緊急事態宣言こそ解除されましたが、新型コロナウイルスはいまだ経済に大きな打撃を与え続けています。

この状況を受け、都内の投資用ワンルーム物件を所有する不動産オーナー様からも「コロナによって今後、物件価格は下がるのか」という不安の声をしばしばいただくようになりました。

結論から申し上げると、現状では都内の投資用ワンルームについて、大きく不動産価格が下落することはないと私たちは考えています。

なぜなら、不動産の資産価値は、その物件の『収益力』によって決定されるからです。 これは過去30年間、投資用不動産の販売と管理に携わってきた経験と実績から言えることです。

資産価値は家賃収入の期待額と継続性で決まる

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(画像=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)

収益不動産の資産価値を決定する収益力とは、「家賃収入」のことです。不動産から期待できる家賃収入が大きければ、大きいほど、そして、家賃収入に継続性があればあるほど、不動産の価値も高くなるということです。

家賃は物件が所在する立地の需要によって決定されます。例えば、同じ広さ、同じ築年数のワンルームマンションでも、人口が集まる都心と年々人口が減少している地方とでは数万円もの開きがあります。

賃貸需要の少ない地方で行うより、人が集まり続ける東京で行うことで、家賃収入は安定しますし、家賃収入の絶対額も大きくなります。

都心のワンルームなら経済ショックの影響も軽微と見込まれる

現状では、新型コロナウイルスは都心ワンルームマンションの家賃に大きな影響を与えていません。では今後はどうなるのか。

過去の経済危機をみてみると、株価などには大きな落ち込みがあった一方、家賃に与える影響は軽微でした。

例えば、2008年に発生したリーマンショックや2011年の東日本大震災などが起きたときでも、都心のワンルームの家賃は安定していました。不動産専門のデータ会社『東京カンテイ』によると、2019年における首都圏ワンルームの平米あたりの家賃は2,886円。

これと比べて、リーマンショックの2008年は、2,578円、東日本大震災の2011年では、2,588円であり、大きな差はありません。対して日経平均株価は、リーマンショック時はひと月で約40%、東日本大震災時には、発生前日の終値から土日を挟んで、約20%も値を下げたのです。

このように、株価は世界情勢に対し過剰な反応を繰り返すことに対し、都心のワンルームの家賃相場は大きな影響を受けていないのです。

仮に、家賃は変わらずに、収益不動産の価格が下がった場合には、利回りが上がることになるので、投資家からの人気が高まることになります。価格2000万円、毎月の手取り家賃は7万円、手取り利回りが4.2%の都心の中古ワンルームを所有していたとします。

ここで、不動産の価格が10%下落したとすると、1800万円の価格に対し、手取り家賃は変わらず7万円なので、手取り利回りは4.7%と上昇します。

このように利回りが上昇すれば、さらに投資家の注目も集まり、人気も高まるので、急に価格が下がることは考えづらいのです。

ただ、すべての物件で家賃が下がらないわけではありません。

市場相場よりも高い強気の家賃設定をしている物件や新築プレミアムで高い家賃設定をしている場合、次の入居者を募集する際には、家賃は下がる可能性があります。

あくまでも、入居者の可処分所得に見合った水準であることが大切です。

不動産投資の本質はインカムゲインにある

そもそも不動産投資の目的は、売却益を狙うことではなく、長期的、安定的な収入を得ることにあります。そのため、すでに物件を所有して安定的に収益を得ているのであれば、目先の価格変動に心配することもありません。

この度の生活の変化を受けて、本業とは別の安定した収入源の重要性を感じた人も多かったことと思います。

『衣食住』のひとつでもある不動産は、どのような状況になっても手放せない要素です。立地さえ間違えなければ、安定収益を生んでくれます。

いま不動産投資を始めておけば、老後の備えになるのはもちろん、次の“危機”が起こった際も今より心穏やかに過ごせるかもしれませんね。