マイホームを取得するときには、ほとんどの人が住宅ローンを利用する。できるだけたくさん借りて、理想の住まいを実現したいものだが、返済が伴うだけに、より安全で確実な資金計画を考えたいはずだ。年収別にどの程度まで借りることができるのか、また借りていいのか、具体的なシミュレーションを加えながら解説する。

住宅ローンと年収の関係とは

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(画像=PIXTA)

住宅ローンを申し込むと金融機関の審査が行われる。その審査の重要な基準になっているのが返済負担率だ。年収に占める年間返済額の割合のことで、年収が600万円で年間の返済額が150万円なら、150÷600=0.25で、返済負担率は25%ということになる。

ほとんどの金融機関では、年収400万円未満は30%まで、400万円以上35%を限度としている。返済負担率35%までということであれば、年収600万円だと年間210万円までの返済額ならOKということだ。210万円を12か月で割ると月々17万5000円の返済額まで借入可能になる。金利1.0%、返済期間35年だと100万円当たりの返済額は2822円なので、借入可能額は、17万5000÷2822=62.0となり、これに100万円をかけた6200万円が借入限度額ということになる。

住宅ローンを限度額まで借りるメリット・デメリット

住宅ローンは、当然のことながら20年、30年と返済を続けなければならず、その間にはライフステージや収入環境の変化などが生じる可能性がある。限度額一杯まで借りるのか、ゆとりを持った資金計画にしてリスクを小さくするのかなど、それぞれのメリット・デメリットを考えながら、計画を立てるようにしたい。

限度額まで借りるメリット

借入限度額まで利用すれば、より希望に近い物件を手に入れられる可能性が高まる。たとえば、年収600万円の借入限度額は6200万円なので、これに自己資金が800万円あれば、7000万円の住宅に手が届く。最近は、首都圏を中心にマンションなどの価格が上がっているが、7000万円の予算ならかなり都心に近い、便利な場所に一定の広さの住まいを確保できるのではないだろうか。少し高くてもそのほうが入居後の満足度が高まり、永住も視野に入るだろう。しかし借入額を削って、物件選びにおいて妥協しすぎると、不満が根強く残って、いずれ買換えが必要になりかねない。

それに住宅などの不動産は、都心に近い人気エリアの物件ほど資産価値を維持しやすく、将来の値上がりも期待できる。無理して限度額一杯まで借りるだけのメリットは小さくないのだ。

限度額まで借りるデメリット

しかし、住宅ローンには返済にともなうさまざまなリスクが想定される。返済中に、リストラなどで収入が減少したりする可能性があり、病気やケガなどもないとはいえない。また、子どもがお金のかかる学校への進学を希望するなど、想定外の事態でローン返済中の家計管理が厳しくなる事態も想定される。

また住宅ローンには、変動金利型と固定金利型があって、変動金利型を利用した場合、借入後の金利上昇によって、返済額が増えるリスクもあるのだ。変動金利型の場合、5年後に金利が大幅に上がっていると、最大25%返済額が増える可能性がある。毎月10万円の返済額が12万5000円になってしまうのだから、これはたいへんなことだ。限度額まで借りていると、その時点でローンの返済が難しくなってしまわないだろうか。

住宅ローンは「借りる」より「返す」ことを意識しよう

それだけに住宅ローンは、「いくらまで借りられる」ではなく、「いくらまで返せるのか」という考え方に立って、「返す」ことを意識して計画を立てるのが無難だ。そのために、自分たちが希望する物件を取得するには、どんな資金計画が可能で、月々の返済額がどうなるのかをシミュレーションしたうえで、ローン返済の生活収支に問題はないかどうかをチェックしてみる必要がある。

月々の返済額をシミュレーションする

最近は、各種の金融機関のポータルサイトなどに返済可能額を試算できるシミュレーターが搭載されている。たとえば、住宅金融支援機構の「ローンシミュレーター」では、年収や借入可能な金利、希望する返済期間などを入力すれば、いくらまで借入可能かが簡単に出てくるようになっている。

また、このローンシミュレーターでは、いくら借りたら、いくらの返済額になるのかも知ることができる。まずは借入可能額を出してみて、毎月返済がいくらになるのかチェックして、自分たちの場合にはそれで問題がないかどうかを確認するのがいいだろう。

生活の収支モデルに支障をきたさない「返済限度額」を理解する

そのためには、現在の家計をチェックして、自分たちにとっての毎月「返済限度額」を確認しておくことが重要だ。住宅ローンを組むときには、「ローンの返済が始まったら家計を切り詰めるので、月々15万円までなら問題はない」などとついつい楽観的に考えがち。しかし現実の家計では、いったん広がった支出を大幅に削るのは容易なことではない。できれば、過去半年ほどの家計をチェックしてみて、実際にいくらまで住宅ローン返済に回せるのかを確認しておきたい。

