会社名 ムゲンエステート

ブリッジレポート,ムゲンエステート
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証券コード / 3299
市場 / 東証1部
業種 / 不動産業
代表取締役社長 / 藤田 進一
所在地 / 東京都中央区日本橋浜町3-19-3
事業内容 / 首都圏1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で、中古不動産再生事業を展開。居住用不動産に加え、近年では投資用不動産の再生にも注力。
決算月 / 12月末日
HP / https://www.mugen-estate.co.jp/ 

株式情報
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ー 株式情報 ー
株価 / 発行済株式数 / 時価総額 / ROE(実) / 売買単位
727円 / 24,361,000株 / 17,710百万円 / 24.7% / 100株
DPS(予) / 配当利回り(予) / EPS(予) / PER(予) / BPS(実) / PBR(実)
30.00円 / 4.1% / 97.75円 / 7.4倍 / 789.59円 / 0.9倍
*株価は08/24終値。発行済株式数は直近期決算短信記載の期末発行済株式数。ROE、BPSは前期実績。

業績推移
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- 業績推移 - (単位:百万円、円)
決算期 / 売上高 / 営業利益 / 経常利益 / 当期純利益 / EPS / DPS
2010年12月(実) / 11,317 / 659 / 526 / 263 / 15.94 / 1.00
2011年12月(実) / 11,423 / 308 / 109 / 45 / 2.76 / 1.00
2012年12月(実) / 12,877 / 605 / 382 / 225 / 13.62 / 1.00
2013年12月(実) / 20,830 / 2,254 / 1,974 / 1,127 / 68.27 / 2.00
2014年12月(実) / 30,175 / 3,465 / 3,076 / 1,759 / 90.88 / 8.50
2015年12月(実) / 45,706 / 6,123 / 5,573 / 3,382 / 154.15 / 16.00
2016年12月(実) / 57,488 / 6,310 / 5,696 / 2,925 / 121.35 / 21.00
2017年12月(実) / 63,568 / 7,122 / 6,478 / 4,276 / 175.61 / 25.00
2018年12月(予) / 53,284 / 4,562 / 3,760 / 2,381 / 97.75 / 30.00

*予想は会社側予想。2011年12月期まで単体。2012年12月期以降は連結。
2014年3月26日付で1:500、2016年7月1日付で1:2の株式分割を実施。EPS、DPSは遡及して計算。
2016年12月期より当期純利益は親会社株主に帰属する当期純利益。以下同様。

株式会社ムゲンエステートの2018年12月期第2四半期決算概要等についてご紹介致します。

今回のポイント

・2018年12月期第2四半期の売上高は前年同期比22.0%減の246億円。金融機関の融資姿勢が厳格化したことに加え、不動産価格の高止まり感から購入者の姿勢が慎重になっており、販売が低調となった。そうした中、同社では在庫の拡充に注力するとともに、物件毎の利益管理を徹底し、利益率の確保を優先的に推進した結果、粗利率は1.0ポイント上昇した。販管費は人件費、販売手数料の減少などで同3.3%増にとどまったが、減収により営業利益は同30.1%減の25億円となった。

・上期の販売動向を受け、通期業績予想を下方修正した。18年12月期の売上高は前期比16.2%減の532億円、営業利益は同35.9%減の45億円の予想。配当予想は据え置き、前期比5円増配の30円/株を予定。今期の予想配当性向は30.7%。

・上場以来初めての通期減収減益予想となってしまった。第1四半期までは堅調だった投資用不動産の販売件数が第2四半期に入り急ブレーキがかかった格好だ。会社側では投資用不動産の販売価格を見直し、販売を一層強化するということであるが、価格インセンティブによって需要をどれだけ掘り起こすことができるのか、まずは第3四半期の実績に注目したい。

1.会社概要

中古の区分所有マンション等を買取り、内装リフォームを施して物件に新しい価値を付加して再販する不動産買取再販事業のパイオニア。仕入、バリューアップ、販売全ての工程を一人の担当者が責任を持って進める点が特色。多彩な商品力で顧客のニーズに的確に対応するとともに、業界内で独自のポジショニングを築いている。

