リストラ、倒産、老後の生活への不安……人生にはさまざまなリスクがつきものです。昨今のコロナショックなど想定が難しいリスクもあります。しかし、投資用マンションで不労所得を確保しておけば、いざという時に自分や家族の生活を守ることができます。

今回は、不労所得を生み出すマンション投資について詳しく解説していきます。

投資用マンションとは

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投資用マンションとは、自身が居住するためではなく、第三者に貸し出すことで家賃収入を得たり、売却することで利益を得たりするために所有するマンションのことです。一棟まるまる所有する場合もあれば、一部屋のみを区分で所有する場合もあります。

一般的に、自分が住むためのマンションは、居住用マンションと呼びます。これに対して、第三者に貸して家賃収入を得る目的で所有するマンションを、投資用マンションと呼びます。

投資用マンションは、富裕層がもつものというイメージがあるかもしれません。しかし投資用マンションはローンを組むことで10万円からでも買うことができます。ローンの返済は基本的に家賃収入から賄うことができ、長期的には銀行預金に比べてはるかに大きいリターンを期待できます。最初に収益を生み続ける物件さえきちんと選定すれば、その後は安定的に継続収入が得られる優れた投資方法なのです。

そのため、最近では老後資金の確保や本業のリスクヘッジとして注目され、普通のサラリーマンのなかでもマンション投資に取り組む人が増えてきています。

なぜ投資用マンションを持つべきなのか?

2019年は、公的年金だけでは老後の生活費が不足するという「老後2000万円問題」がメディアをにぎわせ、国民に衝撃を与えました。また、数年前から大企業が次々と早期退職者の募集を開始するという動きも出てきています。

大学を出て企業に就職し、真面目に勤めれば十分な退職金と年金が受け取れる――。そんな時代はもはや終わりました。現在は、さまざまなリスクに自分で備えなければならない時代になってきています。

こういった社会的背景から、最近では20代、30代のうちから将来に備えて資産形成に取り組む人が増えてきています。その中でも、不労所得を生み出すマンション投資は、世代を問わず人気があります。

不労所得を生み出すマンション投資の魅力

「本業の給料だけでは、何かあったときに心もとない……」。そう考える人は、今の時代たくさんいます。

収入源を複数確保する方法には、主に副業と資産運用の2つがあります。しかし、帰宅後や週末の時間を割いて副業をするのは、並大抵のことではありません。時間を投下したからといって、思うように成果が上がらないことも多々あります。

むしろ、本業に支障をきたしてしまったり、家族との時間が減ったりと、悪影響を及ぼすこともあるでしょう。

人間にとって、時間は有限です。本業が「時間を投下して収入を得る」というスタイルなら、2つ目の収入源は違ったスタイルを選ぶほうが賢い選択と言えるでしょう。

マンション投資であれば、きちんと物件選定を行い、信頼できる不動産会社に物件管理を任せれば、時間や手間をかけずとも不労所得を得ることができます。株式やFXのように、常に株価や為替レートをウォッチする必要もありません。

マンション投資は、本業に専念したい忙しいビジネスマンにとって、最適な投資スタイルなのです。

投資用マンションで利益を得るしくみ

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マンション投資で得られる利益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。インカムゲインは家賃収入で、キャピタルゲインは売却益です。

平成初期のバブル期など、キャピタルゲインを狙った不動産投資が盛んな時期もありましたが、現在は購入したマンションを賃貸に出し、入居者からの毎月の家賃収入として長期的にインカムゲインを得ながら資産形成を図るのが一般的です。

投資用マンションを所有する4つのメリット

投資用マンションを所有する人が増えているのはさまざまな魅力があるからです。代表的なメリットを4つ紹介します。

資産形成を効率化できる

株式投資やFXで大きく資産を増やすには、一定の自己資金が必要になります。しかし、マンション投資を始める場合、金融機関から融資を受けるため、少額の資金で大きな金額の投資をすることができます。

仮に自己資金が100万円しかなかったとしても、金融機関からの融資を活用すること1,000万円を超えるマンションを購入することができます。このようなレバレッジ効果を活用し、効率的に資産形成できる点は、投資用マンションを所有する大きなメリットの一つといえます。

私的年金になる

豊かな老後を過ごすために、貯金をしようと考える人もいるでしょう。しかし、実際にリタイアし、貯金を切り崩す生活になった時、安心してお金を使うことができるでしょうか。

ゆとりある老後を過ごすためには、安定した収入源を確保することが大切になります。投資用マンションを所有していれば、仕事をやめた後も安定的に公的年金以外の継続収入を得ることができます。公的年金に加えて、家賃収入を受け取ることができれば、退職後も精神的に余裕をもってお金を使うことができるでしょう。