たとえば、家賃8万円のアパートに住んでいて、毎月5万円の貯蓄を行っているのなら、13万円までローン返済に回しても問題ないようにみえるが、そうではない。毎月5万円の貯蓄のなかには、子どもの進学など、将来に備えるための貯蓄もあるはず。純粋に住宅資金としての貯蓄は2万円ほどに過ぎないかもしれない。そうなると、住宅ローンに回せるのは家賃の8万円と貯蓄2万円の合計10万円ということになる。

購入する住宅を見直ししてみる

毎月10万円の範囲では、希望の物件が手に入らないというのであれば、希望の物件を見直してみてはどうだろうか。場所や広さなどを変えれば、月々10万円でもそれなりに満足できる住まいが見つかるかもしれない。

しかし、あまり妥協すると先にも触れたように満足度が低下して、新居での生活に不満がたまり、家族のコミュニケーションに影響が出たり、買わなければよかったと後悔することになりかねないので、注意しておきたい。自分たちの希望条件を書き出してみて、譲れない項目、ある程度妥協できる項目に整理しておき、物件選びに活かすようにしてはどうだろうか。

それでも希望の物件が見つかりそうもない場合には、購入時期を延期するのも勇気ある決断というものだろう。少し時間をかけて、あと500万円、1000万円と自己資金が増えるのを待つ、あるいは収入がアップして、借入可能額が増えるのを待ってから買うというのも一案だ。

年収別の住宅ローン限度額を紹介

より安全な資金計画で、より満足度の高い住まいを手に入れるためには、実際に自分たちの年収でどれくいの借入が可能なのかをチェックしておくのがいいだろう。図表1は、金利1.0%、35年返済でいくらまで借りられるのか一覧表にまとめたものだ。

図表1 返済期間35年の年収別・返済負担率別の借入可能額の目安

設定条件:金利1.0%、35年元利均等・ボーナス返済なし

年収 返済負担率25% 返済負担率30% 返済負担率35%
300万円 2210万円 2650万円 3100万円
400万円 2950万円 3540万円 4130万円
500万円 3690万円 4420万円 5160万円
600万円 4420万円 5310万円 6200万円
700万円 5620万円 6200万円 7230万円
800万円 5900万円 7080万円 8260万円
900万円 6640万円 7970万円 9300万円
1000万円 7380万円 9510万円 1億330万円

返済負担率を25%、30%、35%の3段階にしてあるのがミソである。先に触れたように、金融機関の審査基準では原則的に返済負担率35%まで借りることができるが、現実の生活を考えたら、年収がさほどではない段階で年収の35%をローン返済に持っていかれると、生活はかなり厳しくなるのではないだろうか。

年収別に返済負担率を変える

年収800万円、1000万円なら35%をローン返済に回しても、520万円、650万円残るからよほどぜいたくをしない限り大丈夫だろう。しかし年収400万円、500万円だとどうだろうか。35%をローン返済に回すとそれぞれ260万円、325万円で生活しなければならない。そこから将来に備えての貯蓄などもする必要があることを考慮すると、かなり難しくなるはずだ。

だから、年収の比較的低い段階であれば、返済負担率を多くて30%、基本は25%までを限度とする発想のほうが無難かもしれない。

年収400万円以下は返済負担は25%に

返済負担率を25%とすると、年収300万円なら借入限度額は2210万円。年収400万円でも借入限度額は2950万円になる。年収500万円なら、返済負担率30%まで引き上げてもいいのかしれないので、借入限度額は4420万円に増える。年収600万円だと、5310万円だ。

年収700万円以上なら、返済負担率35%でも大丈夫ではないだろうか。そうすれば、年収700万円で借入限度額は7230万円に、また800万円で8260万円に、900万円で9300万円に、そして1000万円で1億円の大台にのる。

返済シミュレーションを通して無理のない返済計画を立てよう

しかし比較的年齢の高い人が最長の35年返済を選ぶと、高齢期に入ってからも返済が続くことになるので、返済期間を短くしておくのが安心だ。若い人でも、無理のない範囲で返済期間を短くしておけば、早く返済が終わるという安心感がある。

そこで、返済期間を25年とした場合の借入可能額を一覧表にまとめておいた。年収600万円の返済負担率35%だと、返済期間35年では6200万円まで借りられたのが、返済期間25年では4640万円に減少する。借入額が減ってしまうものの、35歳で借りる場合、35年返済では70歳まで返済が続くが、25年返済なら60歳で終えることができるので、その範囲で希望物件を見つけることが望ましい。 

図表2 返済期間25年の年収別・返済負担率の借入可能額の目安

設定条件:金利1.0%、25年元利均等・ボーナス返済なし

年収 返済負担率25% 返済負担率30% 返済負担率35%
300万円 1650万円 1990万円 2320万円
400万円 2210万円 2650万円 3090万円
500万円 2760万円 3310万円 3870万円
600万円 3310万円 3980万円 4640万円
700万円 3870万円 4640万円 5410万円
800万円 4420万円 5300万円 6190万円
900万円 4970万円 5970万円 6960万円
1000万円 5520万円 6630万円 7740万円

あくまでも返済シミュレーションで無理のない範囲でという条件付きだが、可能な限り返済期間を短くできる資金計画を立てるようにしていただきたい。