不動産投資を行う上で大切なのは、区分所有でも一棟経営でも、ビジネス感覚を持つことが重要です。そのうえで、賃貸入居者のターゲットを設定し、ニーズを把握して戦略を練っていくことが大切です。以下にその具体例を見ていきましょう。

賃貸経営にも創意工夫が必要

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=(写真= Antonio Guillem/Shutterstock.com)

税金や社会保険料が増えて可処分所得が減少しても、ヒット商品は常に生まれています。同様に、築年数が古くても、最寄り駅からバスでも満室経営をしている不動産投資オーナーがいます。

賃貸経営は、資産形成はもちろん、相続税対策や遊休地活用としても有効な手段です。このメリットを最大限生かすために、オーナーはまず意識改革をする必要があります。たとえば、相続で先代から引き継いだ土地・建物をそのままのやり方で踏襲し、「空室が埋まらないのは時代が悪い」と考えていないでしょうか。

賃貸経営がうまくいくケースとうまくいかないケースは、何が違うのでしょうか。

経営者としての自覚を持つ

賃貸経営も一つの事業です。したがってオーナーは、会社経営者と同じです。ということは、マーケティングや財務経理、営業を把握していなければなりません。少なくともそれらについて、普通のビジネス感覚を持つ必要があります。実務的な物件管理や家賃収受などは、外部の管理会社に委託できますが、オーナー自身はお金の流れや収益をタイムリーに知っておく必要があります。リスクを取るのはオーナー自身であり、経営の意思決定はオーナーにあるのですから。

賃貸経営はサービス業そのもの

一昔前の賃貸経営では、賃貸人と賃借人は、ある意味で上下関係でした。もしかしたら、今でもその意識が抜けきらないオーナーもいるかもしれません。しかし、それは完全に時代遅れです。賃貸経営はビジネスであり、居住環境を提供する対価として賃料をもらう「サービス業」なのです。ということは、いつもお客様が何を求めているのか、きちんと把握してそれに対応することが求められます。

ターゲットをきちんと見極める

ここで必要なのが、マーケティング感覚です。顧客満足度を上げるためには、カスタマー・エクスペリエンスの視点が必須です。まず必要なのが、①ターゲットと②ニーズです。すなわち、「どんな人がお客様になるのか」「そのお客様は何を求めているのか」を把握することから始まります。

たとえば同じシングル層でも、学生が多いエリアなのか、それとも近くの工場勤務の人が多いエリアなのかで、ターゲットとすべき年齢層が異なります。ある程度の大きさの物件であれば、カップルや子供がいる世帯もターゲットになるでしょう。

今後無視できないのは、高齢者層と外国人です。オーナーからすると敬遠したいターゲットかもしれませんが、これからの時代はこの層を無視して賃貸経営をすることはできないと言っていいでしょう。

ファミリー層をターゲットにする場合は、以下の3パターンに分かれます。

①脱賃貸層:いつかは持ち家に住みたい。したがって今は仮の住まいだと考える層。
②仕方なく賃貸層:家を所有したいのはやまやまだが、買うことができない。生活防衛に走る層。
③積極賃貸層:所有スタイルにこだわらず、ライフスタイルの変化に積極的に合わせていく。したがって居住に対してもある程度のこだわりを持っている層。

自分の物件がどの層にフィットするかを見極めたうえで、ターゲットに合った設備などを備えることが大切です。

時代の変化はますます早くなっていますが、賃貸経営者はそれについていく必要があります。不動産事業は、まだまだ旧態依然の傾向が強いです。しかし、オーナーはそれにあらがい、常にアンテナを張ってニーズをとらえることが大切なのです。(提供:WEALTH WINDOW

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