一般的にメリットが多いとされる住宅ローンの繰り上げ返済。今回は、繰り上げ返済のメリットをシミュレーション結果とともに解説したうえで、繰り上げ返済をしないほうがいいケースについても紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済とは?2つのタイプのメリット・デメリット

住宅ローン,繰り上げ返済,しないほうが良いケース
(写真=New Africa/Shutterstock.com)

住宅ローンの繰り上げ返済とは、毎月の返済額に加えてまとまった金額を返済することです。

通常、毎月の返済額には元金と利息が含まれています。しかし、繰り上げ返済で返済した分はすべて元金に充当されます。そのため、その分の利息を支払う必要がなくなることが繰り上げ返済のメリットです。

期間短縮タイプと返済減額タイプ

繰り上げ返済には、「期間短縮タイプ」と「返済減額タイプ」の2つのタイプがあります。タイプごとにメリット・デメリットがあるため、どちらを選択すべきかよく検討しましょう。

・期間短縮タイプ
繰り上げ返済後も同額の返済を続けるパターンです。この場合は、繰り上げ返済を実施した分だけ、返済期間が短くなります。期間短縮タイプは、早めに住宅ローンを完済できることがメリットです。また、返済期間を短くすることでトータルでの支払う利息がぐっと少なくなります。

一方で、繰り上げ返済の金額には注意しないと、突発的な出費に対応できなくなります。収支をしっかり把握し、いざというときの臨時支出に備えたうえで繰り上げ返済を実施することが大切です。

・返済減額タイプ
繰り上げ返済後に返済額を減らすパターンです。この場合は、返済期間は変わらず、毎月の返済額が少なくなります。返済減額タイプだと、毎月の生活費に余裕が出ることがメリットです。転職や教育費用の増加といった家計状況の変化によって毎月の返済額の負担減を優先したいなら、返済減額タイプを選びましょう。

一方で、期間短縮タイプと比較するとトータルで負担する利息の金額は多くなります。あくまでトータルで支払う金額を抑えたいなら、返済額は変えず期間を短縮する、「期間短縮タイプ」のほうが有利です。

住宅ローンの繰り上げ返済をシミュレーション

返済するタイミング、期間短縮タイプか返済減額タイプかによって、どのぐらい利子や返済額が違ってくるのでしょうか。下記の事例で実際に試算してみました。

「1年後に200万円」「5年後に200万円」繰り上げ返済した場合の利息を試算

事例では、当初借入金額が2,000万円、借入期間は35年、元利均等返済、金利2%とします。現在の毎月返済額は6万6,252円です。

1年後に200万円繰り上げ返済した場合、期間短縮タイプだと4年8ヵ月返済期間が短縮されます。減少する利息額は約176万円です。返済減額タイプだと減額後の返済額は毎月5万9,480円です。減少する利息額は約76万円です。

この試算結果から、期間短縮タイプを選択した場合の利息の減少幅の大きさに驚いた方も多いのではないでしょうか。返済期間はトータルで支払う利息の金額に大きく影響します。また、返済減額タイプを選んだとしても繰り上げ返済を実施しない場合と比較すれば利息が減ることが分かります。

タイミングは「早く」、返済額は「大きい」ほど効果大

5年後に200万円繰り上げ返済した場合、期間短縮タイプだと4年4ヵ月返済期間が短縮されます。減少する利息額は約148万円です。返済減額タイプだと減額後の返済額は毎月5万8,845円です。減少する利息額は約66万円です。

繰り上げ返済は早く実施するほど、繰り上げ返済額が大きいほど効果も大きく表れます。1年後に200万円繰り上げ返済した場合と5年後に200万円繰り上げ返済した場合だと、期間短縮タイプで約28万円減額される利息額が変わります。

この試算結果を見ると、お金が貯まった時点で早めに繰り上げ返済をしたほうがトータルで支払う利息額を大きく下げられることが分かります。ただし、繰り上げ返済の最低金額や手数料は金融機関によって変わるため、それも踏まえて繰り上げ返済を検討しましょう。

繰り上げ返済しないほうがいい2つのケースとは?

ここまで、繰り上げ返済のメリットを紹介し、実際にシミュレーション結果を示してきました。しかし、中には繰り上げ返済を実施しないほうがいいケースも存在します。

1つ目は、他のローンを活用する可能性があるケースです。住宅ローンの金利は、他のローンと比べると低く設定されていることがほとんどです。繰り上げ返済した結果、生活費や教育資金のねん出が難しくなり、他のローンに手を出してしまっては本末転倒です。

特にクレジットカードのキャッシング機能などは金利が非常に高いため注意が必要です。繰り上げ返済を優先するあまり、生活費が足りなくなることがないよう、十分な資金計画を立てて余裕を持って繰り上げ返済を実施することが大切です。

2つ目は、手元資金を運用した場合の成果が住宅ローンの金利を上回る場合です。例えば、住宅ローンの金利が1.5%で、運用による利回りが2%を超える場合などです。投資に自信があるのなら、無理に繰り上げ返済を優先する必要はありません。

ただし、投資はリターンを得られる可能性がある一方で損をするリスクもあります。投資をする場合は、損をしてしまうリスクを十分認識したうえで商品を購入することが大切です。(提供:ANA Financial Journal

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