【沿革】

1990年、現在代表取締役会長の藤田進氏が、住宅の第一次取得者層を対象とした良質な中古マンション供給を目指して同社を設立。中古マンションの不動産買取再販事業をスタートさせた。 中古マンション市場が拡大する中、外部資本は入れず、人材を育てながら着実に成長を続ける。1997年にはリフォームを手掛ける子会社(株)フジホームを設立。リーマンショック、東日本大震災などの困難な時期もあったがこれを乗り越え、2014年6月、東京証券取引所マザーズ市場に上場。2016年2月、東証1部へステップアップした。

沿革
(画像=インベストメントブリッジ)

1990年 5月 東京都中央区日本橋小網町に株式会社ムゲンエステートを設立
     7月 宅地建物取引業免許(東京都知事)を取得
1997年 8月 東京都中央区日本橋蛎殻町に80%出資子会社株式会社フジホームを設立
1998年 12月 第三者割当増資(資本金40百万円)
2002年 7月 マンション管理業登録(国土交通大臣)
2003年 9月 東京都中央区日本橋浜町(現所在地)に本店移転
2005年 7月 一級建築士事務所登録(東京都知事)
    10月 有限会社ムゲンホームを合併
    12月 株主割当増資(資本金80百万円)
2006年 12月 株式会社フジホームを完全子会社化
2007年 1月 有限会社ムゲンリフォームを合併
     8月 第三者割当増資(資本金98百万円)
2010年 6月 神奈川県横浜市西区北幸に横浜支店を設置
2013年 3月 藤田 進 代表取締役会長に就任
        藤田 進一 代表取締役社長に就任
2014年 6月 東京証券取引所 マザーズ市場に上場
2015年 1月 東京都新宿区西新宿に新宿支店を設置
2016年 2月 東京証券取引所市場第一部に市場変更

【経営理念など】

社是に、社名でもある「夢現(ムゲン) ~夢を現実にし、理想を追求する~」を掲げる。

住宅取得という顧客の夢を実現する事を手伝いながら、会社として、また社員としても成長し、夢を実現させるということを表している。

VISION:不動産ビジネスを通して、夢のある社会の実現をはかる。
MISSION:お客様の夢の実現をお手伝いし、お客様と共に成長する。

<企業理念>
社会の繁栄に貢献し、成長し続けていきます。
コンプライアンス経営に徹します。
ステークホルダー満足度の充実につとめます。

<行動規範>

  1. 『三方よし』の精神を大切にする。
  2. 『もったいない精神』を大切にする。
  3. 『ありがとう』という感謝の気持ちを大切にする。
  4. 常に『改革』の視点と『チャレンジ精神』を持ち続ける。
  5. 『信用』を継続させる。
  6. すぐやる。必ずやる。出来るまでやる。
  7. コンプライアンス重視の経営

【市場環境】

◎拡大する中古住宅・リフォーム市場

2012年3月、国土交通省は、中古住宅・リフォーム市場の倍増に向け「中古住宅・リフォームトータルプラン」を発表した。

新築中心の住宅市場から、リフォームにより住宅ストックの品質・性能を高め、中古住宅流通により循環利用されるストック型の住宅市場に転換することを目指し、2020年までに中古住宅流通・リフォーム市場の規模を現在の倍である20兆円に拡大させるとしている。

その取り組みとして、「消費者、生活者視点に立って、安心して中古住宅を取得でき、リフォームを行うことができる市場の環境整備を早急に進めるとともに、既存住宅ストックの質の向上や流通の促進、多様なニーズに対応した魅力ある中古住宅・リフォームを提供可能な担い手の育成・強化等の取組を総合的に推進する。」ことを上げている。

◎有望な首都圏住宅市場 

~好環境が続く中古住宅市場~
首都圏の中古住宅市場は引き続き好調だ。

2017年、首都圏中古マンション成約数は37,329件、前年比0.4%増で3年連続前年を上回り過去最高を更新した。

また2017年の中古マンション年間成約総額は1兆1,927億円で前年比5.2%増加した。

中古マンション成約総額
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~巨大な潜在市場~
総務省統計局による「平成25年住宅・土地統計調査」によれば、首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の「非木造の共同住宅(専用住宅)」総数は約770万戸。

