住宅ローンの金利タイプを変動型で選ぶ人が過半数となったという。低金利が長引くなかでは合理的な判断だが、変動金利は将来の金利上昇リスクが怖い。金利上昇リスクを回避する方法、そしてどのような人が向いているのか考えてみよう。

住宅ローン返済、変動金利を選ぶ人が過半数に

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(画像=ITTIGallery / shutterstock.com)

住宅ローンを組んで住宅を購入した人はその後20年、30年と掛けてローンを返済することになる。返済する金額は、借り入れた元金に利息を加えた金額だ。

利息の付き方には、ずっと金利が一定の固定金利型と、その時々の経済状況で金利が変わる変動金利型の2種類がある。借入期間の一定期間を固定金利とする固定金利期間選択型もあるが、変動金利の一種だ。

借り入れ中の全期間が固定金利だと、将来どんな経済状況になっても返済額は変わらず、返済計画を立てやすいメリットがある。しかし、変動金利に比べて金利が高いデメリットがある。変動金利は固定金利よりも金利は低く利息が少なくて済む可能性もあるが、将来金利が上昇すると返済金額が増えてしまう恐れもある。このように固定金利と変動金利はそれぞれ一長一短があるのだ。

現在ローンを借り入れている人はどのタイプを選んでいるのだろうか。住宅金融支援機構が民間住宅ローン利用者の実態調査」を年に2回行っている。2017年10月~2018年3月に新規にローンを組んだ人のうち、変動型を選んだのは56.5%(前回50.4%)、固定期間選択型が30.1%(同36.9%)、全期間固定型が13.3%(同12.6%)という結果が出ている。

同調査によると「今後1年間の住宅ローン金利の見通しは変わらない」との回答が多く、住宅ローンのタイプを選択した理由は「金利が低いから」というものが多い。

●固定金利と変動金利でどこまで差が出るか

低金利時代が長引き、長期固定金利も低くなっているが、短期金利もかなり低い。住宅ローンの金利には、店頭金利と引き下げ後の金利とがある。銀行の独自の審査を通れば、店頭金利より引き下げた金利が適用される。審査は銀行ごとに違いはあるが、その銀行でネットバンキング口座を開設する、給与振り込み口座にするなどが条件で、一般的にはそれほどハードルが高くない。

金融機関のサイトには、引き下げ後の金利、その銀行で最も低い金利が掲載されていることが多い。変動金利で年0.5%程度も珍しくない。

固定金利型の代表格は住宅金融支援機構の「フラット35」だ。35年もの長期にわたって金利はずっと固定されている。金融機関によってはこれに匹敵する商品もあるが、ここまで長期の固定金利の商品を扱っていないところも多い。「フラット35」は民間の金融機関で申し込み、それぞれに手数料も含めた利率も異なるが、住宅金融支援機構のサイトで最頻金利が分かる。2018年7月現在で年1.34%だ。

現在の変動金利と固定金利を単純に比較するとどうなるか。住宅金融支援機構「2016年度フラット35利用者調査」によると、融資金は物件や地域にもよるがおおむね3000万円前後となっている。それでは、住宅金融支援機構の調査から3000万円を35年間借り入れたた場合で考えてみよう。

もし35年間変動金利が年0.5%で続くなら、総返済額は3271万円となる。一方、年1.34%では3760 万円となる。その差は約500万円にもなる。このまま低金利が続くならば、変動金利で借り入れようとするのは合理的かつ切実な選択といえるだろう。ただし、未来のことは誰も分からない。将来金利が上昇する可能性も十分あり得るのだ。

●金利上昇のシミュレーション

バブル期以降、一時期を除いて住宅ローン金利が低かった間は、変動金利にしておくことで将来さらなる金利の低下も期待できた。今後も下がることはあるかもしれないが、年0.5%(つまり0.005)とゼロとの数値の幅の狭さを考えると、これ以上の低金利は起こりづらいし、起こっても金額的なメリットもあまり期待できない。

むしろ、変動金利で住宅ローンを組む場合は金利上昇のリスクを考える必要がある。以下、年0.25%刻みに上がっていくと仮定してシミュレーションしてみよう。比較の対象は「フラット35」で借りた場合の3760万円だ。

さまざまなサイトで住宅ローンの返済額のシミュレーションができ、なかには返済中の金利の変更も含めて計算できるところもある。住宅金融支援機構の「フラット35」のサイトでも2回の変更まで対応している。

まず、仮に金利の変更が1回の場合を考えてみよう。当初年0.5%の金利で借り入れる。年1.25%までであれば金利が上昇しても、「フラット35」での総返済額3760万円を下回る(年0.5%で1年借りて2年目以降年1.25%に上昇しても総返済額は3681万円だ)。

しかし、当初2年間年0.5%の金利で借り入れた後、3年目から年1.5%に上昇すると総返済額は3793万円となり「フラット35」を上回る。なお、年0.5%の時期が1年長く当初3年間であれば、4年目に年1.5%となっても3761万円で下回る。

将来金利が年2%になることを想定すると、金利が年0.5%であり続ける時期はさらに長期間必要で、9年を要する(10年目で2%に上昇すると3765万円、9年目では3804万円)。

もっとも、年0.5%の金利が9年も続いて突然年2%に跳ね上がる可能性よりも、もう少し細かく段階を踏んで上昇する可能性の方が高いだろう。では、2回金利の変化があった場合はどうなるだろうか。

1年目の金利が年0.5%、2年目に年0.75%と1回目の上昇が起こっても、2回目の上昇が年1.25%までなら「フラット35」のケースを上回ることはない。ただし、3年目に年1.5%に上昇すると返済総額は3801万円で上回ってしまう(年1.5%への金利上昇が4年目以降にずれこめば上回らないで済む)。

組み合わせはさまざまにある。ほかに当初1年は年0.5%、2年目は年1%として、3年目で年1.25%に金利が上昇しても3674万円で上回らないが、金利が当初1年は年0.5%、年1%の時期が2年間で返済4年目に年1.5%と上昇すると3793万円で上回る。

もちろん上記は0.25刻みで想定した目安だ。住宅ローンの変動金利は半年ごとにもっと細かい数値で変わる。自分の予想を基にさまざまにシミュレーションしてみよう。