新築ワンルームマンション投資は、不動産投資の中でもメジャーな分野です。しかし、ネットの記事や書店で売っている不動産投資関連書籍などを見ると、「やめておいた方がよい」といった論調のネガティブな情報が多いことにお気づきの方も多いことと思います。

しかしその一方で、実際には新築ワンルームマンション投資で利益を上げている不動産投資家はたくさんいますし、成功事例も数え切れないほどあります。これらの相反する情報に触れると、「結局、どっちなの?」と頭を抱えてしまう方も少なくないでしょう。

当記事では、新築ワンルームマンション投資について結局のところどうなのか?という結論を、さまざまな角度からの情報を交えながら導き出してみたいと思います。当記事は10分ほどで読めますので、10分後には新築ワンルームマンション投資について正しい認識を持ち、的確な投資判断ができるようになっているはずです。

<目次>

1.今さら聞けない、新築ワンルームマンション投資のメリット7つをおさらい

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(画像=takasu/Shutterstock.com)

新築ワンルームマンション投資には、多くのメリットがあります。それぞれのメリットを正しく理解することで、そのメリットを実現する道筋につなげていきましょう。

1-1.集客力が高い、空室リスクが低い

日本人は新しいものに対して高い価値を見出す傾向が強いため、賃貸マンションに入居する場合であっても新築を好む傾向が見られます。つまり新築ワンルームマンションは集客力が高く、家賃設定を間違えなければ新築時に入居者集めで困ることはまずないでしょう。

1-2.物件の資産価値が長く続く

中古ワンルームマンションはすでに「築〇年」という条件で販売されているため、それを購入して所有する場合は購入時の築年数からのカウントになります。それに対して新築ワンルームマンションは築1年という新品からのカウントになるため、資産価値が長く持続します。

また、中古物件は前オーナーがどのような物件管理をしてきたかによって資産価値にばらつきが生じますが、新築であれば自分で物件管理の方向性を決めることができるため、資産価値をより長く持続させられる余地が大きくなります。

1-3.キャピタルゲインが発生する可能性

ワンルームマンションは流動性が高いため、立地によっては地価の上昇などが追い風となり売却価格が購入価格を上回ることがあります。こうした価格差による利益をキャピタルゲインといいますが、キャピタルゲインが発生しやすいのはやはり新築からあまり年数の経っていない新しい物件です。

新築ワンルームマンションにはキャピタルゲインが発生する可能性があるため、最初から長期保有を前提とせずキャピタルゲインを狙った出口戦略を描く不動産投資家もいます。

1-4.修繕、メンテナンス費がほぼ不要

中古物件では前オーナーがどのような管理をしてきたかによって修繕やメンテナンスの費用を見積もっておく必要がありますが、新築ワンルームマンションではメンテナンス費用等がほぼ不要です。

安いからといって状態の悪い中古物件を買ってしまい、「結局修繕費がかさんで全くお値打ちではなくなってしまった」という事例も多くありますが、そのリスクがないのは大きなメリットと言えるでしょう。

それでも新築ワンルームマンションを購入後に不具合が見つかることや、想定よりも早く傷みが出てくることがあります。しかしその場合であっても新築物件には10年間の瑕疵担保責任が付いているため、10年間は保証されるという安心感があります。

1-5.リスク分散

これは新築や中古といった概念ではなく「ワンルームマンション投資のメリット」なのですが、一棟マンションを購入できるだけの予算があり、融資が付いているとしても、区分ワンルームマンションを複数戸所有するほうが特定のマンションに集中投資をするよりもリスク分散効果を高めることができます。

1-6.実は最もリスクが低い!

数ある不動産投資の中で、新築ワンルームマンションはローリスクローリターンの投資に分類されています。取得価格が高くつく一方で空室リスクや不具合などのリスクをあまり考慮しなくて良いため、小規模にリスクを抑えながら始めたいという人に最適です。

サラリーマン大家の中に新築ワンルームマンション投資をしている人が多いのも、新築ワンルームマンションが初心者向けだからという理由は大きいと言えるでしょう。

1-7.流動性が高い

不動産投資では物件を売却する時の出口も重要になります。なぜなら、賃料収入でキャッシュを得ていたとしても、最後の売却で大損をしてしまうとトータルで赤字になってしまう恐れがあるからです。

その出口戦略において、ワンルームマンションの流動性の高さは味方になります。特に新築ワンルームマンションを売却する場合は築年数が浅いことが優位性になるため、より売却しやすくなります。流動性が高いことで、やめたいと思った時にいつでもやめられるという「逃げ道」を確保することもできるのです。

2.意外に少ない、新築ワンルームマンション投資のデメリット1つ

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(画像= Andrey_Popov/Shutterstock.com)