同社では、原則的に1981年に施行された新耐震基準に適合したマンションを取り扱い対象としており、1981年以降2005年までに建築された非木造の共同住宅の数は全体の約63%にあたる440万戸となる。2017年12月期に同社が取り扱った物件数は投資用不動産、居住用不動産合計して676件であったことを考えると、開拓余地は極めて大きい。

~首都圏の世帯数は増加傾向~
また、少子化の進行で日本全体での人口減少は今のところ避けられない見通しだが、国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、首都圏の世帯数は2025年のピークに向け今後も増加を続ける見通しだ。

首都圏世帯数の推移見通し
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同業他社比較
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売上高 / 増収率 / 営業利益 / 増益率 / 営業利益率 / 時価総額 / PER / PBR / ROE
3230 / スター・マイカ / 26,059 / +12.9% / 3,669 / +2.6% / 14.1% / 40,166 / 17.7 / 2.5 / 14.1%
3288 / オープンハウス / 380,000 / +24.7% / 47,500 / +26.3% / 12.5% / 328,338 / 10.1 / 5.0 / 33.7%
3294 / イーグランド / 22,278 / +8.4% / 1,504 / +6.5% / 6.8% / 6,508 / 7.5 / 1.1 / 12.8%
3299 / ムゲンエステート / 53,284 / -16.2% / 4,562 / -35.9% / 8.6% / 16,711 / 7.0 / 0.9 / 24.7%
8923 / トーセイ / 67,830 / +17.4% / 10,946 / +11.3% / 16.1% / 51,387 / 7.6 / 1.1 / 14.1%
8934 / サンフロンティア不動産 / 58,000 / +22.2% / 12,300 / +9.4% / 21.2% / 63,382 / 7.7 / 1.3 / 17.6%
8940 / インテリックス / 44,640 / +2.6% / 1,703 / +9.2% / 3.8% / 7,342 / 8.4 / 0.7 / 8.2%
*売上高、営業利益は各社の今期予想。ROE、PBRは前期末実績。時価総額PER,は2018年8月15日終値ベース。

今回の下方修正によりリスト内では唯一の減収・減益となり、PER、PBRも最も低い水準となった。

【事業内容】

事業セグメントは「不動産売買事業」と「賃貸その他事業」の2つだが、売上高は不動産売買事業が2017年12月期で約96%と大部分を占めている。今後は不動産賃貸収入等安定的な収益源の拡大・強化も進めて行く。

表
(画像=インベストメントブリッジ)

<不動産売買事業>

不動産売買事業は不動産買取再販事業、不動産内外装工事事業、不動産流通事業の3事業から成るが、中心は不動産買取再販事業。

◎不動産買取再販事業
首都圏1都3県(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を中心に、区分所有マンション、投資用不動産、戸建等の中古不動産を買取り、築年数、専有面積、間取り、立地、管理状態等に応じたバリューアップを子会社(株)フジホーム等で行う。

主なバリューアップは、
・内外装工事
・建物の管理状況の改善
・経年劣化に伴う修繕工事
・空室の賃貸
・滞納家賃の解消実施
等で、バリューアップを行った物件を「再生不動産」として、主として初めて住宅を購入する一次取得者層、個人投資家、中小企業等に販売する。

BeforeAfter
(画像=同社資料)

買取り及び販売に際しては不動産仲介会社に仲介を依頼するが、顧客ニーズの変化や市場動向を把握するため、一部は(株)フジホームでも仲介を行っている。

顧客ニーズに的確、迅速に対応するため、区分所有マンション、投資用不動産(賃貸マンション、アパート、オフィスビル)、戸建等多様な物件を取り揃えている。

物件は、投資用不動産と居住用不動産とに分かれる。

投資用不動産は、投資家が利回りを求めるために購入する物件で、一棟賃貸マンションや一棟オフィスビルが主力で、その他、一棟アパート、投資用区分所有マンション等がある。

物件価格は平均1~2億円。

居住用不動産は、購入者等、自らが居住するために購入する物件で、区分所有マンションが中心で戸建物件等もある。主に一次取得者層を対象としており、物件価格は2~3千万円台が中心。

