購入したマンションのローンを入居者の家賃で相殺していくと、数十年後には家賃が丸々収入になるマンションが残るという仕組みを活用して、不動産投資(マンション経営)を将来の資産形成のために活用する人が増えてきました。ただし、その魅力にばかりひかれてしまい不動産投資の根本を理解しないことは大きなリスクです。ここでは、不動産投資で押さえたほうがよいポイントについて解説します。

老後が長期化 働く以外の収入ルートが必要な時代

資産形成,不動産投資
(写真=Sasun Bughdaryan/Shutterstock.com)

2019年現在、日本は高齢化が進んでおり、人生100年計画で物事を考える必要が生じてきました。長寿になるほど老後に資産を残しておくことが必要です。しかし、仮に60歳までに2,000万円を確保するには、20歳から貯蓄しはじめても毎月約4万1,600円ずつ貯めていく必要があります。働いて得た給料を貯めるだけでは、一生懸命働いても限界があるため、これでは効率的とはいえません。

だからこそ、投資や資産運用を活用して収入が得られる“もう一つのルート”を開拓する必要があるのです。

同じ投資でも株投資と不動産投資は根本が違う

だからといって、運用に失敗すれば資産を減らす結果になります。これを避けるには、数ある投資や資産運用から慎重に取捨選択しなければなりません。例えば、株や投資信託は、銘柄選びが鍵を握るため、ある程度の知識や経験が必要です。一方、不動産投資は入居者対応を管理会社が担当してくれるため、入居者ニーズのあるマンションさえ購入できれば、最小限の労力で安定的な運用ができます。

限られた貯蓄しかない方でも運用レバレッジがかけられる

不動産投資は、大きな元手がない方でもはじめられることも魅力の一つです。例えば、株投資で1,000万円を運用したいと思えば1,000万円の元手を用意する必要があります。そもそも、この元手を貯めるのが高いハードルになるため、限られた人にしかできません。もちろん、数十万円、数百万円という単位でも投資できますが、リターンが小さくなってしまいます。

一方、不動産投資は銀行の融資を受けながらはじめられるため、限られた貯蓄しかない方でも可能です。仮に諸経費を100万円として、これさえ負担すれば1,000万円、2,000万円の物件を運用することもできます。つまり、元手の何十倍ものお金を動かせるわけです。ちなみに、株には信用取引という元手にレバレッジをかける方法もありますが、最高でも約3倍までということを考えると、不動産投資は効率的な投資方法といえるでしょう。

レバレッジが大きい投資ならFXもあるが……

「元手にレバレッジをかける投資方法なら、FXや仮想通貨もある」という方もいるでしょう。FXは、各国が発行している通貨に対する投資で自己資金の25倍まで取引できますが、為替の変動を予想しなければならないため、知識と経験が必要です。一方、仮想通貨のレバレッジ率は各取引所によって異なります。実体がないものへの投資なので、投資よりも投機に近いといえるでしょう。

どちらも資産運用の初心者が安易に手を出すと、追証で現金がなくなる可能性もあるので注意が必要です。不動産投資も自己資金以上の取引ができるため、FXや仮想通貨に近い部分がありますが、リスクとリターンが異なります。不動産投資は、継続的に安定して家賃収入が得られるローリスク・ローリターンの運用方法といえるでしょう。

ローリスクとはいっても注意点はある

不動産投資がローリスク・ローリターンの運用方法といっても、注意点はあります。例えば、ワンルームマンションや戸建ては、入居者がいないと家賃収入が0になるため、入居者が継続的にいる状況をつくることが必要です。この状況をつくるには、駅から近かったりスーパーやコンビニが近かったりするといった「立地条件の良さ」が重要になります。

また、「設備が新しい」「内装がきれい」などの築年数の浅さなどを意識して物件を選ぶことも大切です。上記に挙げたことを意識して不動産投資をしても、築年数の経過や入居状況に合わせて家賃を下げなければならない可能性があります。安定した運用をするためにも家賃下落を想定したリアルな経営計画を立てて、融資を受けることが必須です。(提供:Braight Lab

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