このように、マンション投資を私的年金として活用することも可能です。また、マンション投資は、それほど手間をかけずとも安定的に収入が得られる手法であるため、本業で忙しいサラリーマンや公務員でも無理なく継続できます。本業に注力しながら不労所得を得たい人、将来に向けて着実に資産形成したい人には、マンション投資が適しているといえるでしょう。

生命保険の代わりになる

投資用マンションの所有は、生命保険の代わりになると言われています。

マンション投資をする場合、不動産投資ローンを組み、団体信用生命保険(団信)に加入することが一般的です。団信に加入していれば、ローン契約者に万一のことがあった場合、残債をまかなえるだけの保険金が遺族に支払われます。

つまり、自分にもしものことがあった場合には、ローンが完済されたマンションを遺族に遺すことができるのです。生命保険の保険金は一括で受け取ったら終わりですが、投資用マンションは収益を生む資産です。安定的に継続収入が入ることは、遺族にとって大きな経済的・精神的支えとなるでしょう。

最近では、がん保障や介護保障、7大疾病保障など、団信の保障が充実してきています。団信に加入し、不要な保険を見直せば、かえって家計の出費を抑えられる可能性もあります。

インフレヘッジすることができる。

物価が上昇し、通貨の価値が下がるインフレがおきると、現金の価値も下がってしまいます。そのため、預貯金などはインフレヘッジができていない資産運用方法ということになります。

一方で、物価が上昇すれば、不動産価格も上昇します。つまり、投資用マンションを所有していれば、インフレ時も資産価値が目減りすることはありません。また、不動産価格の上昇とともに家賃も上昇することが予想されます。

このように投資用マンションなどの不動産は、インフレヘッジすることができる資産運用方法なのです。

マンション投資の5つのリスク

メリットの多いマンション投資ですが、当然リスクもあります。続いては、マンション投資の代表的な5つのリスクについて解説していきます。

空室リスク

当然のことですが、入居者が見つからなければ、家賃収入を得ることはできません。物件を購入した時点では入居者がいたとしても、その後退居してしまうと、空室になり家賃収入が途絶えます。新たな入居者が見つかるまでの空白期間は、ローン返済の負担が重くのしかかる可能性があります。

空室リスクを最小限まで抑えるためには、都心など人口増により将来にわたって賃貸需要が安定している立地で、空室期間が短いワンルームの物件を選ぶことに加え、様々なノウハウを駆使して1日でも早く空室を埋めてくれる実績のある賃貸管理会社に管理を任せることが重要です。

金利変動リスク

住宅ローンと同様、不動産投資ローンの金利にも、固定金利と変動金利があります。変動金利の場合、一般的に半年ごとに金利が見直されるため、金利が上がった結果、利益が圧縮されてしまうという可能性があります。

金利が上がったとしても十分利益を確保できるか、どのくらいの金利変動ならリスクを許容できるのか、事業計画の時点でしっかりチェックしておきましょう。

固定金利の場合、最初の金利が適用されるため、金利変動リスクを気にする必要はありません。しかし、一般的に変動金利の方が、契約時の金利が低い傾向があります。

金利変動リスクに注意しつつ、金利負担を最小限に抑えるため変動金利を選ぶのか、金利変動リスクを気にしなくていいよう固定金利を選ぶのか、自分に合った選択をしましょう。

また、購入後にそのままにせず、「繰り上げ返済」を計画的に行っていくこともリスクを回避しながら、資産形成のスピードを加速させる大切なポイントです。

老朽化リスク

現物資産であるマンションは、時が経つに従い老朽化していきます。建物の老朽化により、修繕が必要になれば、修繕費を捻出しなければなりません。外壁の塗り替えなど定期的な修繕費に加え、台風などの影響で突発的な修繕費が発生する可能性もあります。

こうした場合に備えて、投資用マンションのオーナーはランニングコストとして、修繕積立金を支払うことになります。しかし、修繕積立金も老朽化が進むことで将来的に値上がりする可能性があることにも留意が必要です。

販売会社、管理会社の倒産リスク

マンション投資をする場合、不動産会社を利用することが一般的です。マンションを販売する不動産販売会社、マンションの売買を仲介する不動産仲介会社、マンションを管理する不動産管理会社などがあります。また、販売・仲介・管理のすべてを行う不動産会社もあります。

