リストラ、倒産、老後の生活への不安……人生にはさまざまなリスクがつきものです。しかし、投資用マンションで不労所得を確保しておけば、いざという時に自分や家族の生活を守ることができます。今回は、不労所得を生み出すマンション投資について詳しく解説していきます。

なぜ投資用マンションを持つべきなのか?

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2019年は、公的年金だけでは老後の生活費が不足するという「老後2000万円問題」がメディアをにぎわせ、国民に衝撃を与えました。また、数年前から大企業が次々と早期退職者の募集を開始するという動きも出てきています。

大学を出て企業に就職し、真面目に勤めれば十分な退職金と年金が受け取れる――。そんな時代はもはや終わりました。現在は、さまざまなリスクに自分で備えなければならない時代になってきています。

こういった社会的背景から、最近では20代、30代のうちから将来に備えて資産形成に取り組む人が増えてきています。その中でも、不労所得を生み出すマンション投資は、世代を問わず人気があります。

不労所得を生み出すマンション投資の魅力

「本業の給料だけでは、何かあったときに心もとない……」。そう考える人は、今の時代たくさんいます。

収入源を複数確保する方法には、主に副業と資産運用の2つがあります。しかし、帰宅後や週末の時間を割いて副業をするのは、並大抵のことではありません。時間を投下したからといって、思うように成果が上がらないことも多々あります。

むしろ、本業に支障をきたしてしまったり、家族との時間が減ったりと、悪影響を及ぼすこともあるでしょう。

人間にとって、時間は有限です。本業が「時間を投下して収入を得る」というスタイルなら、2つ目の収入源は違ったスタイルを選ぶほうが賢い選択と言えるでしょう。

マンション投資であれば、きちんと物件選定を行い、信頼できる不動産会社に物件管理を任せれば、時間や手間をかけずとも不労所得を得ることができます。株式やFXのように、常に株価や為替レートをウォッチする必要もありません。

マンション投資は、本業に専念したい忙しいビジネスマンにとって、最適な投資スタイルなのです。

投資用マンションで利益を得るしくみ

マンション投資で得られる利益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」があります。インカムゲインは家賃収入で、キャピタルゲインは売却益です。

平成初期のバブル期など、キャピタルゲインを狙った不動産投資が盛んな時期もありましたが、現在は購入したマンションを賃貸に出し、入居者からの毎月の家賃収入として長期的にインカムゲインを得ながら資産形成を図るのが一般的です。

マンション投資で想定される利益は、「年間家賃収入÷物件価格×100」で算出される利回りとして表されます。

投資をする以上、利回りが高いに越したことはありません。しかし、利回りだけにとらわれると、投資判断を誤ってしまう可能性があります。

例えば、不動産投資においては物件価格が安いほど利回りは高くなる傾向があります。ところが、安い理由が賃貸需要が乏しい場所にあることだった場合、次の入居者がなかなか見つからず、想定する家賃収入が得られない可能性もあります。また、入居者募集のための広告費用や、物件を維持するためのランニングコストがかさむケースも考えられます。

単純に利回りが高ければいいというわけではありません。表面的な利回りの数値に現れないコストやリスクをしっかり考慮することが大切です。

マンション投資のメリットとリスク

マンション投資のメリットは、手間をかけずとも安定的に収入が得られることです。リスクを抑えて堅実に資産形成したい人、本業に注力しながら不労所得を得たい人に向いています。

マンション投資で成功すれば、いずれは不労所得で生活することも夢ではありません。また、年金だけでなく家賃収入があれば、退職後も旅行や趣味に自由にお金を使うことができるでしょう。

また、マンション投資はローンを使って始められることもメリットです。少ない手元資金から効率的に運用を始められます。 ローンには団体信用生命保険(団信)が付きます。ローン契約者に万一のことがあった場合、遺族にローンが完済されたマンションを遺すことができます。生命保険代わりとしても機能するわけです。

メリットの多いマンション投資ですが、当然リスクもあります。代表的なリスクは、空室リスク・家賃下落リスク・老朽化リスクです。

・空室リスク:入居者が見つからず家賃収入が途絶えてしまうリスク
・家賃下落リスク:当初の事業計画を下回る家賃設定でないと、入居者が見つからなくなるリスク
・老朽化リスク:建物の老朽化により修繕費が発生するリスク

しかし、これらのリスクは工夫次第で回避することが可能です。

まず、空室リスクと家賃下落リスクについては、都心の物件を選ぶことで低く抑えることができます。需要の安定している都心の物件であれば、借り手は見つかりやすく、家賃も比較的安定しています。

また、修繕費を計画的に積み立てておけば、老朽化リスクを恐れる必要はありません。不動産が現物資産である以上、経年劣化するのは当然です。老朽化リスクを知らないことは問題ですが、老朽化リスクを恐れてマンション投資を踏みとどまるのは本末転倒です。

令和時代におすすめの投資用マンションは?