年間取扱物件数は2017年12月期で、投資用不動産318件、居住用不動産358件で合計676件となっている。

同社では、営業担当者が買取りから、バリューアップ企画、販売に至るまで一貫して責任を持つ独自のビジネスフローを展開している。

営業担当者は、三井のリハウス、野村不動産アーバンネット、住友不動産販売、東急リバブル等、首都圏の不動産仲介会社に足を運び、個人や法人の売り物件情報を仕入れる。実際に足を運ばないと、まだ市場に出回っていない優良な物件情報を入手するのは難しいということだ。

これらの物件情報のうち、リノベーション等バリューアップを行えば適切な価格で再販が可能と判断した物件を買取り、(株)フジホームが施工管理し、協力会社でリフォームを行う。

営業担当者は、例えば3DKの中古マンションを2LDKに間取りを変更し再販する場合、その地域の特性を考えた上で、どんな層が、どのくらいの金額で買ってくれるかという出口までを考えた上で、リフォーム内容(間取り変更プランやリフォームの工事費用など)のアイデアも出す。

営業担当者が一貫して責任を持つと言っても、買取るには一定の基準がある。

物件価格と管理費のバランス、駅からの距離、バス便物件は取り扱わない等、具体的な条件を掲げた「買取り12ヶ条」と呼ばれるこの基準は、長年の経験の中から有効なものを成文化したもので、経験の少ない担当者でも判断が出来る同社独自のノウハウとなっている。 また、上司である部長、課長などに相談し、適切なアドバイスを貰いながら仕事を進めて行く。

マンションの営業というとコミッションの高さから単独行動が多いという傾向が見られるが、同社の場合は同僚である営業担当にも積極的にアドバイスしたり、部下をしっかりと指導をしたりといった、チームで動く文化が根付いているということだ。加えて同社の場合、営業担当者のコミッション報酬は、再販金額ではなく、再販した際の利益に対して決められるため、むやみに仕入れて売れ残るというリスクも他社に比べて小さい。

◎不動産内外装工事事業
子会社(株)フジホームが買取った中古不動産の内外装工事を行う。一級建築士を始めとする工事関連資格保持者による的確な物件の調査・診断と年間500件を超える内外装工事で培ったノウハウが強み。 ムゲンエステートからの発注が9割方だが、外部案件も手掛けている。

◎不動産流通事業
ムゲンエステートが買取りした物件の販売に当たり、(株)フジホームが中古不動産情報をホームページや他社の運営する不動産情報サイトに掲載している。ムゲンエステートが買取する際の仲介も行っている。 また、エンドユーザーのニーズを的確に把握する事で、不動産買取再販事業とのシナジー効果を発揮している。

<賃貸その他事業>

不動産買取再販事業における販売効率化を推進している。

◎不動産賃貸事業
買取った投資用不動産及び固定資産物件をエンドユーザーに賃貸している。買取った物件は原則的には売却するが、売却までの間の賃貸収入を得ている。

◎不動産管理事業
買取った投資用不動産及び固定資産物件の賃貸管理業務。 建物の管理状況の改善、経年劣化に伴う修繕工事、空室の賃貸、滞納家賃の解消実施等によりバリューアップを図り、不動産投資利回りの向上に結び付けている。 また、不動産買取再販事業における投資用不動産購入者の意向に応じて販売後も引き続き賃貸管理業務を行うケースもある。

【経営戦略】

「3つのS」をキーワードに、持続的成長を担保する収益基盤の確立を目指している。

Speed:経営のSpeed向上
Satisfaction:顧客のSatisfaction(満足)を追求
Skill:社員のSkill向上

また成長戦略としては、「首都圏ドミナント戦略」を推進し、首都圏のマンションや戸建のみならずオフィスビルも含めた中古不動産に集中し、首都圏の中古不動産再生市場で売上No.1を目指す。他社との差別化という観点から、地方都市への支店展開は行わない、また、原則として地方都市の中古不動産は取り扱わない。

(中期経営計画)
同社は、グループのビジネスモデルを「シンカ(進化・深化・新化)」させることで、持続的成長と中長期的な企業価値の向上に努めている。前2017年12月期の3つのシンカは、以下のようなものであった。

