不動産投資は相続税対策になるとよくいわれますが、具体的にどの程度の効果があるのでしょうか。また、相続税対策は、必要な人と必要ではない人がいます。不動産投資が相続税対策になる理由や、相続税対策の正しい考え方についてわかりやすく解説します。

相続税の仕組みと納税義務がある人とは

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(写真=Romolo Tavani/Shutterstock.com)

相続税は、相続財産が一定の金額に満たなければ、支払う必要はありません。相続税には基礎控除という税金のかからない範囲があります。まずは、相続税対策を始める前に、基礎控除の計算をすることが大切です。

基礎控除は一律3,000万円と法定相続人の人数に600万円を乗じた金額を足して計算します。
たとえば、法定相続人が妻と子2人の合計3人の場合。
3000万円+600万円×3人(法定相続人の人数)=4,800万円が基礎控除額となります。ただし、法定相続人は民法で定められた相続人で、実際に財産を取得する人とは異なりますので、注意しましょう。

現預金や不動産など、すべての相続財産を合算した金額が基礎控除の範囲内であれば、現預金や不動産を相続しても相続税は発生しません。生前に財産を整理して一覧を作り、基礎控除に到底満たないのであれば、特に相続税について心配する必要はないといえるでしょう。

しかし、財産を整理して一覧を作る時は、漏れがないよう注意する必要があります。相続財産には、現預金や不動産、株式はもちろん、美術品や骨とう品、金など資産的な価値があるものが含まれます。

基礎控除に満たないと思って相続税を支払わずにいたら、後に税務署から問い合わせがあり、過去に作った口座が発見されて納税が必要になったというケースもあります。相続税の納税が遅くなると延滞税など、本来は発生しない税金まで負担しなければなりません。

相続税支払の有無は、専門家のアドバイスを受けながら慎重に判断する必要があります。

相続税の計算における不動産の評価方法

相続財産の評価方法は、財産の種類によって異なります。現預金であれば、残高がそのまま評価額となります。株式や宝石は時価評価します。相続税を計算するうえでの評価方法を知り、相続財産の総額を正しく把握しておくことが大切です。

土地の相続税評価額は、国税庁が発表している路線価をもとに計算します。路線価はホームページ上で確認することができ、毎年改定されます。土地の相続税評価額は、路線価に地積を乗じて計算します。

たとえば、路線価15万円の土地を100平方メートル所有している場合、相続税評価額は約1,500万円となりますが、土地の形状や道路との接し方によって、微調整する必要があります。

建物の相続税評価額は、毎年、市区町村役所から送られてくる固定資産税評価明細をもとに計算します。固定資産税評価明細に記載されている評価額がそのまま建物の相続税評価額となるため、土地の場合のように複雑な計算は必要ありません。

手元に資料が見当たらない場合や、記載されている金額のどれが評価額に相当するのかわからない場合は、市区町村役所に問い合わせれば教えてくれます。

相続税対策で不動産投資を行う際の注意点

一般的に、路線価や固定資産税評価明細をもとに評価すると、土地は時価の約8割、建物は時価の約7割程度の評価額になるといわれています。また、土地建物を賃貸している場合は、借地権割合や借家権割合に応じてさらに相続税評価額は下がります。

例えば現預金を2,000万円所有していれば、相続税評価額は2,000万円ですが土地と建物の時価がそれぞれ1,000万円であれば、土地の相続税評価額は約800万円、建物のは約700万円で、あわせても1,500万円です。

また、土地建物を賃貸していて借地権割合が70%、借家権割合が30%であれば、土地の相続税評価額は約632万円、建物の相続税評価額は約490万円となり、あわせても1,122万円です。このように、現金を不動産に換えることで相続税評価額を大幅に圧縮することができます。

ただし、過度な不動産投資をしてしまうと、相続税の納税資金が確保できなかったり、遺産分割でトラブルが起きる懸念もあります。相続税対策で不動産投資をするなら、基礎控除の計算や相続税シミュレーションをきちんと行い、財産のバランスにも注意しながら意思決定することが大切です。

あわせて、遺言書の作成など、遺された相続人の間でトラブルが起きないよう、生前に対策しておくことも重要です。(提供:オーナーズ倶楽部