メリットの次に、新築ワンルームマンションのデメリットにも目を向けてみましょう。

2-1.物件価格が高い

すでに解説してきたように、新築ワンルームマンションは売り出し価格が高いため、取得価格がその分高く付いてしまうデメリットがあります。不動産投資の利回りは、

賃料収入 ÷ 物件取得価格 × 100 = 利回り(%)

という計算式で求めることができますが、新築は物件取得価格という分母が大きくなるため、利回りの低下は避けられません。新築ワンルームマンション投資がローリスクである一方でローリターンであるというのは、このためです。

利回りの低さは最大のデメリットではありますが、実は新築ワンルームマンション投資のデメリットはこの1つだけです。また、価格が高い事と引き換えに新築は中古と比較すると、より長く資産としての価値が残っていると考えることができます。

ただし、デメリットが1つしかないのであれば新築ワンルームマンション投資がバラ色なのかというと、この唯一にして最大のデメリットによって投資が成功しないケースもあるため、決して甘く見るわけにはいかないのです。

3.新築ワンルームマンション投資に「やめておいた方がよい」という否定論が多い理由

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(画像=GaudiLab/Shutterstock.com)

ここまでで新築ワンルームマンションのメリットもデメリットもご理解いただけたのではないでしょうか。しかしこの記事をお読みになっている方の中には「新築ワンルームマンション投資に興味はあるものの、ネガティブな情報が多い。どうして?」という疑問をお持ちの方が多いと思います。なぜこのような論調が多いのかという背景について、この章では解説します。

3-1.「新築プレミアム」がある

新築物件の価格は「新築プレミアム」と呼ばれることがあります。新築プレミアムを理解するには、新築マンションの価格決定プロセスを知っておく必要があります。

一般的に新築マンションの売り出し価格は、土地を調達してマンションを建築し、それを販売するための広告費や人件費など、当然に発生する経費が加算され決定します。それに対して中古マンションは、買い手がそのマンションをいくらなら買っても良いか、また売り手がいくらなら売ってもよいかという、買い手と売り手の需給のバランスによって決まります。

つまり、新築マンションは不動産市場の相場ではなくそのマンションを用意するために要したコスト寄りの考え方で価格が決まるため、仮にその物件を中古市場で売るのと比べると価格は高くなる傾向があります(逆に人気エリアや希少物件の場合、新築価格より中古価格が上昇するケースもあります)。新築プレミアムとは、この価格差のことです。新築プレミアムは一般的にマンションの価格対比で1割から3割程度といわれています。

もちろん新築ワンルームマンションにも新築プレミアムがあるため、どうしても物件の取得価格が高くなります。取得価格が高くなるとその分だけ利回りが低下するため、新築ワンルームマンション投資は不利である、というわけです。

3-2.節税効果があまり期待できない

新築ワンルームマンションに限らず、不動産投資には節税効果があると言われています。物件を購入することで減価償却費を損金として処理できるほか、不動産投資という事業を行うことで、さまざまな経費を損金とすることができます。サラリーマンなど給与所得者にはこうした節税の余地が少ないため、マンション投資をすると利益が薄くても節税効果によってメリットがあるというセールストークがよく見られます。

しかし、新築ワンルームマンションの場合は区分所有となるため、それほど物件の取得価格が高いわけではありません。不動産投資での節税効果が期待できるのは所得額が高い人であり、節税のために高額物件を購入することで減価償却費が大きくなり、節税目的でマンションを購入することがメリットとなります。標準的な所得水準のサラリーマンが区分マンションを節税目的で購入するというのは、あまり効率的ではないということです。

3-3.最初からキャッシュアウトになるケースが多い

キャッシュアウトとは、「資金が流出する」という意味です。都心部の新築マンションは資産価値が高い事と引き換えに高額でもあります。資産価値が高いということは将来的にも資産としての価値を維持する可能性が高いといえますが、ローン返済の負担も大きくなるため、キャッシュアウトする可能性が高くなります。ただし多少のキャッシュアウトがあったとしても、ローン返済の大部分を入居者からの家賃から支払うことができ、さらに団信などの保険効果も見込め、さらに都心部の不動産が手に入ることには大きな経済的メリットがあるといえるでしょう。

【考察】販売会社はどんなセールストークで新築ワンルームマンションを販売しているのか

ここまで新築ワンルームマンション投資に対するネガティブな論調の根拠を3つ解説しましたが、それでは新築ワンルームマンション投資をすすめている不動産会社はどのようなセールストークで新築ワンルームマンションを販売しているのでしょうか。主なセールストークを挙げてみました。

・マンションからの家賃収入が年金代わりになって老後も安泰です。
・団信が付いているので保険効果が見込めます。
・ローンという他人資本を利用して不動産が手に入るので資産形成に役立ちます。
・本業のリストラや病気、ケガなどがあっても安定した副収入があるので安心です。
・現金より不動産で相続をしたほうが評価額が低くなるので相続対策になります。
・不動産投資の節税効果で税金の負担を少なくすることができます。

