融資の5原則に沿った着眼点
(画像=Konstantin L/Shutterstock.com)

不動産融資を行うにあたり、融資の5原則を具体的にどう応用して取り組めばよいのか解説する。

ヒアリングに対して嘘やごまかしがないか

3.健全性の原則

健全性の原則とは、金融機関が融資を将来回収できるかを考える概念だ。これには3つの観点がある。

1つ目は、借り手であるお客様の健全性だ。借入れを申し込むお客様が、嘘をついたり、不正をしたりしていないか注意しよう。

購入額を大きく見積もって融資額を引き出そうとする例は少なくない。また、他の金融機関で借りながら、それを隠して融資を引き出す二重契約にも注意だ。中には、複数契約で数十億円を借りて自転車操業をしている強者もいる。

2つ目はP/L、すなわち不動産賃貸業の収支だ。これは中古物件を利用する場合や既存融資の借換えを相談された場合に留意したい。入居状況と家賃、経費を整理して月々の収支を確認しよう。

3つ目はB/S、この場合は借り手の純資産を見る。お客様の投資先は、自行庫が融資する不動産だけとは限らない。太陽光発電や海外不動産などに投資して債務がふくらんでいる場合もある。お客様の資産全体の状況を聞き、財務の健全性を確かめよう。

いずれの健全性も、お客様に直接会ってヒアリングする。担当者は、お客様と面談する機会を設け、「空室対策はどのようにされますか?」「お困り事はございませんか?」などと声をかけよう。お客様がスムーズに答えられないようなら、ごまかしている可能性があるので要注意だ。

成長性があれば過疎でも高い入居率に