「コロナで今後、不動産価格が下がる。今はまだ買い時ではない」

昨今の新型コロナウイルスによる経済変動を受け、不動産投資を検討されているお客様からこうした声が聞かれるようになりました。

確かに、不動産データ会社「東京カンテイ」の市況レポートによると、2020年4月の首都圏(1都3県)の中古マンション価格は2か月連続で下落となりました。また、2013年ごろから右肩上がりで価格が上昇してきたこともあり、不動産価格が高い水準にあると思われていることも購入を控える要因となっていると思われます。

ただ、価格面だけをみて投資に踏み切れないのだとしたら、大きな機会損失になりかねません。実際、筆者自身も価格上昇が続いていた昨年末に中古ワンルームマンションを2戸購入しています。

追加で物件を購入した背景には、「時間の価値」を改めて認識したことがあります。

金,時計
(画像=PIXTA)

そこで、今回の記事では、不動産価格だけでは計れない、投資の判断基準「時間の価値」についてご紹介します。

資産形成の一番の味方は「時間」

筆者は6年前にはじめて物件を購入し、そして、昨年の11月と12月にそれぞれ物件を購入しました。現在、3戸のマンションを所有しています。

5年前の2015年当時の都内の収益不動産価格と昨年末に購入した価格を比べると、2割程度は上昇しています。価格だけをみれば、投資をためらう方もいるかもしれません。

ただ、私自身が追加投資を決断したのは、定年までの時間を意識したからです。60歳を定年とすると、40歳のいまの私にとって残された時間はあと20年になります。

収益不動産のメリットは、毎月の家賃収入でローンを返済できることです。たとえば、30年の長期ローンを組んで、投資用マンションを購入した場合で考えてみます。

家賃収入で毎月のローン返済を賄えるのであれば、30年後にはローンは完済され、その後の家賃収入はまるまる手元に残ることになります。つまり、時間が資産形成の味方をしてくれるのです。資産形成に使える時間が長ければ長いほど、目標と定める資産額に到達することは容易になります。

定年までに一定の収入源を作ろうと考えれば、少しの時間も無駄にはできません。

定年までの時間を逆算し、資産形成の計画を立てる

ただ、資産形成に使える時間の長さは人によって異なります。

定年を60歳と設定した場合、25歳の方であれば、35年間を使って資産を作ることができます。これが50歳の方であれば、残された時間は10年です。

若い方であれば、時間という貴重な資源をたくさんお持ちなので、いまはまだ自己資金が少なかったとしても、まずは投資をはじめてしまえば、時間が資産形成の味方をしてくれます。

一方で、年齢を重ねた方であれば、時間は少ないかもしれません。その分、若い方に比べて自己資金が多く準備できると思います。時間が少ない分は、自己資金を積極的に繰り上げ返済にあてることで、定年までに十分な資産を作ることも可能です。

手元の自己資金も限りがありますが、時間もまた有限で、資産形成に欠かせない貴重な資源です。貴重な時間を意識して投資をしていかなければ、資産形成のチャンスを逃し続けていることになります。

そのことを40歳の節目の年に再認識したのです。

重要なのは、定年など「この時点までに収入源をつくりたい」というゴールを設定し、そこから皆さんひとりひとりの状況に合わせ、逆算して資産形成プランを考えることです。

タイミングを計るより、自分の置かれた状況で判断する

また、投資を検討される方のなかには、不動産価格が下がってから購入しようと考えている方もいるかもしれません。ただ、不動産価格が下がるかどうかは、誰にも断言できません。

しかし、いったん投資をはじめてしまえば、家賃収入でローンは毎年、毎年、減っていきます。

たとえば、2,000万円のマンションを金利1.7%の35年フルローンで購入した場合、一年間の元本返済額は約42万円になります。投資をしていなければ、この資産拡大はありません。時間がいくらでもあるのであれば、価格の下落を期待して、待つことも選択肢のひとつでしょう。

しかし、定年までの時間が限られている以上、不確かな未来に期待するよりも、堅実に資産が増やせる選択肢を選んだほうが、有意義だと考えて投資を実践しています。

投資の意思決定に必要な要素は、物件の条件だけではありません。私たち自身が置かれた状況、時間にも大きく左右されます。

コロナ・ショックにより先行きが不透明な今、本業とは別に安定した収入源の重要性が増してきています。

この機会に、人生の投資戦略を考えてみてはいかがでしょうか。

筆者プロフィール

台場史貞
株式会社 日本財託 坂元 寛和(さかもとひろかず)


1979年生まれ。大学卒業後、会計事務所勤務を経て、株式会社日本財託に入社。 入社後は、マーケティング組織の立ち上げメンバーとして活躍。
現在は全社的なマーケティング施策を統括し、不動産投資の魅力をお客様に伝えている。自身でも2014年から不動産投資を実践、3戸のワンルームマンションオーナー。