投資の中でもマンション経営は、管理会社がほとんどの業務を代行してくれるため、手間がかからない傾向です。しかし、安定した経営をしていくためには入居者ニーズを把握しておいたほうがよいでしょう。そこで、参考になるのがSUUMOの「引越し・住み替えの実態調査2017」です。これをベースに「入居者が何を重視して部屋選びをしているのか」について確認してみましょう。

入居者が「家を探すときに重視する」上位3つの項目とは?

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(写真=Photographee.eu/Shutterstock.com)

今回参考にしたSUUMOの調査は、部屋探しをした857人を対象に行われました。(対象:一人暮らしの社会人男女・学生男女、夫婦)その結果からリアルな傾向が読み取れます。まずは、上位から見てみましょう。

1位 家賃(74.7%が重視)

男子学生が2位である以外は、すべての層が家賃をトップに挙げています。「まずは家賃ありき」の傾向が見てとれますが、とくに女性はシビアです。オーナーは、周辺競合物件の家賃相場を知ることが重要でしょう。相場に関しては、不動産会社からの情報提供や賃貸物件検索サイトなどでリサーチできます。相場は常に動いているので、1~2年おきにリサーチするのが理想です。

2位 最寄り駅からの時間(58.6%)

最近、重視される最寄り駅からの近さ。「駅チカ物件」の人気を裏付ける結果といえるでしょう。一人暮らしの女性や共働き夫婦がとくに重視しています。駅から離れている物件は、バイクや車で移動可能な男性だけがメインターゲットになるのでかなり不利といえます。

3位 通勤・通学時間(57.8%)

2位ともリンクしますが、通勤・通学時間を重視する人は多い傾向です。この項目を重視するのであれば、候補物件から比較的近い駅にオフィス街や大きな企業や工場、学校などがないかリサーチする必要があります。

入居者が重視するのは利便性 不動産投資は好立地が絶対条件

続いて4位以下の結果は次の通りです。

・4位 路線・駅やエリア(54.7%)
・5位 間取り(53.1%)
・6位 立地・周辺環境(49.6%)
・7位 面積・広さ(40.4%)
・8位 築年数(38.6%)
・9位 設備・仕様(36.8%)
・10位 初期費用(34.0%)
(出所:SUUMO「857人に聞いた引越し・住み替えの実態調査2017」)

面白い傾向として、2~4位までは駅や鉄道に関する項目が並び、5~10位は物件そのものに関する条件が並んでいます。つまり、通勤や通学の利便性を確保したうえで、物件の内容を検討するという人が多いようです。「路線・駅・エリア」に関しては、多くの鉄道会社が駅ごとの乗降客数を公表しているほか、経済誌の不動産特集でも主要都市の人気駅を紹介するのが定番になっています。

そのため、これらのデータを参考にするとよいでしょう。注意点としては、人気駅は物件価格が高くなる傾向のため、1位に挙げられた家賃とのバランスを考えることが必要です。物件の条件では、約4割が築年数を重視しており、とくに一人暮らしの社会人女性では50%を超えています。女性は美観を重視する傾向が強く、中古物件は不利になることが証明された形です。

築年数が古いほど空室リスクが高まるので、これから不動産投資をはじめる方や、ビジネスパーソンの方は新築物件や築浅物件が向いています。手間がかかり空室リスクのある築古物件は専業大家向けといえるでしょう。初期費用を重視する人もいます。初期費用とは、敷金・礼金・仲介手数料などのことです。物件の空室期間を短くしたいなら、このあたりで調整する方法もあります。

ただし、人気物件の初期費用を必要以上に下げるのは、本来得られる利益を逸することになります。管理会社と相談のうえ、決定したほうがよいでしょう。

入居者ニーズの傾向はエリアによっても変わってくる

マンション経営においては、ユーザーの特性とニーズを知ることが重要です。社会人か学生か、男性か女性かでニーズはかなり違ってきます。どんな客層が自分の物件のターゲットになるかをイメージすることも必要です。入居者ニーズの傾向は地方によっても変わるので、その地域に強い不動産会社にコンサルティングしてもらうのがベターといえるでしょう。(提供:Braight Lab

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