他にも細かいセールストークはあると思いますが、おおむね上記のような「メリット」が語られています。いずれも新築ワンルームマンションに限らず不動産投資全般に言えるメリットですが、こういったメリットがあることは嘘ではありません。

ただ、それぞれのメリットを実現するためには「新築ワンルームマンションのどれを買っても良い」というわけではなく、そこに適切な戦略と知識が必要であるということです。

それでは次章より、新築ワンルームマンション投資で成功するための「成功パターン」を順序だてて解説していきましょう。

4.新築ワンルームマンション投資の3大「成功パターン」

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(画像=2jenn/Shutterstock.com)

ここまでに新築ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、否定論が蔓延している理由もご理解いただきました。ここからは新築ワンルームマンション投資を成功に導く方法にお話を進めていきましょう。まずは、新築ワンルームマンション投資で成功するとはどういうことなのかをイメージしていただくために、3つの成功パターンを提示したいと思います。

4-1.空室が少なく満室経営が続く:低リスク

新築時はもちろんのこと、築浅物件は入居者からの人気を集めやすいため、空室リスクと無縁の満室経営につながります。また、中古物件の場合、購入後に突発的な修繕や原状回復費用が発生することがありますが、新築の場合、当面は大きな修繕費が発生する見込みは低く、購入時のシミュレーションが現実になりやすいということがいえます。

4-2.地価上昇により売却益が発生する:立地条件選びの成功

ワンルームマンションの入居者は主に単身世帯なので、利便性で物件を選ぶ人が多いという特徴があります。この特徴をふまえてワンルームマンションは立地条件の良い場所に建築されることが多いため、その立地条件の良さゆえに地価の上昇が起きることがあります。

地価の上昇によって購入時よりも売却価格が上回るのであれば、売却によって利益を得るのも立派な成功パターンです。この成功パターンは、立地条件選びをしっかりと行ったことによる成果です。

4-3.入居者の満足度が高くトラブルが少ない:精神的安定

満室経営と売却益というのは新築ワンルームマンション投資の2大成功パターンですが、ここではもうひとつ、入居者の高い満足度によって得られるオーナーの精神的な安定も成功パターンに加えたいと思います。

オーナーも人間なので、入居者とは良好な関係を築きたいと思うものです。新築ワンルームマンションは物件がきれいで設備も新しく、それゆえに入居者の満足度も高くなります。気持ちよく家賃を支払ってくれる関係を築くことで得られる精神的な安定は、特にトラブルを嫌う性格の人にとって大きな意味があります。

5.新築ワンルームマンションの弱点を強みに変える逆転の投資術7ヶ条

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(画像=Elena Elisseeva/Shutterstock.com)

ここまでの知識を加味した上で、最後に新築ワンルームマンションの弱みを強みに変える逆転の発想から投資を成功に導く7カ条を伝授したいと思います。

5-1.立地条件には徹底的にこだわる

満室経営や売却益といった成功パターンを現実にするためには、何を差し置いても立地条件にこだわるのは絶対的に必須です。便利な立地条件にこだわりを持っている人が多い層をターゲットにするのですから、対象を大都市圏に絞るのは当然として、都心からの所要時間と駅からの徒歩時間は徹底的に精査するべきです。

都心から1時間以内、最寄り駅からは徒歩10分以内、さらにその最寄り駅が急行や快速などの停車駅であれば理想的です。こういった条件が揃っている地区は今後も人口の増加もしくは維持が見込めるため、空室リスクと価格下落リスクを最小限に抑えることができます。

5-2.新築プレミアムを考慮した収支のシミュレーションをする

新築ワンルームマンションを購入する際には新築プレミアムは避けにくいので、収支のシミュレーションもそれを考慮しておく必要があります。新築プレミアムがあるせいでキャッシュを出しにくいとお考えの方は多いですが、その一方で空室リスクが低いというメリットもあるのですから、安定経営のためのコストであると考えるべきでしょう。

また、購入価格が中古物件と比較して高いとしても、その分、突発的な修繕リスクが低く、表面利回りと実質利回りの乖離が中古物件と比較して小さいこと、さらに長期にわたり物件価値を維持することができる可能性があります。売却時にも中古物件と比較すると高く売却できる可能性があります。
保有期間中のコストと売却時における資産価値も勘案して、シミュレーションしてみましょう。

5-3.購入時に出口戦略を立てておく

不動産投資の出口戦略は名前が「出口」ということから、売却時に考えるものだと思われがちなのですが、それだと出口で失敗する物件をみすみす買ってしまう恐れがあります。出口戦略を立てる正しいタイミングは、「物件の購入前」です。