進化:一棟オフィスビルの売上高は前期比92.9%増の228億円と大きく伸長
深化:営業一貫責任制がより浸透し、概ね前期と横ばいの利益率水準を確保
新化:ダイバーシティの一環としてスタートした外国人採用が物件販売に寄与

今期以降も更なる「シンカ」に向けて、2018年2月にスタートしたリースバック事業に留まらず、既存事業で培った「個の力」を大切にしつつ、「組織の力」を強化することで、新規事業を含めた新たな取り組みに積極的に挑戦していく。

そうした方針の下、2020年12月期は売上高960億円(対2017年12月期比 +51%)、経常利益80億円(同 +23%)、当期純利益50億円(同 +17%)の達成を目指している。

【特徴と強み】

①シナジー経営
上記のように不動産買取再販のほか、不動産賃貸、不動産内外装工事、不動産流通、不動産管理の各事業を展開している。長年の実績に裏打ちされた各事業のノウハウが緊密な連携のもとに融合され、市場の変化に対し機動的な対応が可能で、各事業間のシナジーを生み出している。

②多彩な商品力と独自のポジショニング
中核事業の不動産買取再販事業においては、強力な情報収集力により、首都圏エリアの全ての中古不動産を網羅しており、区分所有マンション、投資用不動産(一棟賃貸マンション、一棟オフィスビル、一棟アパート)、戸建等多種多様な物件を取り揃え、顧客ニーズに的確かつ迅速に対応することができる。 これに加え、不動産仲介会社から仕入れた情報に対し全方位的に対応できるため、仲介会社からの評価も高く、仕上がった再販物件を仲介会社に持ち込むと、更に優良な仕入れ情報を入手することが出来るという好循環に繋がっている。

売上高の比較
(画像=インベストメントブリッジ)

また、この図のように、多彩な商品力により中古不動産再生市場において独自のポジショニングを築いている。

③プロの目利き力
中古住宅流通・リフォーム市場で培ってきた情報収集力、投資判断力、物件管理能力、技術対応力等プロの目利き力を活かして優良な物件を市場に供給している。

この他、安定した施工管理体制、長年培ってきた営業ノウハウ、約50行の金融機関との取引に基づく資金調達力も同社の強みとなっている。

2.2018年12月期第2四半期決算概要

(1)業績概要

業績概要
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17/12期 2Q / 構成比 / 18/12期 2Q / 構成比 / 前年同期比   (単位:百万円)
売上高 / 31,576 / 100.0% / 24,631 / 100.0% / -22.0%
売上総利益 / 5,785 / 18.3% / 4,760 / 19.3% / -17.7%
販管費 / 2,147 / 6.8% / 2,217 / 9.0% / +3.3%
営業利益 / 3,638 / 11.5% / 2,542 / 10.3% / -30.1%
経常利益 / 3,298 / 10.4% / 2,182 / 8.9% / -33.8%
四半期純利益 / 2,225 / 7.0% / 1,411 / 5.7% / -36.6%

減収減益。
売上高は前年同期比22.0%減の246億円。金融機関の融資姿勢が厳格化したことに加え、不動産価格の高止まり感から購入者の姿勢が慎重になっており、販売が低調となった。

そうした中、同社では在庫の拡充に注力するとともに、物件毎の利益管理を徹底し、利益率の確保を優先的に推進した結果、粗利率は1.0ポイント上昇した。販管費は人件費、販売手数料の減少などで同3.3%増にとどまったが、減収により営業利益は同30.1%減の25億円となった。

(2)セグメント別動向                                           

セグメント別動向
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17/12 期 2Q / 構成比 / 18/12期 2Q/構成比 / 前年同期比    (単位:百万円)
売上高
不動産売買事業 / 30,320 / 96.0% / 23,189 / 94.1% / -23.5%
賃貸その他事業 / 1,256 / 4.0% / 1,442 / 5.9% / +14.8%
合計 / 31,576 / 100.0% / 24,631 / 100.0% / -22.0%
営業利益
不動産売買事業 / 3,879 / 12.8% / 3,007 / 13.0% / -22.5%
賃貸その他事業 / 498 / 39.7% / 534 / 37.0% / +7.2%
調整額 / -739 / - / -999 / - / -
合計 / 3,638 / 11.5% / 2,542 / 10.3% / -30.1%
*売上高は外部顧客への売上高。営業利益の構成比は売上高営業利益率。

