元クレディ・スイスのプライベートバンカーが解説!富裕層ケーススタディ
(画像=ZUU)
世古口 俊介
世古口 俊介(せこぐち・しゅんすけ)
株式会社ウェルス・パートナー代表取締役。1982年10月生まれ。大学卒業後、2005年4月に日興コーディアル証券(現・SMBC日興証券)に新卒で入社し、プライベート・バンキング本部にて富裕層向けの証券営業に従事。その後、三菱UFJメリルリンチPB証券(現・三菱UFJモルガンスタンレーPB証券)を経て2009年8月、クレディ・スイス銀行(クレディ・スイス証券)プライベートバンキング本部の立ち上げに参画。同社同部門のプライベートバンカーとして、最年少でヴァイス・プレジデントに昇格、2016年5月に退職。2016年10月に株式会社ウェルス・パートナーを設立し、代表に就任。保有資産数百億円以上の富裕層、未上場・上場企業の創業家の資産保全・管理、相続・事業承継対策、資本政策・M&Aなどの企業価値向上対策、ファミリーオフィスサービス提供に従事。

私は現在、富裕層・事業オーナー向けに資産配分・資産運用設計の最適化コンサルティングを行うウェルスパートナーという会社を経営しています。 職歴としては、新卒は日興証券(現:SMBC日興証券)でその後、三菱UFJメリルチンチPB証券(現:三菱UFJモルガンスタンレーPB証券)に転職、2009年にクレディスイス証券(兼クレディスイス銀行)に転職し、2016年に独立しました。

一貫して富裕層・事業オーナー向けの資産ポートフォリオ構築、相続・事業承継対策に従事しており、これまでの経験から富裕層がどういった形で資産運用に取り組んでいるかをご紹介できればと思います。

今回は最近、話題の海外不動産投資についてです。保有資産が数億円以上あり、収入が2000万円以上と高い方であれば、一度は検討したことがあるでしょう。この記事では海外不動産投資の意義、メリットからデメリット、注意点、具体的な事例まで説明していきます。

海外不動産投資とは何か?

まず根本的に海外不動産投資とは何か。不動産投資は国内不動産、海外の先進国、新興国に分類することができる。各種不動産を投資目的ごとにマトリックスで整理すると以下のようになる。

元クレディ・スイスのプライベートバンカーが解説!富裕層ケーススタディ
(画像=株式会社ウェルス・パートナー)

投資目的はキャピタルゲイン、インカムゲイン、タックスメリットがあり、そして借入(レバレッジ)が可能かどうかである。日本の国内不動産やアメリカなど海外の先進国の不動産は成熟国ゆえに大きなキャピタルゲインを得ることは難しい可能性もあるので△、新興国は今後、大きな経済成長が見込めるのでキャピタルゲインは○。インカムゲインは全ての不動産でそれなりに見込めるので全て○。

タックスメリットは各種不動産によって効果が異なる。国内不動産のタックスメリットは主に相続税対策に効果的という意味で○、アメリカやイギリスなど先進国の不動産は所得税対策になるという意味で○、新興国不動産はタックスメリットはないので×、借入(レバレッジ)は国内不動産であればフルローンも可能なので○、先進国不動産は借入が可能だとしても物件金額の50%程度になるので△、新興国不動産は借入が不可能なので×。

上記のように整理しておくと海外不動産についてお客様と話すときに便利だろう。

海外先進国不動産のタックスメリット