サブリース,収益アップ,賃貸投資,立地条件
(写真=fotogestoeber/Shutterstock.com)

大阪市内の賃貸投資なら物件次第で5%程度の利回りは期待できます。またサブリースを外して収益アップということも実現できるでしょう。そのために大切なのは立地条件です。ここではオフィスへの通勤時間・駅への徒歩時間・周辺のインフラや商業施設など具体的なポイントを考察します。

ワンルーム賃貸経営の基本

サブリース,収益アップ,賃貸投資,立地条件
(写真=fotogestoeber/Shutterstock.com)

ワンルーム賃貸経営のカギを握るのは利回りであり、その利回りを大きく左右するのが空室率です。賃貸経営における利回りは、以下の算式により計算します。

・利回り=(※年間家賃収入-経費)÷物件投資額
※年間家賃収入=満室の家賃収入×(1-空室率)

大都市圏におけるワンルーム物件の空室率は低めで、大阪圏では7ポイント前後で推移しています。ただし、このデータはRC(鉄筋コンクリート)系マンションの数字であり、木造・軽量鉄骨系アパートは25ポイント前後の水準です。一方で大都市圏の物件はどうしても投資額が高くなりがちです。そのため例えば札幌や広島のような地方都市で利回りが5.9~6%なのに対し、大阪は4.7~4.8%にとどまります。(2018年4月時点)

まとめると大都市圏ワンルーム賃貸においては、空室率を抑えていかに利回りを上げていくかに成否がかかっているようです。

空室率が低いエリアなら一般管理委託でも充分

空室リスクを避ける選択肢の一つに、サブリースの活用があげられます。サブリースとは、ワンルームオーナーから建物を一括して借り上げて入居者に転貸するビジネスです。サブリース業者は、想定家賃収入から10~20%を差し引いたうえで、オーナーに対して保証料を支払います。つまりオーナー側からすれば、空室の心配から解放されるのと引き替えに手取り家賃が目減りする仕組みです。

ちなみに15%を差し引かれると、利回りは5%から4.25%にまで低下します。大阪圏ワンルームの空室率が7%台ということを考えると、サブリースはあまり得策とはいえません。一方で家賃徴収・入居者募集・滞納督促といった業務はわずらわしく、個人でハンドリングするのは困難です。こうした管理業務は不動産業者に委託するのが賢明です。

環状線のターミナル駅まで15~20分が目安

サブリース業者に頼らない以上、「入居者がすぐ見つかる物件選び」は必須です。大阪府内でも立地条件によって当然バラツキはあります。立地条件でまず考慮すべきなのは、東京圏なら山手線、大阪圏なら環状線や御堂筋線の主要ターミナル駅へのアクセスです。ちなみにターミナル駅とは複数の路線が乗り入れ、駅周辺そのものが官庁・オフィス街・商業インフラを形成している、あるいは最終目的地へのハブとなっているような駅です。

筆頭候補は、環状線の内側や・御堂筋線沿線の物件になります。梅田・天王寺・本町などは住みたい街ランキングの常連で、価格はやや高めです。福島・中津・江坂といったエリアは、価格も比較的手ごろなうえに、複数路線が乗り入れているのでアクセスも良く飲食店・コンビニ・スーパーなども豊富で、一人暮らしには人気の街です。

次にターミナル駅に直結する沿線の駅を選ぶなら、15分以内が目安です。そこより離れた物件では、募集期間や空室率がグッと悪化します。ターミナルと直結する路線には、南海本線(なんば・新今宮)、阪急奈良線(鶴橋・なんば)、JR京都線(大阪)、阪神なんば線(西九条)、JR関西線(天王寺)などが含まれます。

京阪線なら京橋駅から急行で15分の枚方市駅までがワンルーム最適エリアです。当然、急行停車駅の守口・萱島・香里園・枚方市を選ぶのがベストでしょう。各駅停車駅なら、真角市までがギリギリ許容範囲です。最後に、物件を選ぶときは「女性視点」を忘れないことが大切になります。女性誌に取り上げられるようなエリアは、実は賃貸需要も集まるとされています。ぜひともそうした雑誌に目を通し、アンテナを張っておきましょう。(提供:Braight Lab

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