◎不動産売買事業の状況
①売上高・件数

売上高・件数
(画像=インベストメントブリッジ)

17/12期 2Q / 18/12期 2Q / 前年同期比   (単位:百万円、件)
売上高 / 30,275 / 23,156 / -23.5%
投資用 / 25,783 / 19,252 / -25.3%
居住用 / 4,492 / 3,903 / -13.1%
販売件数 / 346 / 293 / -15.3%
投資用 / 164 / 154 / -6.1%
居住用 / 182 / 139 / -23.6%
販売平均単価 / 87.5 / 79.0 / -9.7%
投資用 / 157.2 / 125.0 / -20.5%
居住用 / 24.6 / 28.0 / +13.8%

・売上高、販売件数ともに前年同期比減少。区分投資用不動産の販売件数増により平均単価は低下した。
・区分物件を除く一棟用物件の平均販売単価は266.9百万円で前年同期比7.4%増。
・3億円超の投資用不動産販売は10億円超2件を含む18件で前年同期から5件減少。
・居住用不動産は、参入障壁が低く競合が増加しており、売上高・販売件数ともに前年同期を下回ったが、販売単価は前年同期を上回った。
・エリア別では、投資用、居住用共に東京都の販売ウエイトが継続して上昇している。
・海外投資家向け販売は、平均単価の低い区分投資用不動産販売の増加により、売上高、平均販売単価ともに低下した。中国・台湾・香港などアジア地域の投資家層への販売は順調に推移している。

②販売用不動産の在庫状況

販売用不動産の在庫状況
(画像=インベストメントブリッジ)

持続的成長のため仕入を積極的に行った結果、販売用不動産の水準は過去最高となった。

(3)財務状態

◎主要BS                      (単位:百万円)

主要BS
(画像=インベストメントブリッッジ)

17年12月末 / 18年6月末
流動資産 / 56,339 / 69,039
現預金 / 13,268 / 8,079
 販売用不動産 / 41,500 / 58,836
 仕掛販売用不動産 / 114 / 161
固定資産 / 2,837 / 2,881
 有形固定資産 / 2,379 / 2,399
 無形固定資産 / 124 / 116
 投資その他の資産 / 334 / 365
資産合計 / 59,212 / 71,960

流動負債 / 13,325 / 12,006
 買入債務 / 523 / 734
 短期有利子負債 / 10,311 / 9,632
固定負債 / 26,547 / 39,790
 長期有利子負債 / 25,729 / 38,635
負債合計 / 39,872 / 51,797
純資産 / 19,340 / 20,162
 資本金 / 2,549 / 2,552
 利益剰余金 / 14,208 / 15,010
負債純資産合計 / 59,212 / 71,960

有利子負債残高 / 36,040 / 48,267
自己資本比率 / 32.5% / 27.8%

現預金は前期末に比べ51億円減少したが販売用不動産が同173億円増加し流動資産は同127億円増加。資産合計も同127億円増加の719億円となった。有利子負債残高が同122億円増加したことなどから、負債合計は同119億円増加の517億円となった。純資産は同8億円増加の201億円。この結果自己資本比率は前期末の32.5%から4.7pt低下し27.8%となった。

◎キャッシュ・フロー

キャッシュ・フロー
(画像=インベストメントブリッジ)

17/12期 2Q / 18/12期 2Q / 増減   (単位:百万円)
営業CF / 4,970 / -16,673 / -21,643
投資CF / -139 / -236 / -97
フリーCF / 4,831 / -16,909 / -21,740
財務CF / -3,909 / 11,542 / +15,451
現金及び現金同等物残高 / 8,584 / 6,574 / -2,010

