不動産は、人生の中でも際立って大きな買い物で、オールキャッシュで購入できるという人はごく少数派でしょう。そのため、マイホームはもちろん、投資用のマンションを購入するケースであっても金融機関でローンを組んで資金を調達するケースが一般的といえるでしょう。また、一度に両方は無理だとしても、いずれはどちらも手に入れたいと考えている人も少なくないようです。

いったい「マイホーム」と「不動産投資」のどちらを優先するのがベターなのでしょうか?ここでは、マイホームを買う前に、不動産投資をはじめたほうがよい理由について解説します。

投資用不動産優先なら実入りは増えるが、マイホーム優先なら減る

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(写真=wavebreakmedia/Shutterstock.com)

それぞれの目的をきちんと見比べてみれば、どちらを優先すべきかがすぐに明白になってきます。まず、マイホームを買う目的は言うまでもなく、自分自身や家族が住むためです。これに対し、投資用マンションを買う目的は他人に貸して賃貸収入を得るためです。では、家賃収入を得ようとしているのは、どうしてなのでしょうか?

おそらく、本業とは別の収入も確保して将来に向けてより多くの資産を築いておくという人が多いのではないでしょうか。マイホームと投資用マンションのどちらを買っても、金融機関への返済を毎月行っていくことには変わりがありません。しかしながら、マイホームの場合は返済額の分だけ毎月の収入が減ってしまいます。

一方、投資用不動産を買った場合も月々の返済が発生することは同様です。しかし、同時に家賃収入という本業以外の収入が上乗せされています。仮に月々の返済額が同じだった場合、家計のやりくりの大変さには違いが出ませんが、収入面の発展性があるのは、言うまでもなく投資マンションのほうです。

投資用不動産を優先したほうが次のローンも組みやすい

次のローンを組むときのことも考えてみてください。「マイホームを優先→次に投資用不動産を購入」というケースでは、2回目のローンを組む際に「マイホーム購入に伴うローン返済分だけ可処分所得は減っている」と金融機関が判断するのは当然です。一方、「投資用不動産を購入→本業+家賃に収入拡大→マイホームを購入」というケースで金融機関はどのように判断するでしょうか?

本業のみだったころと比べて収入が増えているわけですから、それだけ与信枠が拡大している(ローンを借りやすくなっている)可能性が高いといえます。さらに、基本的に住宅ローンは本業の収入を返済の原資と想定しており、借りる人の大半は給与所得者なので定年に至るまでの年齢に融資期間が限定されがちです。

その点、不動産投資を目的としたローンでは定年後も家賃収入が入ります。そのため、購入する物件や資産状況次第では、年齢による四角四面の判断も下されにくいのが大きなメリットです。

金利負担は投資目的のほうが高いものの、後か先かの違いにすぎず

ただ、不動産投資ローンのほうが住宅ローンよりも金利が高めに設定されているのも確かです。住宅ローンは、安定的に支払われる給与が返済の原資となるのは基本のため、貸し倒れリスクが低く金融機関もより低い金利を提示できます。ところが、不動産投資用のローンは住宅ローンよりも貸付金額が大きくなりがちなうえ、空室リスクもある家賃収入をベースに与信が行われる傾向です。

そのため、相対的に金利が高めになってしまいます。ただ、「2つとも手に入れたい」と考えていた人なら、負担の順序が違ってくるだけにすぎないでしょう。結局のところローンを組むのは、本当なら資金不足でかなわないことを目の前で実現させるためです。プラスのフロー(収入)を生まずマイナスのフロー(支出)ばかりのマイホームよりも、手に入れた途端にフローを期待できる不動産投資を先に考えるのは、極めて当然のことだといえるでしょう。(提供:Braight Lab

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