ローンで不動産を買うときには金利上昇がリスク要因となります。その中でも特に恐ろしいのは金利の急上昇によって起こる未払利息です。払っても払っても借金が減らない悪夢のような状況といえます。当面、金利が急上昇する兆候は見当たりませんが、その発生する仕組みと予防策を紹介します。

変動金利の5年ルールと125%ルール

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(写真=ShutterOK/Shutterstock.com)

住宅ローンやアパートローンでは、変動金利かつ元利均等返済方式の返済条件によく「5年ルール」と「125%ルール」が採用されています。

5年ルールとは、金利が変動しても5年間は返済額が変わらないというものです。例えば毎月10万円返済するようなローンを組み、2年目に金利が急上昇したとします。しかし3年目にいきなり返済額が上がるわけではありません。返済額10万円のうち、元本と利息の割合が変化するだけです。例えば最初の月は「元本6」対「利息4」の割合で返済し、金利が上昇した3年目の最初の月は「元本5」対「利息5」で返す、という具合です。

125%ルールは、5年経過後に返済額が変わっても、前の返済額の25%を超える増額はしないという内容です。先ほどの例の場合、当初の返済期間における月の返済額が計算上13万円になったとしても、前の期間の返済額が10万円なので、その125%である12万5,000円が上限となります。

未払利息とは

5年ルールと125%ルールは、急激な返済額の増加で困窮する人が出ないようにするためという建前で定められます。視点を変えると、返済できなくなって一番困るのは貸している金融機関ですから、自分自身の身を守るために作ったルールともいえます。この良くできた仕組みのせいで、未払利息という事態を招く恐れがあるのです。

未払利息とは、一回に支払う利息が返済額を超えてしまった時の超えた部分のことを指します。毎月きちんと払っているのにローンは減らず、むしろ増えてしまうという状況です。

もう少し詳しく、例を挙げて説明します。1,000万円のローンを当初年1%の変動金利で借りたとします。元利均等方式で毎月の返済額は4万5,989円です。このうち最初の返済における金利は1,000万円×1%÷12ヶ月=8,333円。元本の返済額は3万7,656円です。

この状況で、半年後に金利が6.5%に上がったとします。返済額は5年ルールがあるため変わりません。半年後は残りの元本977万3,592円×6.5%÷12ヶ月で5万2,940円。返済額の4万5,989円を6,951円も上回っています。ローンの返済では利息から先に支払われますから、元本は減りません。それどころか差額の6,951円が未払いになってしまいます。

未払利息の支払方法は金融機関によって異なります。多いパターンとしては次回以降に繰延べられるという方法です。支払いの順番としては未払利息→もともとその月に支払うはずの利息→元本という順番となるため、金利が下がったり返済額が増えたりしないかぎり、未払利息がどんどん積みあがってしまいます。

どのくらい上がると発生するか

先ほどの例をご覧になって「半年で金利がこんなに上がるなんてありえない」と考える人は多いでしょう。実際に未払利息が発生するほどの急激な金利の上昇が起こる可能性はかなり低いといえます。

浅井秀一著「図解わかる住宅ローン2017-2018年版」によると、住宅ローンにおいては「1991年に未払利息が発生(中略)その後は一度も起こっていません」とのことです。

未払利息が発生する可能性はゼロではありません。未然に防ぐためには、固定金利を選ぶか、5年ルールと125%ルールが採用されていないローン商品にするという方法が考えられます。

変動金利にリスクはつきもの

未払利息は金利が急上昇したものの返済額が同じか大きく変わらないときに、利息が返済額を上回ってしまうことで発生します。この結果、総返済額が大きく膨らむリスクがあります。防ぐためには固定金利など仕組み上、未払利息が発生しないタイプのローンを選ぶか、返済期間を短くするか、繰り上げ返済で短縮するなどの方法が考えられます。(提供:アセットONLINE

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