どのエリアにマンションを買えば資産価値の上昇を期待できるのでしょうか。その指標のひとつに、民間調査機関である東京カンテイで発表しているリセールバリューに関する調査があります。10年前にマンション分譲の実績があり、そのマンションが中古マンションとして活発に取引されている駅を抽出、現在の取引価格と10年前の分譲価格を比較している資料です。

たとえば、10年前の平均1坪(3.3平方メートル)単価が200万円だった駅で、現在の中古マンションとしての取引価格が250万円なら、250万円÷200万円で1.25ですから、リセールバリューは125%です。10年間で資産価値が25%高まったといえます。反対に、現在の取引価格が150万円に下がっていたら、0.75でリセールバリューは75%ということです。

首都圏のリセールバリューの平均は91.5%

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(画像=picture cells / Shutterstock.com)

東京カンテイによると、首都圏でこのリセールバリューを算出できる駅は683駅で、平均は91.5%でした。そのうち100%以上の駅は154駅で、90%以上100%未満が177駅、80%以上90%未満が215駅、70%以上80%未満が100駅、そして70%未満が37駅となっています。リセールバリューが100%以上と、分譲時価格より高くなっているエリアはほとんどが東京23区で、都心に近いほど多くなる傾向がハッキリしています。反対に、70%未満と3割以上値下がりしている駅の半数は千葉県でした。

リセールバリューが高いエリアとして、第1回で都心を取り上げ、第2回では最近注目度が高まっている城東エリアを取り上げました。そこで、第3回の今回は東京23区の城南エリアでリセールバリューの高い駅を探してみましょう。城南エリアという場合、一般的には港区、品川区、目黒区、大田区の4区を指しますが、港区は都心エリアで取り上げたので、ここではそれ以外の3区のなかからリセールバリューの高い駅をピックアップしてみます。

リセールバリューは、品川駅が137.2%で目黒駅は131.9%

JR山手線などの品川駅の住居表示は港区ですが、区名になっているのでリセールバリューをみてみると首都圏のうち9位でリセールバリューは137.2%でした。次いで、JR山手線などの目黒駅が131.9%と13位に入っています。さらに、やはり山手線などの大崎駅は128.5%で19位でした。しかし、このうち目黒駅の現在の中古マンションとしての取引価格の平均坪単価は562.9万円とかなり高くなっています。

特に、2年ほど前に目黒駅の駅前に竣工したメガマンションがいっきに相場を引き上げたといわれています。かなり高くなっているだけに、今後の伸びしろがどれぐらいあるか、少し懸念されます。それよりは、品川駅のほうが狙い目かもしれません。中古マンションとしての坪単価の平均は298.6万円です。2020年には品川駅の近くに山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」がオープンし、その先2027年には、リニア新幹線の始発駅になるといった将来性があります。

これから、大規模マンションの建設計画も少なくないだけに、注目しておきたいところです。

再開発で注目度が高まる東急目黒線の武蔵小山

城南エリアには人気の東急東横線、東急田園都市線が走っていますが、意外に注目度が低い路線の沿線にもリセールバリューの高い駅があります。たとえば、東急池上線の大崎広小路駅はリセールバリュー125.6%で、東急大井町線の中延駅は119.2%、東急目黒線の武蔵小山駅が118.1%です。なかでも、武蔵小山駅へ注目度が高まっています。

もともと東洋一といわれたアーケード街があり、その全長は800メートルにおよび、地元の人気店が多く、活気ある商店街になっています。それをベースに最近は駅前の再開発が進み、駅直結の超高層マンションが建設されるなど、さらなる発展が期待できそうです。(提供:WEALTH WINDOW


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