新型コロナウイルスの影響に伴う失職や収入の減少などにより、家賃を払えない人が増えているという。

新型コロナウイルスの影響が長期化すれば、こうした事例はさらに増えるものと考えられる。ここではコロナショックにより入居者が家賃を支払えない場合、オーナーはどう対処すべきなのかについて、考えていこう。

入居者から支払猶予の依頼を受けた場合の対処方法

家賃未納
(画像=PIXTA)

入居者から支払猶予の依頼を受けた場合、オーナーはどのように対処すればよいのだろうか。

借地借家法第32条では「土地や建物の価値が上下」「公的な目的のために負担する費用の上下」「経済事情の変化」などがあった場合は、契約の条件にかかわらず家賃の増減請求権を認めている。つまり特別な事情がある場合は、借主は貸主に家賃の減額などを請求できるのだ。

もちろん支払猶予についても依頼できることになる。ただし家賃支払いの猶予や分割方法については規定がないため、貸主・借主で話し合って決めることが必要だ。この際、少なくとも口約束で支払猶予をしてはいけない。なぜなら後でいつまでの猶予期間であったかを巡ってトラブルになる可能性があるからだ。入居者から支払猶予の依頼を受けた場合には、合意書を作ることが必須となるであろう。

作成する合意書には、「作成日」「借主・貸主両方の署名捺印」「新型コロナウイルスの影響による支払猶予である旨」を必ず記載しなければならない。人によっては一度支払いを猶予するとその後も支払猶予を依頼してくるケースが考えられるため、「今回が特別である」ということを示す必要があるからだ。

督促を行う際には注意しよう

オーナー側のアクションについて見ていこう。新型コロナウイルスの影響で家賃の支払いがなかった場合、借主に督促を行うことはできる。ただし督促がきついと訴えられたりSNSで拡散が行われたりするなど、状況が状況だけにバッシングが起きる可能性も考慮しなければならない。また、最悪のケースとして裁判になったとしても、裁判所が新型コロナウイルスの影響を考慮する可能性はおおいにある。

そのため、督促をする際には、大事にならないように注意をすることが必要だ。

入居者に住居確保給付金の利用をすすめたほうがよい

新型コロナウイルスの影響で「家賃が支払えない」「支払えなくなる可能性が高い」といった人が増加していることから、政府も支援策を打ち出している。それが「住居確保給付金」だ。住居確保給付金とは、休業などに伴う収入の減少で家賃が払えない人に原則3ヵ月、最大9ヵ月の家賃相当額を自治体から家主に支給する制度である。

実は、住居確保給付金の制度自体2015年4月からあった。しかし、新型コロナウイルスの影響で支給要件が大幅に緩和されている。これまでは、離職・廃業から2年以内の人でハローワークへの求職申込みを行っている人が対象だった。つまり失業した人のみが適用される制度であった。

しかし、2020年4月20日以降は今までの要件に加えて休業などによって収入が減少した人も申請ができるようになった。また、ハローワークへの求職申し込みも不要だ。これにより失業していなくても住居確保給付金の制度が利用できるようになったため、対象者が大幅に増加した。

入居者が家賃を支払えなくなった場合は、支払猶予や督促をする前に住居確保給付金の申請をするよう促したほうがトラブルになるケースが少なくなるだろう。

ただし、新型コロナウイルスの影響で失業や収入が減少したすべての人が住居確保給付金の対象になるわけではないので注意が必要だ。一定の現金および預貯金があったり一定以上の収入があったりする場合は対象にならないこともある。まずは、市区町村の担当窓口に相談することを入居者に伝えよう。

個別の事案に対応するためにも、不動産オーナーこそ弁護士保険が必要

住居確保給付金は家賃を払えない人の多くに適用される見込みだが、すべての人が対象ではない。支払猶予や督促など注意すべき点が多く個別の事案ごとに対応をしていく必要もある。新型コロナウイルスの影響があり入居者からの相談が増えればオーナーだけで対応するのは難しい。

トラブルになってしまったときには早期に専門知識のある弁護士に対応を依頼したほうがよい。弁護士に対応を依頼するうえで便利なのが「弁護士保険」だ。弁護士保険とは、毎月の保険料を支払うことで弁護士へ相談・依頼する際に必要となる弁護士費用を補償する保険のことだ。弁護士費用といえば相談内容や業務量によるが、着手金だけでも数十万円程度かかることも多い。

弁護士保険に加入しておくことで、いざというときにお金のことを気にしないで弁護士に対応を依頼できる。グローバル化が進む現代において新型コロナウイルスのような疫病が流行することは、これからも十分に考えられる。個別事案の対応や手続きなどを考えると、不動産オーナーにこそ弁護士保険が必要ではないだろうか。