このところ不動産投資への注目度が高まっています。その要因の第一は、不動産の資産価値が見直されている点があげられます。2018年の国土交通省の『公示地価』をみても住宅地は0.3%、商業地は1.9%の上昇で、三大都市圏に限れば、住宅地は0.7%、商業地は3.9%の上昇と着実に地価は上がっています。
新築マンション価格も不動産経済研究所の調査では、17年度の首都圏の新築マンション価格は5,921万円と過去最高水準まで上昇、18年度に入ってからも着実に上がっており、値上がりの波は中古マンションにも広がっています。東日本不動産流通機構によると、18年7月の首都圏の中古マンションの成約価格は3,362万円で、13年1月から何と67か月連続して上がり続けているのです。
オフィスも同様。三鬼商事の調べによると、18年7月の東京ビジネス地区のオフィス空室率は3.22%という極めて低い水準で、坪(3.3平方メートル)当たりの賃料は1万8,916円と前年同月比で3.53%のアップ、43か月連続の上昇を記録しました。

条件に応じてさまざまな投資先があるのも魅力

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(写真=kan_chana/Shutterstock.com)

資産価値が高まっている不動産のなかにも、さまざまな投資先があります。比較的予算の少ない人向けの入口商品が不動産投資信託(REIT)といえます。多数の投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンション、ホテルなどの不動産を取得して運営、そこから得られる収益を投資家に分配します。数十万円から購入できるREITもあります。
証券市場に上場しているので売買しやすく、まったく手間暇をかけずに分配金を得ることができます。その反面、市況によっては価格が低下するリスクがあり、実物不動産ではないのでは相続対策にはなりません。相続発生時には株式などと同様に時価で相続税評価額に算入されます。

不動産小口化商品は、特定の不動産を小口化してその持分を個人などに販売します。たとえば、10億円の賃貸オフィスを500万円に小口化して200口を販売します。小口化して販売する事業主体などが賃貸実務などを行い、そこから上がる賃料収入を口数に応じて投資家に分配する仕組みです。数百万円単位から投資が可能で、REITよりは金額が大きくなるものの、実物不動産に比べると少額での投資が可能です。

実物不動産は収益が大きくなる反面リスクも大きくなる

不動産小口化商品はREIT同様に賃貸の実務は運営会社が行ってくれるので、所有者は手間がかかりませんし、現金が必要になったときには売却も可能です。REITとの最大の違いは、実物不動産と同様に相続の評価額を大幅に軽減できるというメリットがある点です。土地は路線価で、建物は固定資産税評価額で評価され、賃貸で運用しているので土地は貸家建付地評価、建物は貸家評価の適用を受けられます。物件の条件などにもよりますが、時価の2割から3割程度の評価額におさまることが多く、相続税の節税につながるのです。

もう一つが実物不動産。中古のワンルームマンションなら1,000万円以下から取得できますし、1棟のアパートやマンションのように数千万円から億単位まで予算に応じた商品があります。実物であり、不動産小口化商品と同様に相続時には評価額が大幅に軽減されるので相続対策には大きな効果を発揮します。運営は管理会社に任せることができるので、オーナーの手間はかかりません。その分手数料はかかりますが、収益は大きく、値上がりしたときのキャピタルゲインを享受できるメリットもあります。
その反面、金額が大きくなるので多額のローンが必要になり、空室が発生したときのリスクなどが大きく、値下がりしたときにはキャピタルロスのリスクもあります。すべて自己責任の覚悟をもって取り組むからこそ大きな見返りが期待できる、それが実物不動産の最大の魅力です。 (提供:Wealth Window


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