・これから購入しようとしている物件をいつまでも持つのか
・その時にはいくらで売ることを想定しているのか
・その想定は現実味のあるものなのか

こうした戦略を立てた上で、家賃収入の総額と売却価格の合計が取得費用を上回った時に、はじめて不動産投資の成功が確定します。

5-4.10年後をメドに低利ローンへの借り換えを検討する

多くの場合、新築ワンルームマンション投資への参入には融資の利用が前提になります。初心者の方が不動産投資ローンを利用する場合、金利は現在の市場では2%前後になるケースが多いと思います。家賃収入で得られる利回りとローン返済の差が投資家にとっての利益となるわけですが、これをイールドギャップといいます。

その時の市場によってになりますが、タイミングが合えばローンの借り換えも1つの有効な手段になります。新築ワンルームマンション投資を始めたら、10年後を目安に他社の低利ローンへの借り換えを検討しましょう。仮に3%から2%への借り換えが実現すればイールドギャップが1%大きくなり、その分収益力が高くなります。それと同時にローン返済額を圧縮することができるため、返済負担も軽くなります。
ローンの返済開始から10年が経過している時点で返済の遅延がなく、物件の収益性が維持されているのであれば金融機関からの評価も高くなるため、有利な条件での借り換えが現実味を帯びてくるでしょう。

5-5.サブリース、家賃保証は空室対策にあらず

不動産投資とは物件の魅力を高めて空室リスクと戦うところに本質があると言っても過言ではありません。

不動産投資の大敵は、空室リスクです。特に区分ワンルームマンション投資の場合は所有している1戸が空室になると家賃収入がゼロになってしまうため、よりリスクが大きくなります。

その不安を解消する方法としてサブリース、家賃保証を提案されることがあります。昨今、サブリースに関するトラブルが社会問題と化していますが、サブリースという仕組み自体は本業を持ちつつ不動産投資を行っている方にとって、活用次第で時間的工数だけでなく、心理的工数もヘッジしてくれる可能性があります。
ただし、サブリースを検討する時は、ご自身で相場家賃、どの範囲まで保証してくれるのか、エリアの空室率、サブリース会社の実績などを調査しましょう。サブリースを付けるには当然コストがかかりますので、コストに見合うかどうかの判断が重要になります。

5-6.少しでも納得できなければ買わない

収支のシミュレーションや出口戦略を入念に立てた上で、たとえ一点でも不明瞭な部分や懸念があるのであれば、その物件を買ってはいけません。必ずと言って良いほど、その「一点の曇り」がやがてリスクとなって顕在化します。初めての購入には疑問点や不安な点がつきものです。分からないことは、きちんと理解できるまで、しっかりと確認しましょう。
不動産会社としても、多くの場合、親切に説明してくれることでしょう。

また、上記とは相反することかもしれませんが、全てにおいて完璧な物件はなかなか存在していないことも理解しましょう。不動産投資は購入後、入居者からの家賃収入でローンを返済していくことで、物件価値とローン残債との差額が潜在的な資産の積み上げとなります。存在しない完璧物件を探し続けるよりも、不動産投資の仕組みを理解し、1歩踏み出すことも重要です。

5-7.新築ワンルームマンション投資は「事業」であると肝に銘じる

初心者の方が不動産投資に期待する未来というのは、家賃収入という不労所得によって豊かな生活と自由な時間を手に入れる……といった生活ではないでしょうか。もちろんこれらが全くの絵空事というわけではありませんが、成功している不動産投資家は自分で戦略を立てて、それを現実にするために勉強や努力をしています。勉強や努力もなく、新築ワンルームマンション投資を始めて「左うちわ」になるわけではないことを、しっかり肝に銘じておいてください。

不動産投資には「投資」という言葉が含まれていますが、金融機関から融資が付くことからもお分かりのように、立派な「事業」です(株やFXなどの投資で融資が付くことはありません)。事業による収入を得るためには、投資家自身が事業家となって集客の努力をし、常に創意工夫という企業努力をしなければなりません。その大原則をしっかり踏まえておくことが、新築ワンルームマンション投資を成功させるために最も重要なのです。

6.まとめ

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新築ワンルームマンション投資についてネガティブな論調が多い中、やめておくべきかと疑念を抱いている方に向けて、新築ワンルームマンション投資の真の姿をお伝えしてきました。結論として、投資に成功するか失敗するかは投資家自身の判断力とその根拠となる知識であることがお分かりいただけたと思います。

これらの知識は決して難しいものではなく、入居者の目線に立てば答えが出るものばかりです。入居者目線を常に忘れることなく、誰もが住みたいと思うような新築ワンルームマンション投資で、成功者の仲間入りを目指しましょう。(提供:アセットONLINE


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