マンション投資で成功するには、マンション投資のプロである不動産会社との付き合いは欠かせません。しかし、不動産会社も会社である以上、倒産リスクがあります。

不動産会社が倒産したからといって、物件を失うわけではありませんが、物件の管理や入居者への対応などを委託していた場合、マンション投資においてマイナスに働きます。不動産会社は、マンション経営のパートナーともいうべき存在です。倒産リスクを回避するため、実績があり、豊富なノウハウを持つ管理会社を選びましょう。

地震など、自然災害のリスク

地震、津波、台風などの自然災害もマンション投資のリスクの1つです。

大規模な災害で建物に損害が出れば、資産価値は失われます。傾きが生じたり、ヒビが入ったりするだけでも、物件価値の下落は免れません。

耐震基準やハザードマップの確認、保険への加入などによって、こうしたリスクをヘッジする必要があります。

令和時代におすすめの投資用マンションは?

メリットをリスクを理解した上で、投資用マンションを検討し始めると、どのような物件を選ぶべきか、判断基準に迷うこともあるでしょう。ここでは、投資用マンションを選ぶうえで指標になる考え方を解説します。

都心のマンションを選ぶ

まず、マンション投資の空室リスクを考慮しても、都心のマンションというのは外せない要件です。

日本の人口は、10年連続で減少し続けています。このことから、不動産投資の将来を不安視する声もあります。しかし、全国的な人口減少とは逆をいく形で、東京都の人口は増加しているのです。

統計的に人口が減少している地方のマンションを購入するのは、得策とは言えません。投資用マンションを選ぶなら、今後も地方からの人口流入が見込める都心のマンションが安心です。

中古マンションを選ぶ

新築マンションは、中古マンションと比較すると割高な物件が多い傾向があります。

また、物件の購入価格が上がるため、マンション投資ローンや頭金の金額も上がり、初心者が手を出すにはハードルが高くなります。さらに、購入価格が高いとそれだけ利回りが悪くなることにも気をつけなければなりません。

頭金やローンの金額、利回りのことを考慮すると、中古マンションの方がおすすめと言えるでしょう。

初めてのマンション投資ならワンルームが安心

マンション投資には、一棟投資と区分投資があります。しかし、建物を丸ごと所有する一棟投資はハードルが高く、あまり一般的ではありません。むしろ、部屋ごとにマンションを所有する区分投資のほうが分散投資効果もあり、初心者向きと言えます。

区分投資には、ファミリータイプやワンルームがありますが、初めてマンション投資をするならワンルームが安心です。

ワンルームは、ファミリータイプと比べて物件価格が低く、所有してからのランニングコストも抑えられます。また、単身者は進学や転勤で移動が多いことから、空室期間が短いのも特徴です。

マンション投資の利回りとは?

マンション投資を検討する上で理解しておきたいのが、「利回り」です。これは、マンション投資によって、どのくらいのリターンが得られるかをさす言葉です。ここでは利回りの考え方について解説していきます。

マンション投資の表面利回りとは

表面利回り(グロス利回り)とは、次の式で算出される値です。

年間家賃収入÷物件価格×100

たとえば、毎月の家賃収入が10万円で物件価格が2,500万円なら、表面利回りは下記のように計算されます。

120万円÷2,500万円×100=4.8

この場合、表面利回りは4.8%です。2,500万円の投資額に対し、毎年4.8%分のリターンが得られるということになります。

投資をする以上、利回りが高いに越したことはありません。しかし、利回りだけにとらわれると、投資判断を誤ってしまう可能性があります。

確かに、不動産投資においては物件価格が安いほど利回りは高くなる傾向があります。しかし、例えば地方など賃貸需要が乏しい場所にある物件だと、入居者を見つけることが困難なため、想定する家賃収入が得られない可能性もあります。

利回りの計算式をきちんと理解した上で、利回りが高い・低い理由をきちんと見極められるようになることが大切です。

マンション投資の実質利回り(ネット利回り)とは 

表面利回りでわかるのは、投資額に対して、どのくらいの家賃収入が得られるかです。しかし実際には、修繕費用の積立金や、物件管理を委託するための管理代行手数料、さらに固定資産税などを負担しなければなりません。

諸経費も含めて算出した利回りを、実質利回り(ネット利回り)と呼びます。実質利回りの計算式は下記の通りです。

(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格×100

たとえば、毎月の家賃収入が10万円で物件価格が2,500万円、火災保険料や固定資産税、修繕費等の年間支出が35万円なら、実質利回りは下記のように計算されます。

(120万円-35万円)÷2,500万円×100=3.4

この場合、実質利回りは3.4%です。2,500万円の投資額に対し、毎年3.4%分が実質の利益ということになります。

「表面利回り」と「実質利回り」の比較 

物件価格に対して、おおよそどのくらいの家賃設定がなされているかを知るうえでは、表面利回りが役に立ちます。

たとえば、新築物件は物件価格が割高なので、表面利回りは低くなります。一方、中古物件は物件価格が割安なため、少ない元手でより多くのリターンを得ることができます。表面利回りを比較することで、新築・中古といった物件情報や、その地域のマンション需要について知ることができます。

