住宅ローンは借金の一つであるため、現金があるのなら早めに返済したほうがいいという考え方があります。ですが、低金利時代である今もその考え方に変化はないのでしょうか。低金利時代だからこその「住宅ローン戦略」について考えてみましょう。

そもそも金利とは何か

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(画像=New Africa/Shutterstock.com)

金利とは、お金を借りたときに貸し手に支払う借賃のようなものです。通常、借りている金額(残債)に対して、1年当たり○%に相当する額を借賃とする「年利」という形で表されます。2019年12月1日現在、新規住宅ローンの金利は、変動金利で0.457%、固定金利で1.30%などと大変低くなっています。

住宅ローンを契約すると適用される住宅ローン控除とは

マイホームを購入するために住宅ローンを契約し、面積や所得などの要件を満たすと、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)が適用されます。住宅ローン控除が適用されると、契約から10年は残債の1%相当額の所得税が減額されるなどの節税効果があります。

例えばある年の住宅ローンの残債が1,000万円、0.457%の変動金利であった場合、支払う金利は4万5,700円、住宅ローン控除として減額される税金は10万円です。この年は住宅ローンを契約しているだけで差額の5万4,300円が手元に残るということになります。

繰上返済すべき?

残債が減ると当然、住宅ローン控除額も減ります。低金利時代だからこそ、住宅ローン控除が適用される間は繰上返済をしないほうがいいともいえるでしょう。

また、住宅ローン控除の適用期間が終わり繰上返済をしたものの、教育費が不足して新たに借入れることも考えられます。2019年12月現在、国の教育ローンの金利は1.66%です。住宅ローンの金利よりも高い場合、住宅ローンを繰上返済せずに手元に現金を残しておいたほうが得になります。

教育費に限らずお金が必要となり、借りる場面が今後出てくることも考えられます。まとまった現金ができたからといって繰上返済をするのではなく、特に住宅ローンは低金利だからこそ、手元に現金を置いておくことも有効でしょう。

また、手数料などの諸経費を考慮しても得になる場合には低金利の商品に借換えをすることや、運用によって支払う金利以上の利益を得る方法についても検討してみましょう。(提供:ANA Financial Journal

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