投資用マンションは「立地が大事」とよくいわれます。そのため、物件探しのときは駅や路線ばかりに目を奪われてしまいますが、一方で「どの不動産会社(デベロッパー)が企画・開発した物件なのか」も運用を成功させる重要なファクターです。なぜ、不動産会社選びも注意した方がいいのでしょうか?ここでは、マンション経営で失敗しないための「5つの事実の確認」について解説します。

安定経営には入居者ニーズに応える仕様が欠かせない

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(写真=Photographee.eu/Shutterstock.com)

人気路線の駅チカなど、好立地にあるマンションは入居率が高くなります。とくに、新築マンションはプレミアムがつくので、家賃を周辺の相場よりも高めに設定しても入居者が決まりやすいケースが多いです。しかし、いくら好立地にあるマンションでも入居者ニーズに即した仕様になっていなければ、退去率の高い物件になります。

また、質の悪いマンションだと築年数が経ったときに傷みが激しく多額のリフォーム費用が必要になったり、空室リスクが高まったりします。つまり、安定経営のためには入居者ニーズに合った耐久性のあるマンションが必須なのです。しかし、このような“物件の質”は建物の表面だけではわかりません。そのため、マンションを企画・開発した不動産会社(デベロッパー)選びが重要になってきます。

こんな不動産会社から物件を買えば安心 チェックすべき5つの事実

信頼性できる不動産会社を選ぶために重要なのは「ファクト(事実)」です。投資用物件を購入する前に、次の5つの事実を確認するのが賢明です。これら一つ一つの内容を見ていきましょう。

・確認すべき事実1:過去の実績
・確認すべき事実2:年間販売戸数の推移
・確認すべき事実3:完売するまでの平均的な期間
・確認すべき事実4:管理会社(部門)があるか
・確認すべき事実5:上場企業であるか否か
※新築マンションを前提にした内容です。

確認すべき事実1:過去の実績

デベロッパーの中には、経験が浅く過去の企画・開発実績が少ないところもあります。このような会社から、千万円単位の物件を購入するのは不安です。これに対して、数多くのマンションづくりに携わってきた不動産会社は、どのような仕様にすると入居者の満足度を高められるかを熟知しています。このノウハウがある不動産会社とそうでないところでは、結果に大きな差が生まれるのは当然です。候補になっているデベロッパーがいくつかあるなら、累計の棟数・戸数を比較してみましょう。

確認すべき事実2:年間販売戸数の推移

「販売戸数がずっと安定している」「右肩上がりで伸びている」といった状況なら、顧客が魅力を感じるマンションをコンスタントに世に出せている指標になります。逆に、長期にわたって減少傾向なら商品力や社内体制に大きな問題がある可能性があります。購入は慎重にすべきでしょう。

確認すべき事実3:完売するまでの平均的な期間

「対象の不動産会社が最近、企画・開発したマンションがどれくらいで完売したか」といったことも重要な指標です。例えば、発売から1ヵ月、2ヵ月で完売している物件が多いなら、「企画力、魅力的な用地の取得力、販売力(=信用力)」の3拍子がそろっている会社だと判断できます。逆に、完売までに期間がかかっているなら、このうち何かが欠けている可能性があります。

確認すべき事実4:管理会社(部門)があるか

自社内やグループ会社に、管理会社、賃貸仲介店舗などの部門(またはグループ会社)を要しているかも確認したいところです。投資用マンションは、入居者の管理・集客がうまくいってはじめて経営が成り立ちます。これらの業務を自社で行っているということは、販売後のフォローに責任を持っている証明といえます。

確認すべき事実5:上場企業であるか否か

上場企業の企画・開発したマンションであれば、トラブルが絶対ないということではありません。しかし、上場しているということは過去の企業活動で信用を積み重ねてきた結果といえます。上場企業は、社会的責任が大きいため、トラブルが発生した場合に顧客保護の対応をしてくれる可能性が高いです。

このような事実確認はひと手間ですが、これをすることで空室・修繕のリスクが変わってきます。会社案内、公式サイト、担当者との対話などを通してチェックしましょう。(提供:Braight Lab

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