不動産投資,中古マンション優位説,落とし穴
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悩み③遊休地に商業施設を作る提案が来ている。どんな注意が必要か

相談内容
相続対策として、保有している遊休地に商業施設を作らないかという提案が来ている。こうした提案に対し、どんな点に注意して検討したらいいか。
地主のお客様の悩みにこたえる FPアドバイス
(画像=ファイナンシャルアドバイザー)

土地活用の手法は、建物用途が居住用(アパートやマンション等)の場合と事業用(事務所や店舗等)の場合の2つに分けられる。

対象地が商店街や生活道路沿いに所在する場合には商業施設の提案を受ける場合も多いが、商業施設の場合は固定資産税等について小規模住宅用地の軽減措置の適用がないため、居住用施設の場合に比べて土地の保有コストが高くなる。

ちなみに相続税評価額には差異がないが、収益面では商業施設のほうが格段に高くなるケースが多い。逆説的だが、収益性が居住用と同等、もしくは居住用以下の場合は、各種リスク面から商業施設は選択するべきではないと言える。

商業施設での活用手法は、事業用定期借地権等の「土地」を貸すケースと、土地所有者が建築してテナントに「建物」を貸すケースに分類され、さらには、建築費を自己資金で賄うか、借入をするかに分けられる。

借入については、一般的な金融機関からの借入だけではなく、入居するテナントから借り入れて賃料と返済額を相殺する手法もあり、これを建設協力金方式と呼ぶ。ただし、これも返済義務がある負債である(図表1)。

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一般的な賃料水準(地代・家賃)は安い順から、「土地貸し→建設協力金→自己(借入)資金」の順となる。

長期的にテナントが入居し続けるかがカギ