東京23区と大阪市内のマンション価格を比べると、大阪の方が割安です。それによって、不動産投資をする際にどれくらい有利に運用できるのかを検証していきます。

表面利回りを用いて東京物件と大阪物件を比較

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(写真=Patino/Shutterstock.com)

ここでは、利回りを用いて東京と大阪のマンションを比較していきます。利回りの種類は主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類です。表面利回りとは、物件価格に対する年間の家賃収入の割合のことで、「年間家賃収入÷物件価格」の計算式で算出します。一方、実質利回りとは管理費や固定資産税などの実際にかかる経費を算入して計算したものです。

(年間家賃収入-年間経費)÷(物件価格-購入時経費)の計算式で算出します。大まかな投資判断は、表面利回りで試算しますが、実際に運用した場合の経営シミュレーションをする場合には実質利回りを使用するのが一般的です。今回は、「表面利回り」を用います。

数十年後に新車1台分のリターンの差になる

設定する物件価格や家賃については、立地や間取りにもよりますが、新築のワンルームマンションで標準的な東京2,000万円(家賃収入8万円)、大阪1,500万円(家賃収入7万円)で考えていきます。下記が東京マンションと大阪マンションの表面利回りです。

[東京マンションの表面利回り]
・8万円×12ヵ月=96万円
・96万円÷2,000万円=0.048
・0.048×100倍=4.8%

[大阪マンションの表面利回り]
・7万円×12ヵ月=84万円
・84万円÷1,500万円=0.056
・0.056×100倍= 5.6%

試算の結果から利回りの差は0.8%あることがわかります。わずかな違いに感じられるかもしれませんが、不動産投資は長期運用が基本です。この差が「30年後にはどれくらいになるか」を試算してみましょう。仮に2,000万円の物件を所有した場合、0.8%の差が30年間では以下の差額になります。

・2,000万円×0.8%×30年=480万円

新車が買えるくらいの金額になることがわかります。さらに複数の物件を運用した場合、差額は千万単位にまで膨らんでしまうでしょう。

大阪で不動産投資をするのに理想的な中心6区

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(写真=cowardlion/Shutterstock.com)

大阪マンションがいくら利回りがよいといっても、賃貸ニーズがあり資産価値を維持しやすいエリアに物件を所有することが大切です。それにより、安定経営が実現でき売却するときにも有利な価格を設定できます。理想的なのは、大阪市の主要路線である「大阪環状線」の内側に位置する「中心6区」と呼ばれるエリアに物件を所有することです。

ここには、北区、西区、中央区、福島区、天王寺区、浪速区の6区が位置し、商業施設やオフィスなどが集中しています。大阪を代表する「キタ」や「ミナミ」と呼ばれる繁華街もこのエリア内です。

不動産投資のリスク「空室率」と「家賃下落」もチェック

最後に、不動産投資のリスクである「空室率」と「家賃下落」についても確認しておきましょう。近畿圏でマンション供給数1位のプレサンスコーポレーションのワンルームマンション稼働率は約97.67%と、ほぼ満室状態です。今後、万博開催やIR実施(見込み)などで賃貸ニーズが高まってくることを想定すると、不動産会社選びさえ間違えなければ、空室リスクは心配しすぎなくても大丈夫でしょう。

次に、近年の大阪の家賃動向を見てみます。日本不動産研究所の「国際不動産価格賃料指数」(2019 年 4 月現在)調査では大阪の家賃指数は2014~2019年間で101.3%のゆるやかな伸びです。まだ、著しい伸びは確認できませんが、大阪の住宅市況は万博に向け、これからが本番だと思われます。人口減少の著しい国内では、築年数の長い物件は当たりまえのように家賃を下げざるを得ません。

しかし、世界的に注目を集め、これから活況を帯びてくると思われる大阪では家賃を維持しながら有利な環境でマンション経営がしやすいと考えられます。

不動産投資の3拍子がそろった大阪

大阪マンションは、「利回り高」「空室率低」「家賃を維持しやすい」という不動産投資の3拍子がそろったエリアといえます。ただし、大阪ならどこでもいいというわけではなく、中心6区を中心に人気エリアにこだわって物件を選ぶことが、投資を成功させるコツといえるでしょう。(提供:Braight Lab

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