しかし、表面利回りの通りに手元にお金が残るわけではありません。そのため、具体的に投資判断をする際には、必ず実質利回りを算出しましょう。

地方の中古物件だと、表面利回りがよく見えても、実際には入居者募集のための広告費用や物件維持のためのランニングコストがかさむケースがあります。

また、都心の投資の中古物件でも、その種類によって実質利回りは変わってきます。築年数が古いものは、比較的高い利回りとなりますが、設備面で見劣りするケースがあります。反対に、築浅物件は設備が充実している分、物件価格も高く、利回りが低めとなる場合があります。

このように、マンション投資は金融商品と違い、立地や築年数、設備の有無や間取りなど検討すべき要素が様々にあります。初心者によくある失敗は、利回りだけを比べて投資判断をしてしまうことです。利回りはその中の一つに過ぎないことも覚えておきましょう。表面利回り・実質利回りの違いを理解した上で、表面利回りに表れないコストやリスクをしっかり考慮し、自分の目的にあった物件を選ぶことが重要です。

投資用マンション購入までの流れ

続いて、投資用マンション購入までの流れを解説します。

(1)「マンション投資」の目的を明確にする

マンション投資を行う前に、まずは投資の目的を明確にしましょう。

「大きく値上がりが期待できるマンションを購入してキャピタルゲインを得たい」という場合と、「老後資金を確保するために確実に収入を得たい」という場合では、同じマンション投資でも手法が異なってきます。

投資用マンションを所有する目的や、自身のライフプランを考慮した上で投資を始める必要があります。

(2)書籍・サイト・セミナーなどによる情報収集

マンション投資を始める場合、事前の情報収集は欠かせません。書籍やブログなどを通じて、先輩オーナーの体験談を学ぶことで事前に回避できるリスクもあります。また、様々な不動産会社が実施しているセミナーに参加して、不動産市況の現状などを理解しておくことも重要でしょう。

(3)手法の検討(都心か地方か、区分か一棟か、新築か中古か)

ひとくちにマンション投資といっても、その手法は様々です。「都心物件か地方物件か」「区分マンションか一棟マンションか」「新築物件か中古物件か」「ワンルームかファミリータイプか」といった切り口で分類することができます。

これらの中から、(1)で決めた自身の投資の目的とあった手法を選択することが重要です。

(4)パートナーとなる不動産管理会社選び

「マンション投資は物件が重要であり不動産管理会社はどこを選んでも同じ」だと考える人もいるでしょう。しかし、それは大きな誤りです。マンション投資で成功するためには、実績ある不動産管理会社を選び、信頼できる担当者からのアドバイスを有効活用することが欠かせません。管理個数や入居率などに実績がある不動産管理会社を選ぶことで、マンション投資の成功確率を高めることができるでしょう。

(5)物件選び

物件を選ぶ際には、「変化しづらいもの」を優先することが重要です。交通や事情や近隣施設の利便性などは、年の再開発などによって変化する可能性があります。そのため物件を選ぶ際には、建物の構造や立地など時間が経っても変わらない要素を優先すると良いでしょう。

(6)収支シミュレーションの検討(自己資金、利回り、キャッシュフロー)

不動産会社が決まり、物件を選んだら、収支のシミュレーションを検討します。多くの場合、不動産会社が販売図面と共にシミュレーションを出してくれると思いますが、自身でもその内容を精査すべきです。ランニングコストの項目に抜けているものはないか、家賃設定は現実的な範囲内か、といった要素を確認しましょう。

(7)ローンの事前審査(融資額、融資期間、金利交渉)

不動産投資ローンを組む場合、金融機関への不動産投資ローンの申し込みも必要です。こういった手続きは、不動産会社がサポートしてくれます。

すべての手続きが完了したら、物件の引き渡しをうけ、いよいよマンション投資がスタートします。

(8)決済・引渡し・登記手続き(不動産登記変更)