いざ投資用マンションを検討し始めると、どのような物件を選ぶべきか、判断基準に迷うこともあるでしょう。ここでは、投資用マンションを選ぶうえで指標になる考え方を解説します。

都心のマンションを選ぶ

まず、マンション投資の空室リスクを考慮しても、都心のマンションというのは外せない要件です。

日本の人口は、10年連続で減少し続けています。このことから、不動産投資の将来を不安視する声もあります。しかし、全国的な人口減少とは逆をいく形で、東京都の人口は増加しているのです。

統計的に人口が減少している地方のマンションを購入するのは、得策とは言えません。投資用マンションを選ぶなら、今後も地方からの人口流入が見込める都心のマンションが安心です。

中古マンションを選ぶ

新築マンションは、中古マンションと比較すると割高な物件が多い傾向があります。

また、物件の購入価格が上がるため、マンション投資ローンや頭金の金額も上がり、初心者が手を出すにはハードルが高くなります。さらに、購入価格が高いとそれだけ利回りが悪くなることにも気をつけなければなりません。

頭金やローンの金額、利回りのことを考慮すると、中古マンションの方がおすすめと言えるでしょう。

初めてのマンション投資ならワンルームが安心

マンション投資には、一棟投資と区分投資があります。しかし、建物を丸ごと所有する一棟投資はハードルが高く、あまり一般的ではありません。むしろ、部屋ごとにマンションを所有する区分投資のほうが分散投資効果もあり、初心者向きと言えます。

区分投資には、ファミリータイプやワンルームがありますが、初めてマンション投資をするならワンルームが安心です。

ワンルームは、ファミリータイプと比べて物件価格が低く、所有してからのランニングコストも抑えられます。また、単身者は進学や転勤で移動が多いことから、空室期間が短いのも特徴です。

投資用マンション選びで失敗しないために

投資用マンションを選ぶうえで、まずは情報収集をすることが大切です。新築・中古それぞれのメリットとデメリット、利回りの考え方などは最低限押さえておきましょう。

また、マンション投資をするならば、インターネットで見つけた物件をそのまま購入したり、逆に不動産会社にすすめられるままによく比較検討せず購入したりするのは危険です。

情報収集をしたうえで、自分なりの判断軸を持って物件を選ぶようにしましょう。20年、30年といった期間に安定して収益を生み出してくれるかどうか、利回りや立地といった幅広い観点で物件を評価することが大切です。

物件を探す前に不動産会社を探すべき理由

マンション投資を始めようと思ったとき、インターネットで投資用マンションを探し始める人がいます。しかし、インターネットに掲載されている物件の中には、買い手が見つからずに長い間放置されているものもあります。

本当にいい投資用マンションを見つけたいと思うなら、まずは不動産会社を探すことが先決です。不動産会社選びが、マンション投資の成功を左右するといっても過言ではありません。

なぜならば、マンション投資で成功するために重要なのは、物件選定と物件管理だからです。

物件選定をするには、最新の不動産市場の動向や、入居者のトレンドを理解していなくてはなりません。また、物件管理においても、競合物件との差別化や、物件の見せ方の工夫など、さまざまなノウハウが必要です。

そのため、マンション投資においては、信頼できる不動産会社を見つけることが不可欠です。インターネットに掲載されていない良質な物件と巡り合うためにも、まずは「信頼できる不動産会社」を探しましょう。

信頼できる不動産会社の見極めポイント

漠然と「信頼できる不動産会社」といっても、何をチェックすればいいか分からないという人も多いはずです。そこで、見極めポイントを3つ紹介します。

販売から管理まで一貫してサポートする体制

不動産会社の中には、不動産仲介のみを行う会社や、不動産管理のみを行う会社もたくさんあります。しかし、マンション投資で成功したいなら、販売から管理までサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。

不動産仲介のみを行っている場合、不動産の売買が完了すれば、会社との縁は切れてしまいます。極端な話、その後マンションオーナーが損をしたとしても、仲介会社にとって痛手はありません。そのため、管理まで責任もってサポートしてくれる会社が望ましいと言えます。

逆に不動産管理のみを行っている会社だと、どうしても不動産市場の最新動向に疎くなってしまう傾向があります。また、入居者がつかない場合「そもそも物件が古いから」といった言い訳ができてしまいます。

販売から管理まで一貫してサポートする体制があるかどうかは、最初にチェックしたいポイントです。

入居率を公表している

入居率は、マンションオーナーにとって重要な数字です。それをホームページ上で公開しているかどうかは、オーナー目線の不動産会社かどうかを見極める判断基準になります。

そもそも、不動産管理を行っている以上、入居率は計算できるはずです。公開されていないということは、不動産会社にとって不都合な値という可能性があります。

本当にマンションオーナーのことを考え、十分な実績のある不動産会社であれば、入居率をホームページ上で公開しています。透明性のある企業かどうかを見極めるポイントになるので、しっかりチェックしましょう。

管理戸数と伸び率にも注目

不動産会社の中には、じつは創立から間もない会社がたくさんあります。入居率が高いと思って安心して契約したにもかかわらず、あとからよくよく調べてみると、管理戸数が少なかったという話も聞きます。入居率だけを見るのではなく、管理戸数にも注目しましょう。

また、マンション投資で成功するには、実際に物件を管理することで得られる生の情報が重要です。管理戸数が多いほど、多くのノウハウが蓄積されていると言えるでしょう。

可能であれば、管理戸数の伸び率も確認するとさらに安心です。創立から現在にかけて、伸び率が上昇している企業であれば、不動産会社の倒産リスクも低くなります。

マンション投資で豊かな人生を送る

これまで、マンション投資のメリットや、信頼できる不動産会社を見極めるためのポイントを解説してきました。マンション投資は、継続的に不労所得が得られる優れた投資方法です。

マンション投資は、その性質上、早く始めるほど家賃収入が積み上がり、生涯資産が大きくなります。悩んでいるならまずは不動産会社を探して担当者と話し、一歩を踏み出すことが大切です。