たな卸資産の増加等で営業CF、フリーCFはマイナスに転じた。長期借入金の増加で財務CFはプラスに転じた。 キャッシュ・ポジションは低下した。

(4)トピックス

◎投資用不動産販売サイトを開設
18年7月、同社が1 都3 県で保有する投資用不動産の販売チャネル拡大及びBtoC 事業の推進を図ることを目的として投資用不動産販売サイト(https://www.mugen-invest.com/ )を開設した。

同社保有の投資用不動産の情報を掲載し、不動産投資家に向けて直接販売を行う。また、不動産オーナー所有の不動産の売却査定の窓口機能としての役割も担っている。

(特徴)
*物件検索機能
多岐にわたる商品ラインナップから効率的に検索ができ、欲しい物件を即座に見つけることができる。

*会員登録機能
会員登録することで、限定物件の閲覧や新着物件のメール配信を受けられる。

*携帯端末からの閲覧機能
PC に加えてスマホやタブレットでも閲覧可能。

掲載物件数を増やし、投資家のさまざまな投資ニーズに適合した商品を提供するとともに、定期的にサイトを見直しユーザビリティー向上、新機能の追加を図ることで閲覧数の維持向上を図っていく考えだ。

3.2018年12月期通期業績予想

(1)業績予想

業績予想
(画像=インベストメントブリッジ)

17年12月期 / 構成比 / 18年12月期(予) / 構成比 / 前期比 / 修正率 / 進捗率    (単位: 百万円)
売上高 / 63,568 / 100.0% / 53,284 / 100.0% / -16.2% / -30.1% / 46.2%
売上総利益 / 11,402 / 17.9% / 9,350 / 17.5% / -18.0% / -28.4% / 50.9%
販管費 / 4,279 / 6.7% / 4,788 / 9.0% / +11.9% / -6.2% / 46.3%
営業利益 / 7,122 / 11.2% / 4,562 / 8.6% / -35.9% / -42.7% / 55.7%
経常利益 / 6,478 / 10.2% / 3,760 / 7.1% / -42.0% / -47.9% / 58.0%
当期純利益 / 4,276 / 6.7% / 2,381 / 4.5% / -44.3% / -48.7% / 59.3%
*予想は会社側発表

下方修正。減収減益へ。
上期の販売動向を受け、通期業績予想を下方修正した。
売上高は前期比16.2%減の532億円、営業利益は同35.9%減の45億円の予想。
配当予想は据え置き、前期比5円増配の30円/株を予定。今期の予想配当性向は30.7%。

(2)セグメント別動向

売上高
(画像=インベストメントブリッジ)

売上高 / 17/12期 / 18/12期(予) / 前期比 / 修正率 / 進捗率
不動産売買事業 / 61,212 / 50,089 / -18.2% / -32.2% / 46.3%
賃貸その他事業 / 2,356 / 3,195 / 35.6% / 30.7% / 45.2%
合計 / 63,568 / 53,284 / -16.2% / -30.2% / 46.2%

<不動産買取再販事業の状況>

不動産買取再販事業の状況
(画像=インベストメントブリッジ)

15/12期 / 16/12期 / 17/12期 / 18/12期(予) / 前期比 / 修正率 / 進捗率
売上高 / 43,836 / 55,120 / 61,143 / 50,026 / -18.2% / -32.2% / 46.3%
投資用 / 34,324 / 45,182 / 52,203 / 41,502 / -20.5% / -35.6% / 46.4%
居住用 / 9,511 / 9,937 / 8,939 / 8,523 / -4.7% / -8.9% / 45.8%
販売件数 / 602 / 617 / 676 / 636 / -5.9% / -9.1% / 46.1%
投資用 / 227 / 249 / 318 / 332 / +4.4% / -2.4% / 46.4%
居住用 / 375 / 368 / 358 / 304 / -15.1% / -15.6% / 45.7%
平均販売単価 / 72.8 / 89.3 / 90.4 / 78.6 / -13.1% / -25.4% / -
投資用 / 151.2 / 181.4 / 164.1 / 125.0 / -23.8% / -34.0% / -
居住用 / 25.3 / 27.0 / 24.9 / 28.0 / +12.4% / +7.7% / -

(3)下期の取り組み

不動産投資家に対する金融機関の融資姿勢の厳格化は継続するが、富裕層や海外投資家などの需要は引続き旺盛であると会社側は見ており、一部見直しをかけつつ引き続き以下のような取り組みを進める。