不動産投資ローンの審査に通ったら、いよいよ契約手続きです。契約書を交わし、決済が終われば、物件の引き渡しを受けます。ここから、不動産投資がスタートします。

物件を購入したら、登記手続きも必要なので、忘れず手続きしましょう。

考えることややるべきことがたくさんあって難しそう…と思われるかもしれませんが、 きちんとした実績のある不動産会社であれば、担当者が「パートナー」として二人三脚で手助けをしてくれます。 私たちがまず考えるべきポイントは、マンション投資の目的を明確にすることと、信頼できる不動産管理会社を選ぶことです。

投資用マンション選びで失敗しないために

投資用マンションを選ぶうえで、まずは情報収集をすることが大切です。新築・中古それぞれのメリットとデメリット、利回りの考え方などは最低限押さえておきましょう。

また、マンション投資をするならば、インターネットで見つけた物件をそのまま購入したり、逆に不動産会社にすすめられるままによく比較検討せず購入したりするのは危険です。

情報収集をしたうえで、自分なりの判断軸を持って物件を選ぶようにしましょう。20年、30年といった期間に安定して収益を生み出してくれるかどうか、利回りや立地といった幅広い観点で物件を評価することが大切です。

物件を探す前に不動産会社を探すべき理由

マンション投資を始めようと思ったとき、インターネットで投資用マンションを探し始める人がいます。しかし、インターネットに掲載されている物件の中には、買い手が見つからずに長い間放置されているものもあります。

本当にいい投資用マンションを見つけたいと思うなら、まずは不動産会社を探すことが先決です。不動産会社選びが、マンション投資の成功を左右するといっても過言ではありません。

なぜならば、マンション投資で成功するために重要なのは、物件選定と物件管理だからです。

物件選定をするには、最新の不動産市場の動向や、入居者のトレンドを理解していなくてはなりません。また、物件管理においても、競合物件との差別化や、物件の見せ方の工夫など、さまざまなノウハウが必要です。

そのため、マンション投資においては、信頼できる不動産会社を見つけることが不可欠です。インターネットに掲載されていない良質な物件と巡り合うためにも、まずは「信頼できる不動産会社」を探しましょう。

信頼できる不動産会社の見極めポイント

漠然と「信頼できる不動産会社」といっても、何をチェックすればいいか分からないという人も多いはずです。そこで、見極めポイントを3つ紹介します。

販売から管理まで一貫してサポートする体制

不動産会社の中には、不動産仲介のみを行う会社や、不動産管理のみを行う会社もたくさんあります。しかし、マンション投資で成功したいなら、販売から管理までサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産仲介のみを行っている場合、不動産の売買が完了すれば、会社との縁は切れてしまいます。極端な話、その後マンションオーナーが損をしたとしても、仲介会社にとって痛手はありません。そのため、管理まで責任もってサポートしてくれる会社が望ましいと言えます。

逆に不動産管理のみを行っている会社だと、どうしても不動産市場の最新動向に疎くなってしまう傾向があります。また、入居者がつかない場合「そもそも物件が古いから」といった言い訳ができてしまいます。

販売から管理まで一貫してサポートする体制があるかどうかは、最初にチェックしたいポイントです。

入居率を公表している

入居率は、マンションオーナーにとって重要な数字です。それをホームページ上で公開しているかどうかは、オーナー目線の不動産会社かどうかを見極める判断基準になります。

そもそも、不動産管理を行っている以上、入居率は計算できるはずです。公開されていないということは、不動産会社にとって不都合な値という可能性があります。

本当にマンションオーナーのことを考え、十分な実績のある不動産会社であれば、入居率をホームページ上で公開しています。透明性のある企業かどうかを見極めるポイントになるので、しっかりチェックしましょう。

管理戸数と伸び率にも注目

不動産会社の中には、じつは創立から間もない会社がたくさんあります。入居率が高いと思って安心して契約したにもかかわらず、あとからよくよく調べてみると、管理戸数が少なかったという話も聞きます。入居率だけを見るのではなく、管理戸数にも注目しましょう。

また、マンション投資で成功するには、実際に物件を管理することで得られる生の情報が重要です。管理戸数が多いほど、多くのノウハウが蓄積されていると言えるでしょう。

可能であれば、管理戸数の伸び率も確認するとさらに安心です。創立から現在にかけて、伸び率が上昇している企業であれば、不動産会社の倒産リスクも低くなります。

マンション投資で豊かな人生を送る

これまで、マンション投資のメリットや、信頼できる不動産会社を見極めるためのポイントを解説してきました。マンション投資は、継続的に不労所得が得られる優れた投資方法です。

マンション投資は、その性質上、早く始めるほど家賃収入が積み上がり、生涯資産が大きくなります。悩んでいるならまずは不動産会社を探して担当者と話し、一歩を踏み出すことが大切です。