2018年6月、「住宅宿泊事業法」(民泊新法)が施行され、民泊は年間営業日数180日までという上限が設定され、同時に民泊を事業とするためには届け出が必要などのルールが定められました。これによって民泊が合法化され、広く社会的に認知されたといっていいでしょう。その民泊、一時の過熱ぶりが鎮静化していますが、もう投資先としての魅力はないのでしょうか。それとも、これからでも十分にメリットがあるのでしょうか。

外国人観光客増加でまだまだ宿泊施設は不足する

民泊投資,ブーム
(写真=Alexander Vow/Shutterstock.com)

政府は観光による経済活性化を目的に、2020年までに外国人観光客を4,000万人まで増やすことを目標に掲げています。日本政府観光局の調べでは、2013年の外国人観光客は年間1,036万人だったのが、2016年には2,000万人を超え、2018年には3,000万人に達しました。2018年は台風による関西国際空港の一時閉鎖、地震による北海道への観光客の激減などのマイナス要素もあったものの、訪日客増加の基調は変わりません。

2020年には東京オリンピック・パラリンピックが予定され、2025年には大阪で万国博覧会の開催が決定したこともあり、さらに増加するだろうと期待されます。2020年に4,000万人を目指す政府の目標は十分射程距離に入ってきているといえるでしょう。そうなると、問題になるのが宿泊施設の不足であり、民泊への期待感が高まることになりそうです。

所有するタイプと賃貸するタイプがある

このように増大する一方の宿泊ニーズを活用するため、民泊を活用した不動産投資が注目されています。大きくは、すでに所有している不動産、たとえばマンション1棟、あるいは1室などを民泊として活用する「所有タイプ」と、マンションなどの1室を新たに借りてそれを旅行者などに民泊として又貸しする「転貸タイプ」があります。

どちらのタイプであれ、まず知っておく必要があるのは民泊新法の成立後、新規に事業に参入する事業者が増加、競合が激しくなっていることです。また、年間180日までの上限があり管理の手間ヒマ、コストもかかるところから、利益を出すためのハードルがかなり高くなっています。

資格立地に恵まれた所有物件からメリットも

「転貸タイプ」であれば、本来の所有者に対して毎月賃料を支払う必要があり、民泊として活用するためには、それ以上の収入を上げる必要があります。しかし、年間180日しか民泊として利用できないので、月額10万円で借りた物件だと1日の賃料負担は約3,333円ですから、収益を上げるためにはそれ以上の宿泊料を設定しなければなりません。

民泊はホテルや旅館に比べての安さが最大の武器ですから、この点をクリアするためには、相当に恵まれた立地でないと難しいでしょう。それに比べれば、「所有タイプ」は賃料負担がない分、採算性のハードルは低くなります。一定の立地条件であれば、民泊で利益を挙げることができるケースも出てくるのではないでしょうか。

民泊の運営会社選びが事業の成否を分ける

その場合、民泊事業に精通した事業者選びが大切になってきます。外国人を対象とする場合には、騒音やゴミ出しの問題など、利用を巡ってのトラブルが起こる可能性が高いですから、近隣住民に対する事前の説明が不可欠です。さらに、宿泊者への利用ルールの徹底などきめ細かな対応が求められます。しかも、フロントの設置や安全・衛生管理、施設案内・保健所の立ち入り検査などが義務づけられ、民泊の仲介を行うためには、観光庁への登録が必要です。

これは、不動産の管理だけではなく民泊そのものに精通した事業者でないと簡単には対応できません。それだけに、民泊投資に当たっては、そうした仲介会社、管理会社を見つけることが成否の鍵を握っていると言っても過言ではありません。(提供:Braight Lab

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