・首都圏ドミナント戦略を進めるとともに、区分所有マンションから一棟投資用不動産まで品揃えを更に充実させ新鮮な物件情報を提供する。 ・同社の強みでもある営業一貫責任制を堅持する。社内基準や移管ルールの厳格化、失敗事例の早期共有、大型物件の社内審査制度強化等、確実に粗利が確保できる仕組みに磨きをかける。 ・基幹システムの導入により業務効率化を図る。賃貸管理部門の強化も図る。 ・銀行、信託銀行ルートの更なる開拓や直接金融を含む多様な資金調達手段を検討する。

*不動産売買事業
投資用不動産の販売価格を見直し、販売を一層強化する。
引続き物件大型化を推進し、10億円超物件の対応力を高めるとともにボリュームゾーンである1~3億円の価格帯における仕入・販売を強化する。
仕入に関しては上期に十分な在庫を確保しているため、下期は販売とのバランスを考慮しながらより厳選して行う。

*賃貸その他事業 事業拡大に向けた基礎固めを実施する。
不動産売買事業における投資用不動産の買取活動に連動して不動産賃貸収入の収益源となる販売用不動産の増加を見込んでいるほか、固定資産の取得・拡大に向けた準備を推進する。
販売用不動産の増加により不動産賃貸収入は期初計画を上回る見込み。

4.今後の注目点

上場以来初めての通期減収減益予想となってしまった。第1四半期までは堅調だった投資用不動産の販売件数が第2四半期に入り急ブレーキがかかった格好だ。

会社側では投資用不動産の販売価格を見直し、販売を一層強化するということであるが、価格インセンティブによって需要をどれだけ掘り起こすことができるのか、まずは第3四半期の実績を注目したい。

四半期毎の売上高・営業利益推移
(画像=インベストメントブリッジ)
販売件数の推移
(画像=インベストメントブリッジ)

<参考:コーポレートガバナンスについて>

◎組織形態及び取締役、監査役の構成
組織形態:監査役会設置会社
取締役:6名、うち社外2名
監査役:3名、うち社外2名

◎コーポレートガバナンス報告書
最終更新日:2018年3月28日

<実施しない主な原則とその理由>

原則
【補充原則1-2-4 議決権電子行使プラットフォームの利用等や招集通知の英訳】
実施しない理由
現在、議決権電子行使プラットフォームの利用や招集通知の英訳を行っておりませんが、現状の株主構成や株式分布状況等を勘案すると、株主の議決権行使が問題なく行える環境にあると認識しております。今後は、機関投資家や海外投資家の比率等の変化を踏まえて、議決権行使の環境整備や招集通知の英訳について検討してまいります。

原則
【補充原則4-10-1 任意の仕組みの活用と独立社外取締役の関与・助言】
実施しない理由
当社は、監査役会設置会社であり、取締役6名中2名を独立社外取締役として選任しております。独立社外取締役の人数は取締役会の過半数には達しておりませんが、個々の高度な独立性や高い専門的な知識と豊富な経験を活かすことで、適切な関与・助言を得る体制を整えていると認識しております。現在、任意の諮問委員会を設置しておりませんが、今後は、統治機能の更なる充実を図る中で、必要に応じて任意の仕組みを活用し、独立社外取締役のより適切な関与・助言を得るべく検討してまいります。

<開示している主な原則>

原則
【原則1-4 いわゆる政策保有株式】
開示内容
当社は、政策保有株式として上場株式を保有しておりません。

原則
【原則5-1 株主との建設的な対話に関する方針】
開示内容
当社は、経営企画室をIR担当部門として、当該部門の担当役員が統括し、関連部門と連携をとりながら、個人投資家向け会社説明会やアナリスト・機関投資家向け決算説明会等を定期的に開催しております。また、株主との建設的な対話を通じて双方向のコミュニケーションの充実を図り、経営に関する分析や評価を吸収し経営陣幹部に報告しております。なお、“株主との対話”についての基本方針を「当社ガイドライン」に定め、当社HPにて開示しております。

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(提供:インベストメントブリッジ