤務先から受けた0.2%未満のローンなどがこれに当たる。

住宅の金額にもよるが、低金利だからと飛びついてしまうと住宅ローン減税を受けたほうがお得だったという可能性もある。超低金利で借りるチャンスがあるときはよく検討してみよう。

●床面積は「登記面積」で決まる

住宅ローン減税の条件の1つである「床面積が50平米以上であること」これは登記簿に記載されている面積のことを指す。販売されているマンションで記載されている面積は「壁芯面積」なのに対して、登記は「内包面積」と呼ばれるもの。

壁芯面積の方が内包面積よりも広い数字が出るので販売のときは「壁芯面積」が使われることが多い。50平米以上だと思って購入して登記面積を見たら50平米未満だったということもあるので注意しよう。

住宅ローン減税を受けるまでの流れ

住宅ローンを組んで中古物件を購入する予定であれば、流れを確認しておいたほうが今後の動きが分かりやすいだろう。

1. 住宅の取得
2. 入居(取得から6ヵ月以内)
3. 必要書類の入手・作成
4. 入居の翌年に確定申告で申請

書類不備で住宅ローン減税が受けられないということは避けたい。とくに中古物件の場合は必要書類がたくさんあるので、不動産会社と確認しながらそろえたほうが確実だろう。(ZUU online編集部)